削减增量激化供求矛盾

链家研究院院长杨现领：租金管制会削减增量供给的激励，从而导致供求矛盾激化，而不是让租客租房成本下降；租金管制往往导致社会不公，愿意出高价的人得不到居所，房东挑选租客只租给有关系的人，其他人更难找到房子，进而滋生隐性交易成本；此外，租金管制会导致房东不愿意修缮房屋，住房的条件可能会进一步恶劣。

即使只是针对部分企业的部分产品实行租金管制，也会产生问题：一是在利润控制下，难以保证住房建设的质量、位置和配套设施；二是同等条件下形成价格双轨制，会滋生寻租行为。

当前租赁备案登记执行较少，政策制定者很难客观评估某个区域的合理租金水平，更难以按照市场变动进行调整，时间一久就会导致人为设定的标准脱离市场实际。

从租赁企业角度来讲，面临着监管和标准不清晰、法律责任不明确等问题，需要政府从立法和监管上予以明确。此外，拿房成本、运营成本高也是制约企业发展的原因。

我国租金上涨的根本原因在于供给不足，抑制租金上涨的有效方式应该是增加供给，并参照目前国际上更通行且被证明有降低租房负担的发放房租补贴或租房券，让受补贴居民到市场上选择住房，即采取需求补贴的方式。

-他山之石

德国

“房租刹车”+“退租保护”

德国房屋租赁市场以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制规范著称。

2015年，德国推出“房租刹车”，各地方政府制定本地的平均房租标准并定期更新；这一标准是参考房屋所在地点、房屋面积、配备设施以及建造年份等得出的，并且要定期更新。房东有权把房租提高到当地平均标准，不过，至少要等到租户入住15个月以后才能涨房租。此外，房东两次涨价之间要间隔至少12个月。而在三年之内，涨房租的幅度不能超过20%。通常，房租不应超过当地的平均标准。

同时，德国还施行“退租保护”政策，即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。

美国

设立房租稳定委员会

美国在历史上施行了两次大规模的租金管制，一次是“一战”与“二战”期间与之后，被称为“第一代租金管制”，更多是应对战争而作出的临时管控，特征是冻结租金数额和禁止提高租金。20世纪70年代，美国170个市镇采取了新的租金管制法应对租金上涨，主要采取温和的措施，限制租金的涨幅，被称为“第二代租金管制”。

目前，美国各州的立法机构有较大的自主权，可以结合本州情况灵活制定调控房租的法律。比如，加利福尼亚州允许各个城市设置本市租金涨幅的百分比上限。

此外，美国二手房市场发达，所有房产前任主人的个人公开信息、购买时间、购买价格和租赁价格全部都会在网上公开并记录。房东很难盲目提高购买价格或者租赁价格。