随着我国房地产从增量向存量加速过渡，市场运行机制和底层逻辑正在发生历史性的剧变。放眼全国，无论是老牌的开发企业、房产服务企业还是新的创业者，都在寻求新的方法、新的逻辑、新的框架来定义行业。在8月3日举办的2018博鳌房地产论坛上，来自中原集团主席兼总裁施永青、贝壳找房首席经济学家杨现领、龙湖集团控股有限公司副总裁胡若翔等中国地产界意见领袖，对存量时代的市场变量和深层发展机遇做了经验和思考的分享。

（贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长 杨现领）

存量时代：二手房带着新房走

存量崛起这个行业变轨的讯号，似乎已经得到共识。“从98年不到百亿，到07年超过5万亿的二手房市场交易额，中国房地产市场从增量到存量的过度，是一个结构性的转变。房改20年过去了，房地产行业的局面发生了巨大的变化：从体量上看，过去20年全国二手房的交易额是30万亿，总交易套数达2400万套。而其中70%的二手房交易发生在刚刚过去的5年内，交易节奏在增速。”杨现领指出，未来二手房将带动新房市场运转，这一巨变将对与二手房交易息息相关的中介行业产生影响。

事实上，房改20年也是中介行业浮沉的20年，一批优秀的中介企业，如链家、中原、我爱我家、麦田等，在这期间成长起来成为行业中坚力量。而谈及国内中介行业的生存现状，杨现领也在演讲中表示，经过2年发展，中介行业的基本格局框架已定，近年来中介行业之所以发展较好，主要得益于一二手市场的联动以及租赁市场的发展等。

危险讯号：中介行业迭代在即

“但中介行业的整体生存空间依然有限。以5万亿的市场交易额来算，按市场平均佣金率2%计算，中介盈利空间仅有1000亿，其中500亿覆盖经纪人收入，150亿是管理人的工资，100亿是后台技术，100亿是店面租金。”杨现领直言，虽然存量时代的到来让中介行业“过了几天好日子”，但这个新兴的行业并不算发展成熟。他指出，除了行业空间限制，行业现存的一些短板也不容忽视，例如经纪人流动性大，人效比、佣金率均低于国际水平、用户满意度偏低等等，这些都制约中介行业的生存和进步。

（贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长 杨现领）

“中介行业跟房地产开发商一样，都在寻找发展的第二曲线。第一曲线总体以规模扩张为主，都在走量。第二曲线总体以品质服务为主。只有不断地进化和迭代，才能找到更大、更长的生存空间和可持续发展的道路。“杨现领谈到。

路在何方：新经纪时代的到来

如果说回望20载来路，中介行业在野蛮生长中摸索出了一些发展的路途，那接下来的20年怎么走似乎是更值得讨论的一个命题。杨现领也在演讲中，分享了近期对中介经纪行业转型方向的一些思考。在他看来，未来20年将是“新经纪”主导的时代，行业将逐渐形成“共生型网络”（Co-Live），它与以往多品牌瓜分流量瓜分收益不同，在“共生型网络”下，行业将出现一个或多个交易服务新平台，为中介企业、品牌和经纪人重塑价值。

新平台的崛起势必改变目前中介行业的几个核心问题。首先，行业流通率将提高，杨现领预测二手房流通率将从过去的2%攀升到4%，即年交易1000万套。其次，经纪人的工时缩短，效率提升，也即未来经纪人达成年均4单所耗费的工作时间将变短。再者，中介行业的整体口碑（NPS）也将基本达标，这一点在过去是远低于其他行业水准的。而这一切的转变，在杨现领看来都将是在行业整体转变思维方式，清楚地认清行业局限，找准“第二曲线”进阶路径的前提下发生。

此外，杨现领也提到，在目前调控紧缩的市场环境中，中介行业还应思考如何从二手房交易业务向外衍生更多的服务，怎样跟开发商更好的连接、服务租赁市场等等角度提升抵抗小周期的实力。