详解北京“限转共”新政 将影响市场几何

来源:中国网地产 2018-05-09 14:20:02

北京限价房挂钩共有产权房的政策终于走出了第一步!在路上的“限转共”新政将对市场影响几何,购房人买北京低价房的机会是否增多?


日前,北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》),根据征求意见稿,限价房项目销售时如与周边同品质商品房评估价格比之小于85%的项目,将整体收购后转为共有产权住房摇号销售。


北京中原市场研究部梳理了《征求意见稿》中的核心问题,并详细解读细节,以及对未来北京房地产市场影响。


核心问题:

1、限价房总量有多少?

2、限转共怎么转?

3、85%是个什么概念?

4、项目被收购为共有产权房,对开发商来说意味着什么?

5、限转共背后的政策逻辑是什么?

6、限转共政策对市场影响究竟有多大?


1、限价房总量有多少?


北京中原解读:自2016年9月30日,北京开始执行“限房价 竞地价”的土地出让方式,该政策执行后,北京所有住宅商品房用地在出让时,都在土地出让文件中对该宗用地开发的商品房项目未来销售均价和最高价格有明确的规定。


首宗执行“限房价 竞地价”的项目为房山区西路0081地块,该宗地2017年1月26日成交,住宅项目销售限价为均价不超过3.8万元/㎡,最高销售单价不超过4万元/㎡。截止目前,北京市有销售限价政策的土地共有56宗,规划限价商品住宅面积约422万㎡,预估可开发限价型商品房住宅约在4万套左右。


2、限转共怎么转?


北京中原解读:《征求意见稿》中说明,限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时,该限房价项目将由开发商直接作为商品房,面向有购房资格的家庭销售,和当前商品房的销售完全一样。


如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%(价差比不低于15%)时,将收购转化为共有产权住房,具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

征求意见稿中关于评估价比设定比例暂定为85%,在实施过程中可根据市场变化和销售状况适当调整。


3、85%是个什么概念?


北京中原解读:首先,在限房价项目办理施工许可后,将由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住宅的市场价格进行评估,形成评估价。然后,根据限房价项目可售住房在土地出让时规定的销售限价与评估价之比,分别采用两种方式销售。


比如,如果某个项目拍地时的销售限价为4.5万元/平米,评估该项目实际的市场价格为5万元/平米,比值为90%,高于85%的设定比例,那么这个项目就将和商品房一样由开发商面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房。这类住房的销售环节,和当前市场上的商品房销售规则相同,没有之前传言的摇号等附加规定。但这类商品房必须要拿到不动产证或契税完税凭证后满5年方可上市交易。


假设一个限房价项目土地转让文件中规定的“未来销售限价为3.6万元/平米,在它办理施工许可后,进行评估的该项目实际的市场价格为5万元/平米,用3.6万元除以5万元,这个比值是72%,低于85%的设定比例,那么这个项目将由市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。由限价房转化的共有产权住房,和原先的共有产权住房执行基本一致的资格审验。但摇号配售时,项目所在区户籍和项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭将作为优先组配售。


另外,《征求意见稿》表明,具备共有产权住房资格的家庭在选购后仍有剩余房源的,市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售(注意:《征求意见稿》中没有其他限制性文字,也就意味着的有房票的无房家庭即可购买)。其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售(注意:《征求意见稿》中没有其他限制性文字,也就意味着有房票家庭即可购买)。


4、项目被收购为共有产权房,对开发商来说意味什么吗?


北京中原解读:限转共将保障企业利益。首先,政府收购项目的价格就是土地转让文件中规定的销售限价,对开发商来说,只是购买方由居民家庭变成了政府,并没有其他价格变化;同时,《征求意见稿》中明确说明:市保障房中心收购限房价项目时,在购房合同开始网签之日起10个月内向开发商付清全部收购款。也就是说,政府收购,政府代为执行共有产权房销售管理,对开发商统一结算。


从回款周期来比较,开发商自行销售,从网签到全额回款的基本周期也在6-10个月。政府付款的周期并不比开发商自行销售的回款周期更长。


5、限转共背后的政策逻辑是什么?


北京中原解读:根据《征求意见稿》,如果限房价项目销售时与周边同品质商品房价差不多的时候,依然作为商品房由开发商进行销售。如果价差较大时,才会收购作为共有产权住房摇号销售。通盘来看,无论之前的限房价项目拍地规则,还是如今的《征求意见稿》内容,其实政府是在用“双防双保”的策略来确保让限房价项目分配到真正的刚需家庭手中,实现“房住不炒”,基本扼杀投资需求:


“双防”是通过限房价项目拍地规则和销售政策,既防止开发商炒地推高房价、地价获取暴利,也防止住房出售时提前锁定的价格较市场价明显偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。


“双保”则是在限房价项目的销售中,既保障了房子是用来住的,也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。


6、限转共政策对市场影响究竟有多大?


北京中原解读:截止目前,涉及销售限价政策的土地共有56宗,规划限价房面积约422万㎡,预估可开发限价型商品房住宅约在4万套左右。


当前北京已经拿地的限房价项目,未来出现市场评估价格与销售限价出现大幅度价差的可能性不大,涉及的项目比例不会突破20%,而56宗限价房地块中的大部分都仍将作为商品房可以正常入市销售。


附件:关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)


各有关单位:


为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,促进本市房地产市场平稳健康发展,根据《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门<关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施>的通知》(京政办发〔2016〕46号)和《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)等文件规定,现就加强本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理通知如下:


一、本通知所称限房价项目,是指按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。


二、在限房价项目办理施工许可后,由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心(以下简称“市保障房中心”)对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。


三、根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价(以下简称“销售限价”)与评估价之比不同,分别按以下方式销售:


(一)比值高于设定比例的,由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易; 


(二)比值不高于设定比例的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额;


(三)设定比例暂定为85%,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。


四、市保障房中心收购限房价项目时,应与开发建设单位签订收购协议,明确各自权利、义务,并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。


五、市保障房中心收购转化的共有产权住房,具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购;摇号配售时,项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。


具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售,其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。


六、市保障房中心收购转化的共有产权住房,其公告、网上申购、购房资格审核、购房确认等按《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)执行。


七、本通知自发布之日起实施,所涉及的共有产权住房的有关规定与《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)不一致的,以本通知为准。

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