地产行业进入白银时代后，原有的规则正在被打破，行业变幻，硝烟四起。无论是商业地产还是住宅地产，在盈利模式、客户群体、运营方式等方面都发生了巨变。传统地产行业将面临怎样的机遇与挑战？养老地产、教育地产等新兴商业地产的发展趋势如何？市场研究如何赋能地产行业并影响未来发展趋势？带着这些问题，我们采访了益普索中国董事长兼CEO刘立丰，以期从市场研究领域的角度管窥地产行业未来的走向。

益普索是全球领先的市场研究集团，在地产领域拥有丰富的数据源作为支撑，在北上广深等城市拥有超过40人且从业10-20年的资深专业地产团队，形成了完整的研究体系，积累了丰富的经验，并打造了多款地产项目特色产品，在地产领域具有较强的发言权。此次，刘立丰从市场研究行业的角度，对养老地产、教育地产、特色小镇等多个领域进行了针对性的分析，他认为，多元化是地产行业未来发展的趋势，而差异化是影响地产行业兴衰的关键因素。

养老地产：两头热中间凉 跨界竞争或成发展动力

随着我国人口老龄化的加剧，养老成为社会热点，养老地产也应运而生。预计到2050年，我国60岁以上人口将达5亿，刘立丰表示养老地产潜力巨大：“我国虽然在养老观念上存在较大地域差距，但养老地产市场盘子足够大，既可容纳大而全，也可容纳小而精的地产产品；且行业内尚未形成明显的巨头，各家地产企业均有机会。”

有机遇就有挑战，养老地产虽然前景无限，但面临众多挑战，例如回报周期长、产品租售受限；社会公益与商业运营的均衡失调，目前市场上的养老产品呈现两头热，中间凉的状况，低端养老院（护理级）一铺难求，而高端养老社区亦设置高押金等门槛令很多人望而却步；此外，还有养老观念差异大，对企业的产品开发和经营带来挑战；以及保险公司与地产公司均有机会蚕食养老产业等现状。对此刘立丰表示：“这种保险公司与地产公司跨界竞争的情况，如果是良性竞争，则有可能成为养老地产行业不断前进的动力。”

面对这种趋势，益普索已经在帮助客户在该领域进行尝试，例如在物业分级服务中增加“健康养老包”。刘立丰介绍到：“健康养老包内容丰富，专为老年人设计，包括健康档案、健康讲座、兴趣爱好培训班、老人联谊活动、保姆推荐、重点客户定期上门照看、定期向子女报告健康状况等服务。这种养老增值服务受到了地产客户的肯定。”

特色小镇：特色不足导致千镇一面  “因镇制宜”是关键

2014年，浙江首次提出“特色小镇”概念，据统计，全国特色小镇试点有403个，加上地方创建的省级特色小镇，总数超过2000个。特色小镇投入虽多，但大部分缺乏“特色”，只是模仿复制，导致“千镇一面”。

对于这种局面，刘立丰认为还是在“特色”方面没有做足：“建设特色小镇需要找准特色，显现特色，放大特色，因此前期需要进行大量市场研究，充分了解区位条件、特色文化、融合人的生活消费需求，把握商业投资敏感点，才能把握机会，排除障碍，实现项目的可持续发展。”

如何在建设特色小镇前进行各种市场研究和分析？益普索也为地产企业用户提供了投资可行性研究、项目定位研究、商业敏感度研究等相关工具。在介绍其作用时刘立丰表示：“这些研究可以帮助企业找寻判断区域特点，了解消费客群特征，例如有哪些行为习惯和偏好，提出项目定位、业态组合、提高成本利用效能方面的建议，从而帮助地产企业更准确地投资和经营特色小镇项目。”

教育地产：在线取代传统 线上线下教育相结合  

随着中国教育的不断改革更新，教育地产成为了很多人关注的焦点。目前教育地产主要分为与教育机构合作办学、早教和素质培训为主并具备商业服务的教育综合体、依托社区平台的教育综合体，以及老牌教育机构进入教育地产市场等几种形式。

对于教育地产的关键因素，刘立丰认为有两点：“一是清晰且具差异化的定位、运营和分成模式，二是集团内相关资源的整合与发展方向，也就是你想成为包租公还是想发展自己的教育品牌。”

谈到教育地产的发展趋势，刘立丰直言，随着在线教育和网络授课的普及，传统的选择几门科目都在同一家机构或同一栋大楼的状况会逐渐消失，因此教育地产需考虑线上线下的教育行业发展和彼此的竞争、合作关系，评估挑选难以被在线教育取代的线下培训机构，和思考善用在线教育的特色和营销推广需求。如果能从中找到教育地产的立基点，或许可以成为结合线上线下教育的一把推手。

“益普索在教育地产领域有着其它行业和机构所不具备的独特优势。”刘立丰表示：“益普索在线上线下教育均有行业项目经验，在教育需求方面有大数据和用户群细分的第一手资料，能够为地产客户掌握其目标消费群的教育需求和特征，协助客户判断如何挑选教育领域的合作伙伴。”

商圈脉动：大小数据下的商业地产“全能助手”

随着互联网对商业地产的影响更加突显，以及大数据、新技术对于商业地产作用的增强，我国的商业地产在飞速发展的同时，也呈现出更加复杂和多样化趋势。如何通过了解消费者偏好、消费品类等用户画像，准确实现选址评估、商场定位、招商引资、业态调整等商业地产需求，成为了商业地产用户关注的首要问题。

针对商业地产用户的这些需求，益普索投资的秒算信息技术有限公司推出了产品“商圈脉动”，刘立丰也简单概括了这款产品的特性：“商圈脉动就是用益普索领先的大小数据融合进行选址评估、商场定位、业态调整，透过银联消费等数据客观了解用户消费力、消费偏好、品牌偏好等，真正帮助客户洞悉数据背后的规律与价值，助力客户战略规划和运营管理，数据可视化平台帮助客户快速应对，提高决策效率与能力。”

通过与刘立丰的交流，我们不难看出，无论是前两年的特色小镇，还是现在的养老地产、教育地产等热点，都展现了地产行业差异化与多元化的发展趋势，地产市场的细分已愈发明显。未来，地产行业客户将继续借助益普索提供的市场洞察和高效解决方案，创造更多商业价值。