首页>博鳌现场丨绿城中国李青岸:房地产应该走“轻重并举”的道路
来源:中国网地产 2018-07-23 16:08:27
7月23日,博鳌•21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行。绿城中国执行董事、执行总裁李青岸作主题演讲。
绿城中国执行董事、执行总裁李青岸作主题演讲
李青岸认为,房地产市场20年来为中国城市化进程和人民的安居乐业做出了重大的贡献,并且产生了深远的影响。房子作为基础的消费品,在行业定位中给出了明确的方向。从宏观政策来看,从2016年“9·30”开始调控,到现在陆续出台了上百条房地产调控政策和金融调控政策。归纳起来,到现在叫做“五限”,这是目前70多个城市普遍采取的调控政策,这些政策对于房地产市场和房地产行业造成了超出常规的模式。使房地产行业和企业不得不面对这种思考和转变,从住房制度来看,租售并举是一个方向,从调控政策的强化来看,从全国性调控转变为因城施策,或者是因区施策。从土地的政策来看,多数的城市采取了熔断价,竞配建和竞自持的模式。比如上海的土地市场设置15%的自持上限,采用综合评标打分。杭州采用设置熔断价和自持的模式,郑州和南京等城市也是类似的情况。一二线城市有各自的土地政策。从房地产的金融形式来看,从2016年的“9·30”以来,房地产去杠杆是主导的方向,房地产金融监管态势有增不减,尤其是金融资管新政以来,使房地产的融资渠道变得狭窄,融资难融资贵的现象是未来发展的趋势。我看到房地产企业公司债的情况,从目前来看,2017年1月份开始,房地产企业的公司债处于停滞的状态。从2015年放开的内房企业的公司债到2017年的中止,期间发行了上万亿元的企业债。如果2015年发行3年期的话,2018年的下半年应该是兑付期,如果是2018年、2019年公司按照原来的规模或者是适度的规模进行发行的话,房地产企业可能会出现很多的债务违约。现在开始出现违约的苗头,因为无法填补银行债务巨大的缺口。
从行业转变来看,主要是三个方面的变化。
1、行业属性来说,目前来看,房地产企业依靠高负债、高风险,爆发式的增长。拿巨额的资金买高价的土地,然后销售高价的房价,再循环投资的模式已经结束了。房地产企业进入了均衡发展的时代,行业属性从暴利的时代进入均衡发展的时代。
2、增长方式的变化,行业的集中度会越来越高。大家可以看到,前20名房企在销售市场和资源占有市场占到了接近50%。未来房地产企业是规模化、品牌化和专业化转型。
3、企业的愿景,过去大家做美好的建筑,转变为美好的生活。房地产企业从造房子转变为造生活,大家直观的感受,过去所有的开发商和房地产企业,走进一个城市的时候,受到政府各方面的欢迎,招商引资也好,为城市营造美好也好,都是受欢迎的。现在走进城市,一说是房地产开发商,他们认为我们是暴利和赚钱的。我们将城市美丽建造完成后,一定要打造软实力,营造美好的生活。
从行业趋势来说,房地产企业发展到今天,尤其是房地产改革20多年来。一是打造美好生活的需求,二是房地产企业发展的方向,必须要重资产和轻资产结合,轻重并举的模式。所谓的重资产,房地产行业就是老的传统开发模式,依然有大量的资金,用杠杆获得土地,然后实现销售和现金流的回笼,不断的进行开发和建设。
是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。
中国网地产