土地市场陷“保钱袋”与“防库存”两难

来源:经济参考报 2018-10-11 08:28:06

“有利可图的地块越来越少”

针对土地流拍频发的现状,业内人士分析认为,持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻,是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。

持续严格调控影响着房企预期。根据中国指数研究院数据,2012年以来百城住宅用地成交楼面均价持续上涨,2017年达到历史最高值,超过5000元/平方米。在严格限价背景下,偏高的地价压缩了企业的盈利空间,降低了企业拿地积极性。上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人士认为,开发企业对后市判断由过去的乐观转为谨慎,甚至悲观。土地流拍也意味着开发商不看好未来市场,不敢贸然加大房地产市场投资。

当前,由于融资环境收紧,房企主动规避风险。中信建投研报认为,此轮流拍的动因与上一轮不同,2014年是因为销售市场低迷,导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱,然而这一轮,在需求端销售市场稳定的情况下,流拍蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆背景之下的主动理性选择。

业内人士普遍认为,当前房地产企业债务重压在身。据恒大研究院资料显示,截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿元,其中规模最大的是房地产开发贷,为9.6万亿元。具体看,从2018年下半年到2021年,房企集中兑付的有息债务规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元,2022年及以后共0.9万亿元。从今年下半年到2021年,房企即将进入偿债高峰,房企现金流面临考验。一位业内人士说,截至9月10日,A股总市值为5.73万亿美元,也就是说,房企未来的债务总额将相当于A股总市值的近一半。

易居企业集团副总裁于丹丹等业内人士表示,面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等,企业资金进一步承压,拿地积极性减弱,土地流拍数量增加。

与此同时,部分地块出让条件严苛,也是流拍现象增加的一个重要原因。天津自今年4月以来住宅用地流拍地块全部要求限地价、竞自持、竞配建,总规划建筑面积189万平方米。北京今年1月至今住宅用地共流拍六宗,其中四宗地块为限竞房,两宗地块为共有产权住房。

对于今年土地流拍加剧的原因,中国指数研究院分析认为,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求,对于企业来说,这些限制条件给项目盈利和周转带来了压力,对企业资金支持提出了更高的要求,企业拿地更加谨慎。

“房企在计算了成本、收益之后,觉得有利可图的地块越来越少,所以拿地的积极性越来越低。”正荣集团投资部相关负责人说,“在销售端,政府给开发商规定了价格,实行限价;在供应端,政府的起拍价定得比较高,给开发商留下的盈利空间非常低。”

张大伟则认为,许多地块处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,土地配建复杂,导致房地产企业拿地意愿不强烈;房企资金压力越来越大,非优质地块对企业吸引力下降;2018年楼市继续严格调控,房企对未来房地产市场看法出现分化,大部分房企拿地积极性持续下调。

土地市场现回归理性信号

业内人士认为,一方面,地价不断下行将引导消费者预期,促使房价进一步回归理性;另一方面,土地供应大增折射地方政府财政压力不断加大,尤其需要警惕三四城市因供应增加带来新的库存。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示,流拍土地增多,并非是楼市下行的预兆,更多是土地市场回归理性的信号。“过去20多年,地价的不断上涨传导至新房房价,进而影响周边二手房价格,构成了中国房价不断上涨的逻辑链条。”他说。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说,从成本法的角度来说,地价下跌对房价的回调是一个有利的条件。同时,还要看市场的因素,供需关系和调控也会影响房价的最终定价。

此外,一些业内人士指出,要关注地方财政压力。相关研究表明,土地出让收入作为政府性基金收入的重要组成部分,对地方财政制约作用显著。

东吴证券研究数据认为,国有土地使用权土地出让收入占全国政府性基金收入的比重,2015年以来上升趋势明显,进入2018年,此数值均在85%以上,近几个月虽然略有下降,但仍处于高位。为了解决吃紧的地方财力,地方政府只能出让土地弥补缺口,从而造成土地成为地方财政融资的重要资源。土地流拍或将成为地方财力制约因素。

中原地产数据显示,今年前8个月50大城市累计卖地2.47万亿元,同比上涨28%,再创历史新高。申万宏源研究报告认为,今年上半年土地出让创新高与地方财政紧张存在一定关系。

广东省政府研究中心巡视员李惠武表示,当前国家正在加快推进社会治理能力现代化,就必须让资源下沉基层,解决中央与地方财税分配矛盾,让地方事权与财权相匹配,最终破解“土地财政”。

此外,需要提升供应,科学性防止“新库存”。国家统计数据显示,8月末,全国商品房待售面积70870万平方米,比7月末减少512万平方米,连续6个月减少,去化周期处于历史低位。

受产业环境、人口净流入规模、家庭收入等影响,三四线城市一直是房地产高库存“重灾区”,为了增加财政收入,三四线城市已经开启新一轮加大供应。根据中国指数研究院数据,2018年上半年,各类用地推出量增加,其中住宅用地推出量同比增长超三成。2018年上半年,全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米,同比增长34.2%,其中住宅用地推出5.0亿平方米,同比增长30.4%;商办用地推出1.2亿平方米,同比增长15.6%。

分线来看,各线城市住宅用地推地均加速,其中一二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%,三四线城市共推出2.9亿平方米,同比增长32.9%,增幅最大。

受中国指数研究院监测的三四线城市在7月共成交土地1384宗,成交土地面积5880平方米,环比增加20%,同比增加21%。此外,这些城市共完成土地出让金1497亿元,同比大涨41%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说,房地产去库存供给侧改革成果来之不易,要防止三四线城市迫于财政压力大幅增加土地供应,造成“水多了加面,面多了加水”的死循环。


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土地市场陷“保钱袋”与“防库存”两难
来源:经济参考报2018-10-11 08:28:06
今年以来,我国主要城市房地产调控累积次数多达300多次。严厉调控下,土地市场呈现供应与流拍均创新高的独特现象,特别是三四线城市,更是成为供应与流拍的主战场。
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