房企下沉

在行业出现下行趋势时，如何从容转身，是每一个房企面临的共同考验，布局是房企战略调整的第一步。正是出于去年和今年上半年，三四线市场的良好表现，一些开发商选择布局下沉。

2017年上半年，中国恒大买地152宗，包括上海、深圳、杭州、济南等一二线、三线城市项目，至期末公司总土地储备项目719个，其中，一二线的储备原值占72.6%，三线城市27.4%。

将今年上半年数据与2017年同期相比，可知在投资上增速有所放缓。2018年恒大中报显示，上半年买地68宗，截至6月30日，公司总储备项目822个，其中一二线的储备原值占68%，三线占32%。三线占比有所提高。

今年上半年，希望能尽快站到第一阵营的、合同销售金额同比增长近五成的中南建设（000961.SZ）拿地80宗，土储面积达138万平方米（占到2017年全年新增项目面积的76%），而同期中南建设的销售面积为520.3万平方米。

中南建设获取的80宗地，多数位于温州、惠州、梅州、泉州等三四线城市，围绕长三角、珠三角和京津冀都市圈。

富力地产2018年中报指出了房企拿地布局下沉的原因：“上半年，对二线、三四线城市的拓展更加显著，乃由于该等城市的发展受政策限制的影响较少，且目标客户为更庞大的城市人口。”

整体而言，据中银国际报告，今年1~6月，万得100个大中城市成交土地规划建筑面积同比增长19.4%，一线、二线、三线城市累计成交量同比分别变化-12.1%、12.5%、29.6%；地价方面，成交均价同比下降0.6%，其中，一线、二线、三线城市累计成交量同比分别变化-21.3%、6.2%、16.8%。

屁股决定脑袋，开发商用脚投票，整体而言，土地布局呈现向三四线城市下沉趋势。

但值得注意的是，一个影响三四线楼市的重要变量已发生改变。今年7月，要因地制宜推进棚改货币化安置。这意味着，在去库存任务基本完成的城市，棚改货币化比例将会降低。

8月底，长春发布《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》，宣布新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

目前，对棚改货币化依赖度较大的中小房企面临着市场份额、销售规模、融资渠道收紧的多重压力。

此外，调控政策也席卷三四线城市。8月底，呼和浩特发布调控房价、稳定房地产市场的相关通知，对商品房价格同比涨幅较快、存在捂盘惜售等行为的项目开发商进行约谈。

一名在三四线城市有多个项目的开发商对第一财经表示：“目前多城房地产去库存已经到了尾声，现在预期已经发生改变，对于未来前景，我们保持谨慎。”

对于行业，孙宏斌判断的两个焦虑与三四线城市的布局密切相关：其一是，三四五线城市正在冷却，进行布局的开发商承受较大压力；其二是，限价导致开发商前年和去年买的地可能被迫以亏本价卖出。