不动产登记信息实现了全国联网 下一步:开征房地产税?

来源:中国经济周刊 2018-08-28 08:17:43

联网后的下一步:开征地产税?限制“炒房”?

地产税开征的先决条件?

“不动产登记全国联网”的消息一经发出,外界就将其与地产税的开征挂钩,视其为在全国开征地产税的技术前提。

6月底,香港特首林郑月娥表示,“将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收‘额外差饷’,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金,约等于楼价的5%。”在舆论对地产税开征和“不动产登记全国联网”两者之间的关系进行讨论之时,香港提出将开征“空置税”,更引发了一部分人士对内地会否跟进的猜想。

原国土资源部副部长胡存智此前曾撰文指出,不动产统一登记并不是开征地产税的前提,在分散式登记模式下同样可以开展征收地产税的改革。

但在2017年12月,国土资源战略研究重点实验室以“地产税设计与不动产登记”为主题举行的专项学术报告会上,与会学者认为地产税征收必须在处理好公平与效率问题的原则下以不动产登记信息管理基础平台数据为依据。

思源地产发展部副总经理、首席分析师郭毅也告诉《中国经济周刊》记者,全国联网能够保证中央政府层面清楚地知晓公民在全国范围内拥有不动产的数目、位置和其他关键信息,也有益于摸清全国不动产分布的“基数”和“底牌”,对制定地产税全国统一的税基和税率等问题提供可参考的全国性标准。“如果只由各地方分散式地管理这些信息,在具体征收上仍会面临很多问题。”她认为,不动产登记全国联网毫无疑问是地产税在全国范围内开征的先决条件,“只有把全国的情况摸清楚了,才能去想下一步该具体怎么收。”

中原地产研究院首席分析师张大伟认为,“不动产登记本身不是政策,但实现全国联网后可以实现更多更快的楼市调控效果。”他也认为不动产登记全国联网是地产税开征的先决条件,借助此政策,政府的税基从交易环节过渡到持有环节,财产税的二次分配特征将更加明显。

而在中国土地学会前秘书长黄小虎看来,征税只是联网的一个附带功能。“联网的目的肯定不是为了征税,而是健全市场经济体制下的物权保护制度,说白了就是要把‘家底’搞清楚,分门别类地对各种不动产进行保护和管理。”但他同时也认为,市场对地产税即将开征的预判并非空穴来风,“数据摸清楚了,自然为征税提供了先决条件。”

其实,从已经试行地产税政策多年的上海和重庆两地的实际效果看,地产税对房价的走势影响似乎微乎其微,2011年1月开征地产税的沪渝两城房价并未被平抑:上海房价从2011年的每平方米约14000元涨到了2015年的每平方米32000元,到2017年更是涨到每平方米5万元,中心城区的均价则超过每平方米10万元。征税7年来,除征税第二年的2012年涨幅仅有0.4%,其余年份均在10%以上;而外界认为,重庆房价的相对平稳,并非是地产税的功劳,而是土地供应充足、人口数量少、政策调控和积极建设公共租赁住房等因素的结果。

当然,开征地产税需要迈过的不仅是技术关,还有法律关。“立法先行,充分授权,分步推进”是推进地产税立法和实施的原则。“‘不动产登记全国联网’只是一种工具,而且目前尚未完成全面登记,各种政策快速落地的可能性不大。”张大伟对《中国经济周刊》记者分析称,征收地产税除了信息透明之外,还有一项重要前提是建立房屋的估值动态系统,而这一系统目前尚未建立,对税率、税基等问题都没有实质性答案,地产税离落地还有相当一段路要走。

联网后能抑制“炒房”吗?

在万波看来,简单认为不动产登记信息全国联网与房产税的征收有直接关系,理解过于片面。“不动产登记全国联网”意味着不动产登记的大数据时代已经到来。在不久的将来,不动产统一登记信息系统不仅能进行不动产登记的受理、审批、发证工作,同时可以提供城市商品房价格走向趋势分析,供需关系分析,甚至为政府进行城市经济建设提供辅助决策。

尽管目前数据可能仍不够详实,但“不动产登记全国联网”的一个直接结果是:我国境内所有公民名下的房产都将“一目了然”,这对此前的“房哥”“房姐”等炒房客来说似乎不是个好消息。

黄小虎就认为,全国联网后,所有的房产名归谁下都一目了然,对房价起不到直接影响,但至少可以间接起到抑制“炒房”的作用。

以一位在广州拥有10套房产的“房姐”为例,在全国联网尚未实现之时,如果她在一座并未对非本地户籍人士有限购政策的城市再次购房,当地政府无法得知她在其他城市的房产情况,在当地所购房产很可能仍算“首套”;全国联网之后,当地政府可以清晰地得知她在广州拥有房产的情况,这对区分“刚需”及“非刚需”,进而打击炒房客是否是一大利好?

黄小虎对记者说,“刚需”和“非刚需”目前没有严格的标准,但至少异地购房时当地政府部门可以通过网络查询到该购房者在全国拥有房产的数量,这就是一个很大的技术进步。“是否会按照‘非刚需’对待,还是要根据当地的政策走。如果有的人在全国范围内的确是‘非首套’,但在当地工作和生活,必须有当地的住房,那也不应该限制这类交易。”他表示,全国联网的意义仅限于“摸底”和“信息透明”,限制炒房行为还是要靠各地方政府出台的各项具体政策,信息平台的作用只是基础性的。

郭毅也表示,目前尚无任何地方出台以全国范围内是否拥有其他房产的标准来判定“首套”的政策,并且在可预见的将来一段时间内,也应该不会有这样的政策。她认为,不动产登记全国联网对房价的影响不会像“想象中的那么大”:“不动产登记全国联网以及对民宅开征地产税的消息已经传了近10年,据我所知很多人已经将名下冗余的房产抛售了,在目前严格调控的大背景下,这些房产升值空间有限,有的人捞够了就将其套现去做其他生意了,持有这些冗余房产对他们来讲风险大于收益。”

“政策出台不是信息平台单方面能够促成的。”万波对《中国经济周刊》记者如此说,他认为在“炒房”的黄金时间段,二三线城市没有对非本地户籍人士在纳税和社保的持续时间方面进行限制,随后到来的“限购潮”在税收和社保缴纳持续时间上进行限制,起到了一定效果。

“不动产登记全国联网”后另一个关注度较高的问题涉及反腐,在我国由于名下房产问题而“落马”的官员不在少数。

《中国纪检监察报》曾刊登文章称:“房地产领域是官员腐败的重灾区。官商勾结、多占住房和办公用房超标现象十分普遍。在2013年以来被巡视的21个省份中,有20个省份发现了房地产腐败,占比高达95%”。

黄小虎告诉记者,不动产登记信息全国联网之后,从技术角度的确可以做到“以房查人”和“以人查房”,但与开征地产税的问题类似,这也不是该网络主要解决的问题。“公检法机关对信息查询的需求属于特殊需求,即便没有这张网,通过其他形式照样能查到,这张网并不是公检法机关办案的先决条件。”

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不动产登记信息实现了全国联网 下一步:开征房地产税?
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6月中旬,自然资源部称,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。
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