豪宅遭遇“滑铁卢” 限竞房井喷 改善盘将成稀缺品

风水轮流转，三年前，被誉为“北京豪宅元年”，北京两年内井喷近50个10万以上楼盘，直接导致的结果就是地王周边楼盘“被豪宅化”，北京房价飙升。而作为供给刚需、改善人群的产品稀缺，商办楼盘反而成为刚需买房人的收留市场。仅仅三年过去，2018年是豪宅产品的滑铁卢，大量原先定位10万起的项目被有关部门把价格摁在了均价8万元以内，而且取证难度极大。限竞房的井喷，给刚需客群带来了无限的选择性，但真正受益的还是豪宅与刚需之间的产品——改善盘。

7月来，北京入市的商品房住宅项目合计达到了13 期3518 套（含共有产权），年内北京合计供应的限竞房为9期4065套。可以预期的是，后面将供应量快速井喷。楼市在调控，市场在变化，2018 年无疑是北京刚需对于调控下的购房者来说，未来选择一套90平方米的普通限竞房难度不大。但对于真正有改善需求的中高端购房者来说，未来最稀缺是总价在1000万至2000万，户型面积超过120平方米的房源。据业内人士测算，未来北京供应的每10套住宅中，5套是自住房，4套是90平方米以内的商品房住宅，只有1套是90平方米以上的改善住宅。

孙河某高端项目负责人告诉记者，最近看房客户明显增加，而且看别墅的特别多。“近几年别墅成交量持续放大，2016年的7258套刷新了历史纪录，在2017年北京签约有146个别墅项目，合计签约别墅4579套，供应只有4506套。实际库存看，当下北京只有6000多套的库存，剔除部分不可售库存，还不足12个月的去化。”

该负责人说，限竞房的大量推售，限制了改善空间，产品类型、赠送面积相差无几，而且为了控制总价，户型往往都偏小，7090政策房也是一样的情况，这些产品虽然能解决城市刚需人口的居住问题，但对于已经有了一定经济基础、家庭人口增加、居住环境改善需求的买房人来说，追求生活品质是他们的“刚需”，而在豪宅买不起，又担心限竞房在销售价格确定的前提下，开发商在有限的利润空间里，只能压缩产品营造的成本和费用，未来的居住品质难以保证。所以，购买纯商品房，并且选择一步到位成为很多人的选择。毕竟，眼下的市场买房资格所限，不能再像之前那样通过多年时间从小房到大房逐步改善获得最终理想居所。

二手房交易亦受限竞房影响 九月或成春节之后又一低谷

上周，北京六个限竞房同时取得销售证，金地悦风华、颐璟万和、景粼原著、禧瑞嘉苑、定福庄北里、阅园，预计有5153套房源入市，批准销售面积达到35万多平方米。其中限竞房占了多数。

除了以上几个房源外，另外一些热点限竞房项目也将陆续取证，从目前状况来看，很多二手房购房人的目光已经转向限竞房。

在限竞房的竞争激烈的区域，上周四刚刚开盘的某开发商联合体开发的限竞房项目，首期销售率达到40%以上，据透露，由于有前几个限竞房开盘未热做铺垫，这个成绩超过了开发商预期。在客户分析时发现，相当比例的客户是来自于二手房的潜在买家。很多都是通过二手房门店人员，将本来打算在区域内购买二手房的客户拉到了售楼处。

买房人被限竞房分流，意味着二手房客群的减少，分析人士认为由于限竞房的加入，支撑二手房市场呈现金九银十的理由并不充分，即将到来的九月，反而可能会是春节之后的又一低谷。

从进入9月后的前两天成交表现看，9.1-9.2两日成交创2018年以来除春节期外周末成交最低值。此外，9月包含中秋节假期又临近国庆假期，成交易受假期影响。以2016年中秋节假期为例，包含中秋节假期（9.15-9.17）的9月第三周成交水平为9月周度成交最低。故预计9月成交量将在8月基础上小幅波动，均价趋稳，全年北京全市成交量预计落在15-18万套之间，年末积压需求释放，市场会有所升温。

大批量入市供应的限竞房，也是影响二手房市场在九十月份表现的重要因素。8月，北京商品住宅销售量环比增加近四成，绝对水平处于2018年以来月度次高水平。大量的新房供应，难免会分流有限的购房需求。

分析认为，目前新房和二手房市场存在不小的竞争，新房入市会形成需求的分流是肯定的。限竞房在价格上有优势，而二手房则主要体现在交通位置和成熟的配套设施上，同时入住时间有保证，相比下来二手房还是有竞争力，但成交量依然会受影响。