长线稳定资本才是正道

任何行业的发展，都离不开资金的支持。记者注意到，目前长租企业发债主要是地产背景的企业，而非地产背景的企业几乎没有涉及，即便发行ABS或类REITs产品，也是极少数。

在何亮宇看来，长租市场的长远发展，离不开适度创新的金融化，“要有金融支持，但要是适度的，不能过度。”

俞国泰亦认为，长租市场要发展，必然需要长期稳定的资金，而且还要有相对回报率较低的资金来参与，“资本肯定都是逐利的，就看这个逐利放在什么时间兑现，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，这是资本参与长租市场，最需要明确或界定的。”

何亮宇指出，资本介入长租市场的方式主要有以下四种：一是直接入股；二是买资产，拿重资产成为产权所有人，或REITs投资人对外出租；三是以魔方为代表的ABS，用自己的系统，信用去借一笔ABS做扩张安排；四是以自如、蛋壳为代表的租赁贷ABS，核心不是一笔租金的收益权和证券化，而是由此产生租金消费贷的证券化。

针对资本推着机构囤租待涨的传言，何亮宇表示，资本方关心的核心问题，是收到的房源能否尽快向市场投放，“囤两个月才涨两百元，但两个月的机会成本损失可能是两年才能挣回来。作为理智的成熟资本方，是非常关注空置率问题。而会不会降低装修标准，那是另外一回事，要控制装修标准，不能出现甲醛等问题。

值得注意的是，在长租公寓盈利难的背景下，伴随着长租公寓激烈的竞争和快速的发展，监管压力也随之而来。

据上海证券交易披露的信息显示，花样年发行的一笔50亿元非公开发行住房租赁专项公司债券在8月30日被“中止”，合生创展一笔100亿元的住房租赁专项公司债券自7月2日至今也处于“中止”状态。

记者注意到，在以租赁名义发行公司债的房企中，一些企业并未公开披露公司是否涉足租赁业务。业内人士指出，在其他渠道被堵截之下，房企们纷纷借道“住房租赁”发债，这可能引起交易所等监管部门的注意，以后对于此类产品的发行审核会更加谨慎。

赚钱VS占位

不管是圈地需要，还是资本催生，很多企业还没有梳理清晰，便开始规模扩张。问题在于，在面临盈利难，监管压力的背景下，长租公寓的“规模战”是否会停止？

出乎意料的是，在采访中，业内普遍认为，在当前规模为王的共识下，长租公寓规模扩张的步伐虽会有所放缓，但不会停止。欧阳捷给出的解释在于：大企业资金相对充裕，长租公寓投资相对较少，维持一定的规模扩张不是很难，“虽然目前不赚钱，但现在不占位，未来可能就无位可占。”

不过，值得深思的是，随着长租公寓规模快速扩张，管理半径的扩大，提升长租公寓的管理效率，是一大关键。徐瑞东表示，管理人员的成长和储备的速度，很难跟上规模扩张的速度。他同时指出，运用工具提升管理效率是较可行的方法，在这一过程中，还需要特别重视客户的资金安全问题。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉在长租市场峰会上就指出，长租市场核心还在于，如何做好租赁企业应做的事，如何去有效管理、控制风险，包括处理好租户、业主以及承租房子间的关系，形成行为规范并用于行业自律。

事实上，长租公寓仍处于产业链初期，仍需要各部门完善行业标准，“我们原来是风口上的猪，现在成为风口上被烤的猪，很难受，我们还是乳猪，太小。”甘伟如此表示。