博鳌现场丨 联合办公租金增速显著高于传统写字楼

来源:中国网地产 2018-07-23 18:14:44

7月23日,博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行。全联房地产商会联合办公分会特约研究员、好租数据研究中心主任匡健锋发布《2018年2季度商办市场报告》并现场进行解读。

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北京、上海新开工面积和竣工面积双双走低

宏观层面的数据,2018年上半年北京、上海两市新开工面积和竣工面积双双走低,进入2018年后这两个指标都是维持大比例的负增长。竣工面积2017年上海相对高峰,2018年后,竣工的增速基本上维持在0%左右的幅度。北京竣工面积也是进一步的下探到接近60%的比例上。

从五大城市的商办月度可租赁办公面积指标来看,2017年市场增量较大,上海市在2018年第二季度末累计可租赁的面积达到了1790万平方米,环比增长7%。北京月累计可租赁面积达到1132万平方米,增量来自于四环外和利泽等新兴商圈,优质产品的供应,带动了商圈量价提升,达到了16.2%。深圳可租赁的面积环比下降4%,达到700万平方米。广州大约是240万平方米,环比上涨了14.8%,增量来自于琶洲和白云的新增工业楼宇。成都的整体供应量与广州持平,大约是190万平方米,环比增长7%。

商办市场的办公楼和租金价格走势,除北京以外,上海、深圳、广州、成都都是租赁价格略微下滑的趋势。第一季度相对高成交率,将整个市场的均价拉高。北京市的第二季度租赁价格小幅上涨1.2%,主要的拉动来自于利泽商圈带动商圈量价齐升。此外,CBD、中关村等区域也拉动了整个价格略微上涨。

一线城市的整体市场相对活跃

一线城市的整体市场相对活跃,保持相对旺盛的状态。2018年第二季度,北京的去化率和速度再次超过其他的四个城市位居榜首,旺盛的需求带来了快速的去化速度和较快的去化率。整个市场保持了活跃度的水准。同样我们从去化的绝对面积来看,整个上海的活跃度相对高,因为较大的月累计和租赁面积,将整体的去化率拉低。

北京传统的商圈包括CBD、望京依旧在本季度呈现非常活跃的去化趋势。进入2018年后,东部四环外的区域,高碑店、文化传媒区有大量新增的工业,去化相对的活跃。中关村作为传统的热点商圈,整个去化率很高,受限于整体空置率低,去化面积相对有限。丰台2017年办公楼持续供应的周期,整体的去化率并不理想,后续面临较大的空置压力。

上海除了传统的热门商圈,例如陆家嘴、徐家汇之外,我们看到本季度大明区域成为小的热点,可以看到红色的区域,整个第二季度区域的成交相对处于旺盛的状态。我们关注到虹桥有非常大体量的办公楼宇入市,目前看到在第二季度整体的去化量尚可,后续面临比较大的压力。

广州比较明显的呈现了单中心的状态。核心区珠江新城和天河北去化率最集中、速度最高的区域。同时外围比较多的以新兴的园区产品的方式进行供应。

深圳与广州相比是明显的多中心的形态,我们看到第二季度南山区域整体的去化最集中,可以看到小的热点是蛇口区域略有升温。传统的CBD区域,包括福田、华强北区域,可以看到比较大的热点存在,外围可以关注到可观的去化量。

成都商办的热点,呈现线状的分布,从中心区向南延伸,一直到高新区是成都商办写字楼集中的区域。我们可以看到高新区凭借类型丰富的产品供应,整个成都市表现的非常的活跃。

北京选址企业租金承受能力整体提升

从需求的层面来看,北京选址企业租金承受能力整体提升,北京IT行业整个占比非常之高,同时可以通过沿时间线分布,第二季度选址基于的租金承受力有整体的提升。与北京相比,上海市贸易批发、零售行业提升很大,在第二季度上海市的需求有明显的提升。广州同样看到租金承受能力也在整体的进行提升。深圳更多的呈现出持平的分布。成都的特征非常突出,IT、互联网行业的占比相对较高,与第一季度相比,租金承受能力略微提升。

联合办公品牌数量增速放缓 增量依然可观

联合办公品牌数量增速放缓,但增量依然可观。2018年第二季度整体品牌数量增速放缓,绝对增量相对可观。目前上海市遇到了超过了350个联合办公的品牌。绝大多数的品牌相对长的时间存在,品牌是一家或者是两家网点的数量,我们在网点层面可以关注到类似的数据,2018年第二季度一样呈现出增速相对放缓,但是增量相对可观的分布。

匡健锋表示,整个行业开始进入激烈的竞争阶段,收并购和死亡频发,行业以快的速度变得越来越好。我们看到所有通过租金选址的客户中,接纳联合办公作为首选的比例,在过去的1年半中一直加速的提升,最近的2018年第二季度比例达到了12.3%。另一方面,联合办公的租金增速显著的高于传统的写字楼。在过去的两季度联合办公租金增速接近10%的比例,传统写字楼的价格增长只有1%到2%。

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来源:中国网地产2018-07-23 18:14:44
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