TOD商圈:线下实体店的重生之路

来源:中国网地产 2018-05-07 16:03:14

在线上销售急剧扩张的时代,实体商店选择营业地点成了关乎存亡的关键。通过交通枢纽的人流聚集效应,将尽可能多的人流导入商业销售商场,TOD模式给线下实体店打开了一个重生之门。

 

TOD,即transit-oriented development,是依托于交通枢纽中心,在5-10分钟的步行路程之内建立中心广场或城市中心。

 

在国内,龙湖是TOD的先行者,不仅拥有丰富的设计运营经验,更是打算在成都深入地尝试与世界级TOD模式接轨,激活线下实体经济,打造城市经济爆发的新的区域增长点。

 

线上销售急剧扩张

TOD里的实体店涅槃重生

 

数据显示,2017年全国网络零售额达7.18万亿元,同比增长32.2.%;而限额以上零售业单位中的超市、百货店、专业店和专卖店零售额比上年分别增长7.3%、6.7%、9.1%和8.0%。很明显,实体店受线上零售冲击巨大,正面临严峻的营收危机。


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图片来自统计局网站

 

实体店的退步主要源自两个方面:

1、线上商店大量的折扣优惠使得实体店的销售价格显得相对昂贵;

2、实体店便捷性不足,不同于在家坐等快递上门,实体店高昂的路途成本切断了人们实地消费的欲望。

 

而TOD的城市中心模式就很好地解决了这个问题。


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杭州龙湖·金沙天街

 

杭州龙湖·金沙天街实现与地铁一号线金沙湖站无缝衔接,2017年9月,金沙天街2周年活动实现两天销售破2900万,是TOD模式下将人流向客流成功转化的最有利证明。

 

功能叠加最大化

TOD让大城市轻装前行

 

目前所有的大中城市普遍面临着新的发展瓶颈,部分单核城市中心区更是不堪负荷,土地资源利用不经济,基础设施投入巨大等,城市发展迫切需要科学的规划和引导。

 

成都建设“五中心一枢纽”的城市规划提出后,突破单中心城市发展结构。作为新一线城市的领跑者,交通发展状况与城市人居环境之间,成都更需要TOD为其打开新的发展空间,以保持“宜居”的持久性。

 

TOD的引进选择在成都目前多中心规划面世之初这个特定时间点,能够保证城市新中心与公共交通从一开始就有机的结合,从而代城市定型后高成本的推平重建。


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TOD通过城市交通与土地利用的协调发展,构建真正意义上的组团式城市形态,引导资源环境可承载、居民可支付的城市生活。

 

引领行业变革

龙湖走在TOD最前线

 

龙湖的天街品牌,经过多年锤炼,已成为业内颇具影响力的商业地标。据不完全统计,在龙湖已开业或正在建设的商场中,有超过30座都位于轨交上盖或周边,已经充分具备了TOD模式的条件和要素。

 

重庆TOD商业体沙坪坝铁路综合交通枢纽项目,是龙湖TOD的典型。

 

依托重庆沙坪坝高铁站,龙湖直接改造出站口,在站点上建设集一条高铁线、三条轨道线为一体的超大型商业综合体。老旧的沙坪坝商圈是以三峡广场为中心,辖区面积0.27平方公里,而经龙湖改造后,重庆沙坪坝商圈面积扩大到0.74平方公里。


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重庆龙湖·沙坪坝铁路综合交通枢纽项目效果图

 

不止一个重庆沙坪坝,2017年业绩年报指出,龙湖全年新增5座天街,出租率、开业率均在95%以上;另新获取17个持有商业项目,首进4城。

 

龙湖对市场机遇的精准化把握,使得2017年公司毛利率高达33.9%,核心权益后利润增长25.9%至97.7亿,站稳房地产行业前十。


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成都龙湖·上城天街效果图

 

龙湖在西部第一城成都的TOD尝试更是先行一步。以上城天街、西宸天街为代表的TOD项目,全方位实现地铁站不经户外,用最短时间直接步入商场,其中西宸天街结合地理区位,还包含公园休闲体验,实现地铁、商圈、公园的有机结合。

 

按照成都市交通规划,未来将有717个交通站点。其实不止在成都,TOD在中国大中城市里的发展潜力都相当巨大,龙湖历经多年不断探究中国TOD与世界接轨,在推动城市进步提高中国城市质量上具有重大意义。

 

国际化探索试水

龙湖尝试建立首个世界级TOD

 

跟世界成熟的TOD项目相比,国内大多还停留在“通道”链接的模式。也就是说,交通枢纽站例如地铁等需要通过很长一截“空空如也”的通道才能抵达商圈的入口。

 

来看日本典型的涩谷站,涵盖百货店、饮食店、事务所、剧场、集会场、创智空间、展示场、停车场等多种业态,塑造了一个高密度、垂直聚集型枢纽中心,是TOD国际化的最成熟模式。龙湖正是借鉴东京涩谷的创意和设计,想要在中国打造高标准国际化的TOD新发展空间。

 

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东京·涩谷·TOD产业叠加示意图

 

2018年3月,龙湖举行一环内高水准打造上城天街的产品发布会。

 

上城天街欲打造占地80万㎡的世界都会城,准备实现一个地铁站三个出口接驳商业,突破了成都IFS只有一个接口的限制,以开放的姿态形成城市新空间,为成都试水新的城市功能组合方式。


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成都龙湖·上城天街发布会

 

龙湖高标准世界级TOD模式的试水,不仅仅是线下实体店涅槃重生的最佳选择,更是能刺激城市经济创新发展的新路径。

 

龙湖这一步的前进不止是TOD模式的前进,更是城市突破发展瓶颈的新征程。让国内的大中城市与世界城市并驾齐驱,引领城市发展的新模式,就从龙湖的TOD开始。


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成都龙湖·西宸天街意境创想图

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