四、去库存后的九大思考

思考一：什么是合理的库存水平

明确合理的库存水平是讨论“去库存”的前提。一般的商品都有安全库存，这既能避免商品脱销，又不造成商品积压。关乎重大国计民生的住房，更需要合理的安全库存。

住建部给出了指导意见：“对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”这是一个相对量的指标概念，会受到短期销售数据的波动的影响，因此还需要有绝对量的库存指标。绝对量指标可以参考三个数量：一是老旧住宅的折旧量，按照住宅70年折旧计算，每年的折旧率为1.4%，二是城镇化进程中新进入居民的需求量，三是居民用于提高居住水平的改善需求量。

思考二：如何认定一个城市合理的住房需求

合理居住需求的认定是房地产调控的基础，。部分地区“万人抢房”现象中的所有人都是符合限购标准又有实际购买力的刚需人群吗？如果都属于合理需求，那么摇号只是暂时缓解了住房供不应求的矛盾，那么这个城市最大的问题就不是怎么摇号分配，而是如何增加实际供给。如果参与摇号的大多为投资、投机者，一房难求不过是虚假的火热局面，却会向市场传递错误信号，甚至造成恐慌。此外，应严格审核企业购房。在保证企业正常运营、发展所需住房的情况下，严禁企业参与炒房。

思考三：三四线城市“去库存”带来的后果

如果从防范化解风险的角度看，“去库存”降低了整体金融风险。因为开发企业回笼了资金，避免了资金链断裂和债务违约，同时把库存从高杠杆部门转移到低杠杆部门。

??如果从整个社会资源配置效率来看，“去库存”仅仅实现了库存的转移。由于部分三四线城市自有住房率相对较高，在“去库存”的影响下，除部分进城农民购房外，还有部分居民是出于投资或投机。这些地区产业薄弱，人口外流，房子难以出租，只能空置。因此，社会整体的住房的库存仍然较高，而住宅空置以及不可再生的土地资源浪费都不利于经济持续增长，并造成不可挽回的损失。

思考四：如何把供给和需求相结合进行动态管理调控

以往调控政策主要侧重需求端，以“限”为主。这样短时间内抑制住了需求的释放，量价增长会放缓，甚至会有所下跌，但是需求问题并没有解决，一旦政策松动或者改向，被抑制的需求集中释放将会造成更大的冲击。这种现象过去多次被验证。这也说明仅从需求端进行调控往往达不到预期效果。

供给和需求相结合进行调控才是解决房地产问题的根本途径。未来调控要注重两点：一个是供给端调控，一个是动态调控。供给调控解决市场需求问题，动态调控则根据供求关系因时而变。从我国最近15年来的房地产调控政策措施看，尤其应避免单一的需求调控。

思考五：房价调控的思路应从局部向整体转变

由前文关于库存产生的背景分析可以看出，三四线城市库存问题突出主要是2010-2014年期间一二线城市调控政策所致。

目前的房地产市场调控思路带有明显的局部性特征，主要表现在两个方面，一是“重”新房“轻”二手房。部分城市已经进入二手房主导的阶段，在北京、上海等城市，二手房成交量是新房成交量的2-3倍，二者关联程度越来越高。限制新房价格而放任二手房价格容易形成价格倒挂，造成市场的扭曲。二是“重”房“轻”地。近年来土地成本在房价中占的比重越来越大，房价的上涨模式已经由传统的需求拉动转化为需求拉动和成本推动共同作用的机制。热点城市基于控制地价而施行愈加严格的土地拍卖政策和不断升级的限制条款，比如要求房企自持、无偿代建等，实质上增加了房企的购地成本。增加的成本必然向购房者转嫁，同样会推高房价。目前还有不少城市的土地价格也定得比较高，尽管溢价率比较低，但是没能解决地价高的问题。当前调控的思路集中在控制房价上，而对如何降低住房成本，考虑不多，做的更少。

房地产市场作为一个系统性的整体，各个环节紧密相连，难以分割。局部性的调控很难达到预期的效果，反而可能进一步扭曲市场，增加未来调控的难度。因此，房地产调控的思路应该从局部向整体转变。

思考六：如何真正落实“一城一策”

真正贯彻落实“一城一策”是房地产调控的要义。由于不同城市间经济、产业、人口、收入水平等存在较大差异，各个城市的房地产市场表现也不尽相同，甚至差别很大。热点城市住房供不应求，房价高企；不少三四线城市则供大于求，存在库存压力。如何结合每个城市实际情况，对房地产业合理定位，并制定与经济发展相匹配的房地产业长期发展目标，才是真正落实“一城一策”的根本。

实现“一城一策”需要做到两个结合。一是短期调控和长期目标相结合。短期内房地产市场的调控思路不能单以房价高低或者库存大小为准绳，而是应以城市长期发展为准则。如果一个城市未来规划产业人口导入，可以保有适当的库存，以备未来流入人口住房需求。如果城市的房价收入比不高，产业发展带来收入增长，在不影响实体产业发展的前提下，可以允许房价适当上涨。二是全国政策和城市政策相结合。按照2015年3月出台的楼市新政，二套房的首付比例统一下调到40%，同时减免购房税费。当时一线城市仍在执行限购政策，而新政违背了既定的政策，导致调控失效，造成房价再度上涨。因此，应将全国政策和城市政策相结合，正确合理评估政策的影响并储备相应对冲措施。

思考七：如何在“去库存”基本完成后应对潜在通胀和金融风险

目前“去库存”已经接近尾声，房价出现大幅上涨的城市基本都出台了调控政策。2018年7月我国商品住宅平均成交价格为8498.58元/平米。结合前文估算的存量住宅面积和空置面积，可估算当前我国城镇住房资产价值介于249.62-285.92万亿元。当房价上涨空间受限后，投资者将会套现离场，即使按照存量房交易10%的活跃成交量来估算，也将达到24.96-28.59万亿元的交易规模。如此大规模的资金释放，可能造成通胀压力。

当前国内投资渠道仍然比较有限，如何承接如此大规模的资金转移？如何应对通胀压力和资产价格波动极资本外流？如何维护金融安全和金融稳定，也需要未雨绸缪。

思考八：预期管理在房地产市场调控中不可缺位

人们的预期也是影响房地产市场价格波动的重要因素。我国房地产市场发展20年来，房价的持续上涨使市场形成了对房价上涨的长期预期。经济对于房地产的依赖较大，同时地方政府对土地财政的依赖也较大，因此，市场倾向于将当前的调控解读为短期现象，多数人仍然认为房地产在经济下行期仍将是“稳增长”的重要手段，房地产调控或将放松。市场的这种预期增加了调控的难度。

预期管理是房地产市场调控政策的重要组成部分，应予以高度重视。可以借鉴我国外汇市场预期管理的成功经验，从政策、市场、媒体等多个方面来推进房地产市场的预期管理。

思考九：我国房地产市场信息化、透明化建设亟待解决

目前我国房地产市场的统计仍存在一些空白。1.空置房情况。尽管有些城市利用电表等工具可以间接地估算空置情况，但是依然缺乏准确的统计指标。2.城市的存量住房情况。大多数城市可能都不清楚到底有多少可供居住的房子。这些关键数据缺失或不准确，会使调控事倍功半，甚至南辕北辙。房地产市场统计应该更加信息化、透明化，。公开、透明的信息有利于市场主体做出理性判断，减少盲目决策，也有助于改善调控效果。

（作者盛松成系上海市人民政府参事、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长；宋红卫系同策房产咨询股份有限公司研究员。）（本文仅反映作者观点，不代表所供职机构意见）