追问“租不起”

房租暴涨突然显现在几个一线城市。

而人们发现，这背后除了原本就紧张的

供需关系外，或许还有新晋资本的参与和推动，

但是在这场万众对资本热烈的审判背后，

房租暴涨被分析出多种原因。

是否应该急急给资本判刑？

而政府又应该扮演什么样的角色？

房地产论坛水木社区里的帖子终于引爆了人们对房租上涨的情绪。而此时，正值8月，租房的旺季。

一位自称是天通苑房东的人，给帖子打上了“资本盯上租房，要吸干年轻人的血”的标题。他写到，自己拥有一套120平方米的三居室，出租时预期价位在7500元／月，而后引来自如和蛋壳公寓的争抢，两家中介公司相继抬价之后，房子以10800元托给了蛋壳公寓。

而此时，原我爱我家副总裁胡景晖高调辞了职，放出长租公寓运营商以高出市场价20%〜40%的价格争抢房源的消息，矛头直指自如和蛋壳公寓。而后，他自己通知十余家媒体，又三次更改地点，最终在通州宋庄开了个人发布会，要向政府“隔空喊话”。

8月19日，北京房地产协会约谈了自如、相遇、蛋壳公寓等10家主要的住房租赁企业负责人，要求其承诺不涨租金，同时拿出共计12万余套库存房源投向市场。

在这场万众对资本热烈的审判背后，房租暴涨被分析出多种原因。是否应该急急给资本判刑，而政府又应该扮演什么样的角色？

一线城市房租异动

房租成为热点话题时，李海波正在跟自如的管家争吵。

他看见自如公司在8月20日发了声明，表示“全国九城续约房源租金较去年签约价涨幅不超过5%。”而自己位于望京“慧谷阳光”的房子在8月24日到期，管家在8月9日让他续了费，一年前3060元的房租涨到了3890元，涨幅约27%。这是打完服务费8.8折之后的结果。管家告诉他，因为是老客户，才争取下这个价格，不然得交的是4290元，而且不尽快交就没有优惠了。

这是一套三居室的房子。其中一间是客厅的隔断，也就是李海波的屋子，15平方米左右。因为公司搬到望京，他也从北京南部的丰台搬了过来，租金涨了一倍，但只要十分钟就能到单位。时间成本在他看来更为重要。

在今年，公司再次搬迁，移到了中关村，他为此要付出一个小时的地铁车程和每月200多元的交通成本。此次房租涨价，他决定要个说法。他把自如“全国九城续约房源租金较去年签约价涨幅不超过5%”的回应发给管家，管家告诉他，得按照8月9日续费的日期来看，这在自如公布回应之前，所以没有办法再调整房租。李海波一怒之下拨打了12315投诉。

而这轮房租波动，究竟涨幅多少，涉及区域如何，并没有权威的数据和准确的统计。从北京市统计局提供的数据来看，今年7月，居民租赁房房租的环比涨幅是0.2%，同比涨幅为2.8%，1〜7月的涨幅则是3.1%。这与链家旗下的贝壳研究院所提供的今年7月租金环比上涨2.6%，以及胡景晖所说的环比上涨6.2%，均不相同，甚至大相径庭。

另一个数据来自中国房价行情官网。同样是今年7月，显示的北京住宅平均租金为92.33元／平方米·月，同比上涨21.89%，环比上涨2.63%。而成都住宅平均租金为32.38元／平方米·月，环比上涨0.45%，同比上涨30.98%；此外，重庆的平均租金则为29.83元／平方米·月，同比上涨26.44%，环比上涨0.57%，皆远高于北京。

从《中国新闻周刊》所问及的十余个位于北京不同区域的租客的回答来看，涨价并不普遍。有位于通州果园和西城广安门的租客并未感受到房租上涨；也有租客在大兴长丰园的房租从3500多元涨到了4500多元，从而搬到了通州北苑，以2350元租下了此前1800元的一个房间；一位海淀的租客正好赶上了约谈之后的续费，原先涨价1000元的费用被压到了100元。

8月17日，胡景晖在一场电话会议中炮轰了自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商，通过抬高收房价格而扩大房源数量，成为租金暴涨的导火索。他称，大规模长租公寓资金链出现断链，比P2P暴雷后果更严重。围绕房租的舆论似乎就此走上高峰。

