在线上销售急剧扩张的时代，实体商店选择营业地点成了关乎存亡的关键。通过交通枢纽的人流聚集效应，将尽可能多的人流导入商业销售商场，TOD模式给线下实体店打开了一个重生之门。

TOD，即transit-oriented development，是依托于交通枢纽中心，在5-10分钟的步行路程之内建立中心广场或城市中心。

在国内，龙湖是TOD的先行者，不仅拥有丰富的设计运营经验，更是打算在成都深入地尝试与世界级TOD模式接轨，激活线下实体经济，打造城市经济爆发的新的区域增长点。

线上销售急剧扩张

TOD里的实体店涅槃重生

数据显示，2017年全国网络零售额达7.18万亿元，同比增长32.2.%；而限额以上零售业单位中的超市、百货店、专业店和专卖店零售额比上年分别增长7.3%、6.7%、9.1%和8.0%。很明显，实体店受线上零售冲击巨大，正面临严峻的营收危机。

图片来自统计局网站

实体店的退步主要源自两个方面：

1、线上商店大量的折扣优惠使得实体店的销售价格显得相对昂贵；

2、实体店便捷性不足，不同于在家坐等快递上门，实体店高昂的路途成本切断了人们实地消费的欲望。

而TOD的城市中心模式就很好地解决了这个问题。

杭州龙湖·金沙天街

杭州龙湖·金沙天街实现与地铁一号线金沙湖站无缝衔接，2017年9月，金沙天街2周年活动实现两天销售破2900万，是TOD模式下将人流向客流成功转化的最有利证明。

功能叠加最大化

TOD让大城市轻装前行

目前所有的大中城市普遍面临着新的发展瓶颈，部分单核城市中心区更是不堪负荷，土地资源利用不经济，基础设施投入巨大等，城市发展迫切需要科学的规划和引导。

成都建设“五中心一枢纽”的城市规划提出后，突破单中心城市发展结构。作为新一线城市的领跑者，交通发展状况与城市人居环境之间，成都更需要TOD为其打开新的发展空间，以保持“宜居”的持久性。

TOD的引进选择在成都目前多中心规划面世之初这个特定时间点，能够保证城市新中心与公共交通从一开始就有机的结合，从而代城市定型后高成本的推平重建。

TOD通过城市交通与土地利用的协调发展，构建真正意义上的组团式城市形态，引导资源环境可承载、居民可支付的城市生活。

引领行业变革

龙湖走在TOD最前线

龙湖的天街品牌，经过多年锤炼，已成为业内颇具影响力的商业地标。据不完全统计，在龙湖已开业或正在建设的商场中，有超过30座都位于轨交上盖或周边，已经充分具备了TOD模式的条件和要素。

重庆TOD商业体沙坪坝铁路综合交通枢纽项目，是龙湖TOD的典型。

依托重庆沙坪坝高铁站，龙湖直接改造出站口，在站点上建设集一条高铁线、三条轨道线为一体的超大型商业综合体。老旧的沙坪坝商圈是以三峡广场为中心，辖区面积0.27平方公里，而经龙湖改造后，重庆沙坪坝商圈面积扩大到0.74平方公里。

重庆龙湖·沙坪坝铁路综合交通枢纽项目效果图

不止一个重庆沙坪坝，2017年业绩年报指出，龙湖全年新增5座天街，出租率、开业率均在95%以上；另新获取17个持有商业项目，首进4城。

龙湖对市场机遇的精准化把握，使得2017年公司毛利率高达33.9%，核心权益后利润增长25.9%至97.7亿，站稳房地产行业前十。

成都龙湖·上城天街效果图

龙湖在西部第一城成都的TOD尝试更是先行一步。以上城天街、西宸天街为代表的TOD项目，全方位实现地铁站不经户外，用最短时间直接步入商场，其中西宸天街结合地理区位，还包含公园休闲体验，实现地铁、商圈、公园的有机结合。

按照成都市交通规划，未来将有717个交通站点。其实不止在成都，TOD在中国大中城市里的发展潜力都相当巨大，龙湖历经多年不断探究中国TOD与世界接轨，在推动城市进步提高中国城市质量上具有重大意义。

国际化探索试水

龙湖尝试建立首个世界级TOD

跟世界成熟的TOD项目相比，国内大多还停留在“通道”链接的模式。也就是说，交通枢纽站例如地铁等需要通过很长一截“空空如也”的通道才能抵达商圈的入口。

来看日本典型的涩谷站，涵盖百货店、饮食店、事务所、剧场、集会场、创智空间、展示场、停车场等多种业态，塑造了一个高密度、垂直聚集型枢纽中心，是TOD国际化的最成熟模式。龙湖正是借鉴东京涩谷的创意和设计，想要在中国打造高标准国际化的TOD新发展空间。

东京·涩谷·TOD产业叠加示意图

2018年3月，龙湖举行一环内高水准打造上城天街的产品发布会。

上城天街欲打造占地80万㎡的世界都会城，准备实现一个地铁站三个出口接驳商业，突破了成都IFS只有一个接口的限制，以开放的姿态形成城市新空间，为成都试水新的城市功能组合方式。

成都龙湖·上城天街发布会

龙湖高标准世界级TOD模式的试水，不仅仅是线下实体店涅槃重生的最佳选择，更是能刺激城市经济创新发展的新路径。

龙湖这一步的前进不止是TOD模式的前进，更是城市突破发展瓶颈的新征程。让国内的大中城市与世界城市并驾齐驱，引领城市发展的新模式，就从龙湖的TOD开始。

成都龙湖·西宸天街意境创想图