学位费根据学校排名定价高低

出租学位，是否真的有市场？能不能签订“相关合同？记者日前联系了西城、丰台、东城等城区的多家房屋租售中介。记者发现，每当谈到“孩子过两年要上小学”这一情况时，中介的“嗅觉”都很灵敏，马上向记者询问，“孩子想上哪儿的学校”、“是否有租学位的需求”。

记者以一位“无房”家长的身份来到西城一家房屋租售中介，向中介提出，今年孩子3岁，希望孩子能通过租学位的方式在西城上学，中介首先询问了记者是京籍还是非京籍。“如果您是京籍其他区的户口，现在就可以提前来西城租房，把学位占上了”，非京籍想租学位，还得首先保证“五证”俱全。中介同时也提出，想要通过租学位在西城上实验二小、黄城根小学这些重点小学，基本上不可能，因为这些名校每年报名人数爆满，学校会优先考虑片区内“有房有户”的家庭。当记者提出“不在乎学校，就是希望孩子能在西城上小学”这个需求后，该中介向记者推荐了回民小学附近的一个房源，他介绍说，房主全家在国外，房子的学位没有被占用，所以在出租房屋时也愿意一起出租学位，房租是4500元一个月，学位也按照这个标准收，“当然，如果租六年，价格还可以再和房主商量”。记者提出，是否还有其他地段的学区房可以出租学位时，中介介绍说，学位费会根据学校排名定价高低，“好学校的学位占位费定价越高，而且越难碰上”。

“租学位的条款能写进租房合同吗？”针对这一问题，中介明确告诉记者，“租学位”这件事不可能写入普通的“租房合同”，需要租户和房主私下协商。因为市面上的租房合同不涉及这一条款，而且在这件事上，中介就扮演“介绍人”的角色，至于以后是否能通过这种方式让孩子顺利入学，中介是不承担任何责任的。“但是您也不用有任何疑虑，因为现在很多区都实行‘六年一学位’，您的孩子只要占上他的学位，并顺利入学，就能一下占六年”。中介看出记者的疑虑，提出可以和房主协商，先预付一部分定金，在孩子顺利入学后再交剩下的“占位费”，并且，有“六年一学位”政策的制约，只要租户入学成功，房主只能等六年后才可以再次使用这个学位，所以租户不用担心房主把“学位”租给别人或者中途拒租。

供不应求 不签合同 无法核验

虽然想租房的家长很多，但市场真实的状态是一房难求。由于“六年一学位”政策，对于租售房都有同等限制之效，所以按中介的说法是，租了会影响卖，所以不少业主都不太愿意租。“有人开到50万，也不行，因为我们这片最近已经找不到房子。”一位马姓女中介表示，想在海淀通过租房上学并不容易，“能出得起这个学位费的人很多，但得有房子愿意租才行，所以要碰。”据这位中介介绍，去年她和同事经手的像这样“租学位”的成交率并不高，只有一两个客户成功租到“学位”。

即便交了占位费，就一定能保障入学吗？北青报记者调查发现，实际上这种“租学位”的方式存在风险，“占位费”也无法真的保障。

“我们只能帮你协商学位能不能用，以及学位能不能让你用，至于价钱你们自己私下协商，最终能不能上学，我们是不能保证的。因为其中影响因素也很多，包括你自己的资质，还有政策的变化，你自己心里也有个预期……”

为何不能写进合同？东城区一位中介解释说，由于具体学位的“租用费”，是租户与业主的私下商议，而他们唯一能保证的是，收取正常租房中介费用和租金，其他的无法保证，所以合同也不会把这部分内容写入，“我们只能算是帮忙，但是不保证肯定能入学”。

另外，怎么保证这个学位没被用过？能不能查验？也成为租房求学的家长最大的顾虑。已经帮客户成功“租过学位”的一位海淀中介透露，实际上无法保证，“六年一学位，这个我们都没办法核实。只能业主和租房人双方自己私下签协议，保障学位是否用过。但即使是这样，也有风险”。

按照海淀的政策，入学时家长的登记住址会拿来和2016年以来这一登记住址用来入学的信息做比对。而这一信息系统，在“租学位”的过程中，房东、租户以及中介实际上都无法触及。这也意味着，“租”来的学位，根本无从查验。

说法

符合条件租房户可在区内入学但进“理想”校有点难

记者从一些学校负责招生工作的老师处了解到，实际上“租学位”难以保证完全就近上学，只能在学区内协调解决，“像我们学校的情况是，入学第一顺位就基本已经满了，也就是京籍有房，且房子户口都在我们学校片内的，这些数量就已经差不多了，所以我们满足不了其他类的。这两年，通过租房进来的几乎没有。所以，即使在我们学校附近‘租’到学位，符合政策条件，也只能学区内来协调安排入学，估计是进不到我们学校”。

虽然在今年的政策中，东城明确写出了“幼升小”符合本市非东城区户籍租房家庭儿童在东城入学的需要通过电脑派位多校划片。西城在“幼升小”的入学条件中也多了一条“法定监护人在其他区无独立产权房”的限制条件，即父母为西城户籍，居住在西城，但在外区有独立产权房的孩子，也能在西城上学，但会根据“落户年限、居住年限”等条件进行排序，排序的位置比较靠后，基本上只能通过多校划片在学区甚至是相邻学区电脑派位入学。

不过，对于教育资源比较均衡的东西城来说，即使租房入学参加电脑派位多校划片，无法选择学校，但对于部分无力购房的家长而言，也是一个具有诱惑力的选择。

额外支付“学位费”不在合同中写明存法律风险

北京市京师律师事务所高级合伙人范辰律师认为，家长为了孩子上学租赁“学位”房，额外支付“学位费”，如不能在合同里写明，既存在争议点，也面临极大的法律风险。如果该学区房已有其他孩子在六年内登记上学，将面临租户的孩子无法如期上学的可能，同时也因未写明“学位费”款项，面临维权缺乏证据、退费困难的风险。

为降低家长的风险，范辰律师建议家长如果存在这种情况，第一要求在合同中写明“学位费”。明确如果不能上学，应退还“学位费”，并可以解除房屋租赁合同。第二，在租房时询问房东，房子六年内是否有其他孩子登记上学、占用过入学名额。必要时，双方就此签订备忘录。第三，可以去居委会查询。一般情况下，租户的孩子想上片内学校需要居委会开具居住证明，居委会需要备案。因此，可以据此查询。另外，还可以让房东陪同前往户籍派出所进行所在户口查询，看是否有适龄儿童的户口登记在房屋内，由此判断该房屋六年内是否占用过入学名额。