从以上分析看,租金“分期贷款”虽然有最终租户个人信用作为保障,但这绝不意味着较高的信用等级。由于租金“分期贷款”一般按年或更长时间付给“资本公寓”,而“资本公寓”仅按月向房东支付房租,二者权益并不直接对应。中间的资金差额,“资本公寓”一般用于争夺更多的房源,或者干脆挪作他用。一旦出租率或租金水平不及预期,“资本公寓”不能再按月支付房东租金,整个运作链条就会雪崩。届时房东不能获取租金,租客将面临被驱逐却仍背负租金贷款的局面。证券融资或网贷平台融资以此作为底层资产,基础极不牢固。2018年8月20日,杭州“资本公寓”鼎家因经营不善导致资金断裂。约有4000户租客受损,涉及“爱上街”等6家网贷平台,为“资本公寓”的快速扩张敲响了警钟。
总之,转租式“资本公寓”,无论是行业龙头公司还是小规模管理公司,无论是资产证券融资还是网贷平台融资均隐含较大金融风险。这类“资本公寓”发行的资产证券化产品或网络贷款,并没有稳定的产权资产作为抵押。它们仅以租金“分期贷款”作为名义的底层资产,租金转租差价作为真实的底层资产。但租金差受到经济增长率、出租率、租金涨跌、市场份额等系列因素影响,对应底层资产具有高度不稳定性。从经营模式看,“资本公寓”从事的个人住房转租业务具有房源高度分散、同质性差等特征,需要投入大量人力物力进行运营管理。从个人房东手中获得房源,也往往需要承诺一定的市场溢价。除此之外,“资本公寓”还要承担较高的资金成本,因而其运营总成本将远高个人散租。在高杠杆快速扩张的背景下,这类“资本公寓”长期出现经营不善是大概率事件。相关管理部门需要从宏观层面出发,对此风险加以高度防范。
(作者单位:中国社会科学院财经战略研究院)
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