风险陡增需警惕

一位评级机构人士对中国证券报记者表示，正规评级公司通常不会轻易对上述模式ABS产品作出评级，原因在于这类ABS中涉及的机构有较大交叉，并且该计划的本质使长租公寓企业得到资金池且几乎不受监管，风险较高。“长租公寓机构一方面通过其他方式得到支付贷款的资金，另一方面通过ABS再次获取几乎等额的资金。也就是说，（在底层资产价值上）至少加了2倍杠杆，一旦底层资产断裂，个别机构将面临较大风险。”

前段时间由于鼎家“暴雷”而映入公众眼帘的“租金贷”，可以看做是长租公寓ABS的“异化版”：租客在与长租公寓签订租约时，与一家同该企业合作的资方签订贷款合约，由资方将租金支付至长租公寓方，租客向该金融机构按月还清租房贷款。也就是说，租客在完全不知情的情况下“被贷款”，且由于租客支付的房租与长租公寓公司需要支付给房东的房租存在时间差，便有了资金错配获利空间。长租公寓的资金池并没有任何监管介入，更没有备付金制度。

不少金融业内人士担忧，一旦金融市场发生波动，部分项目房租可能无法顺利支付。如果进一步加入信用违约债券、担保债务凭证等金融衍生品，必将带来更高的杠杆，资金链一旦断裂将产生严重后果。

监管短板亟待补上

长租市场背后的金融乱象引发了多个监管部门的重视。此前北京市住建委披露，针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道，联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源等。

8月27日，深圳市互联网金融协会发布了《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》，对“租金贷”存在的风险做出提示，并吁请会员单位不要与违法违规的长租公寓中介服务商开展类似“租金贷”业务。

在中国社科院金融研究所法与金融研究室副主任尹振涛看来，从业务的本质上来讲，长租公寓ABS是合法合规的，但从其实际运营状况看，与当前的资管规定、住房金融监管规定的理念不符：一是规避牌照管理的限制，通过发行信托产品，用信托牌照获得贷款进行租户分期付款，存在利用通道进行贷款的违规行为；二是即便产品设计合规，也不符合当前房地产宏观调控思路。“预计接下来相关业务会被暂时禁止或提高标准要求，监管短板亟待补上。”他说。

但无论如何，长租公寓是我国房屋租赁市场发展的重要方向。东方金诚结构融资部总经理郭永刚表示，ABS作为长租公寓融资的方式之一，相比权益资本及其他私募债务资本而言，在成本、效率方面具有优势。长远看来，有利于改善长租公寓行业资金结构和资金成本，从而推动行业良性发展。

分析人士表示，随着我国住房市场长效机制建设的逐步完善，长租公寓机构的融资方式将进一步规范。国际经验表明，成熟的长租公寓机构融资方式多元，对于REITs自身所持的资产要求，各经济体有明确规定。从全球范围来看，各经济体对于REITs所持实物房地产物业的比例要求都较高，且在新加坡与中国香港，条例明确规定REITs所募集资金不可参与空地投资，切断了“炒地皮”“囤地”的可能性。