国务院发展研究中心研究员刘卫民对《中国新闻周刊》表示，这次主要还是一线城市的房租异动，重要的原因在于供求偏紧。

此次约谈之后，10家企业分别拿出了如下数量的房源：自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间。

而对于全北京出租房源的总数，也未有官方数据。链家集团董事长左晖曾公开提到，这个数目大约在750万套上下。据公开资料，自如所有的房源是70余万套。

《中国新闻周刊》向蛋壳、自如询问房源等数据，均被拒绝。而蛋壳公寓一位内部人士对《中国新闻周刊》称，此次承诺的这2万间房源，是指未来两个月内，租赁到期而被释放出来的，以及在预估中，将要收房和准备装修装配的。

贝壳找房回复《中国新闻周刊》，就北京地区而言，贝壳租房频道的在线可租真房源接近5万套。其平台上，北京市每月到期重新上线或新开发房源在2.5万套左右。在线房源中，朝阳区占比最大，接近三成；丰台、海淀、通州分列2、3、4位，占比均在10%左右。

相比之下，来自链家研究院的一则数据显示，2020年，全国租房人数将达到1.9亿。这既是租房的缺口，也是长租市场的争抢空间。

政策的空间

这个空间，链家研究院院长杨现领已有预测。他在2016年底发布的行业研究报告中提及，2020年和2025年，中国房产租赁市场的租金规模分别约为1.6万亿元和2.9万亿元，而到了2030年将会超过4万亿元。

这样的积累和发展要从2010年开始。

当年4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中，要求“调整住房供应结构”“房价过高、上涨过快的地区，要大幅增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”。

而后，公寓市场开始蠢蠢欲动。魔方公寓、You+、未来域、优客逸家等企业开始盯住中低端公寓，专门针对青年流动人群。随后一年，链家公司的自如也开始正式启动。在2013年，魔方公寓获得了A轮投资，数目达数千万美元。

李海波在2012年来到北京，刚毕业的他在丰台挑中自如的出租房，一两千元的租金和整洁的房间让他觉得是合适的。毕竟，离公司不远，也省去了自己鉴定房东的麻烦。他在那个房子里一住三年，直到公司搬迁。

2016年后，新的公寓品牌不再增多，李海波也在习惯下认定了自如。长租公寓企业也开始转向运营。据公开数据，这时的公寓企业已经超过千家，有17家品牌拿到了资本的投资，另一方面，国企开发商开始试水租赁市场，长租公寓的格局发生转变。

“一线城市处在调控的状态。”国务院发展研究中心研究员刘卫民称，“也就是，限购、限贷之下，二手房业务不是特别好做，也会加强对租赁业务的投入。”

万科、龙湖、复星、旭辉等房企的入局让这两年的长租市场进入迅速增长阶段。根据易居中国旗下房地产研究机构克而瑞的数据，有三分之一规模排名前30的房企已经展开了相关业务。

集中式长租公寓就开始于万科集团。在《万科住房租赁专项公司债券募集说明书》中写到，公司的长租公寓业务由2014年启动，目前累计服务租客超过10万人。“泊寓”长租公寓品牌，就是其在三千亿元规模中推出的一个极小板块。

而后，龙湖地产成立了创新事业部来分管长租公寓等新版块，推出了“冠寓”品牌。复星则跟途家和未来域合作，世茂房产找上了恺信亚洲，旭辉则联合了华东师范大学。

它们和自如、蛋壳、我爱我家等分散式长租不同是，有自己的整栋房源和物业。“就像批发和零售的价格相比，可以想到还是有一定优势。”原旭辉领寓国际社区联合创始人、现上海枫联股权投资管理有限公司管理合伙人高杰对《中国新闻周刊》说。

目前，旭辉签约的房源将近4万间。高杰坦率地说，此前他们商议了目前的三个目标是，速度、效率和效益，“但现阶段主要的目标还是发展速度，效益和效率就会放在二三位。而对于速度，也就是在房源争抢上发力，会有增长较大的目标，大概增速在每年50%。(我们给房主的)租金确实是拿到房源的优势。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进谈到，长租公寓通常会通过改造旧物业、收购私人物业进行专业化运营和通过土地开发过程中设定条件来进行项目开发这三种方式来获取房源。

其中，土地的高价是胡景晖一直认为的房租涨价核心原因。