日前，易居研究院发布的上海房地产市场季度报告显示，今年第三季度，上海新房成交229万平方米，其中浦东新区新房成交面积51.4万平方米，位居区域排行榜首；9 月份，上海二手房指数为3912点，环比下降0.1%，连续10个月下降； 第三季度，上海共成交 82 幅土地，土地成交建筑面积629万平方米，同比增加104％。

浦东区居第三季度上海新房成交面积区域排行榜首

今年第三季度，上海新房成交229万平方米，对比去年的116万平方米上升明显，同时新房供应量显大于新房需求量。上海新房成交均价为54741元/平方米，同比上升17%，增幅较2017年扩大4个百分点。

对此，易居研究院表示，从历史数据来看，虽然今年第三季度新房成交规模较去年有所上升，但今年的新房供给量是去年3倍左右，未来随着新房上市项目不断增加，短期内供大于求的情况可能不会改变。此外，考虑到成交价格受成交项目结构影响，结合现在整体房地产市场环境，成交均价同比上升不一定说明上海新房市场复苏，也可能与高价新房备案的滞后性有关。根据历史走势来看，预计后续成交价格整体将类似2011-2015年间的盘整态势。 

数据来源：CRIC、易居研究院

从各区域来看，成交面积居前三的区域为浦东、嘉定和宝山，新房成交面积占总成交面积的 46%，其中浦东新区第三季度新房成交面积51.4万平方米，位居榜首。同比来看，杨浦、静安同比涨幅较大，分别为495%和356%；虹口同比降幅较大，分别为-81%。 

数据来源：CRIC、易居研究院

从需求性质来看，按套均面积分成刚需、改善和享受型住房，其中改善型需求超过半壁江山，套内面积在90-160平方米的成交占总成交面积的 62%。而成交面积来看，改善型住房第三季度同比也上升明显，上升41%。

截止到2018年9月底，上海新建商品住宅库存总量为404万平方米，环比减少22％，同比减少13.5％。存销比方面，9 月份上海新建商品住宅存销比为6.7个月，比8月份的8.7大幅下降，存销比已连续下降6个月。易居研究院认为，这可能与上海新房备案的节奏有关。但随着上海新房后期备案增加，预计未来存销比总体会恢复到上升趋势。 

上海二手房指数环比连续10个月下降

2018年第三季度，上海二手住宅共成交 4.1万套，对比2017年的3.6万套，略有上升，但只到2016年的三成水平。9 月份，上海二手房指数为3912点，环比下降 0.1%，同比下降 2.13%。上海二手房指数连续10个月下降。自2016年11月“认房又认贷”以来，月度价格指数持续高位盘整。

易居研究院通过对比历史数据发现，二手房数据的周期性较一手房更为明显，2009、2013、2016 年成交量相对较高。随着上海房地产市场震荡低迷态势的延续，上海的二手房成交量近期很难有明显回升。同时，随着成交量的萎缩，二手房价大概率出现下行。  

第三季度上海土地成交建面同比增逾100%

2018年第三季度，上海共成交82幅土地，土地成交建筑面积629万平方米，同比增加104％。1-9 月份，上海共成交193幅土地，土地成交建筑面积1506万平方米，同比增加 29％；土地出让金1318亿元，同比增加17％。9月，上海共成交24幅地块，其中保障房住宅用地8幅、租赁住宅用地1幅、商办用地4幅、工业用地7幅。 

从上图第三季度上海经营性土地成交单价榜来看，其中有4幅商办用地，另有1幅综合用地，剩余5幅均为住宅用地。溢价率来看，除了一副地块以42%溢价成交外，其余均以底价成交。主要原因是整体房地产市场持续低迷，以及银行对于大部分房企信贷限制的影响，使得很多房企拿地热情不高。