购房季 你手里有“房票”吗?

来源:新京报 2018-04-27 08:06:29

在购房季,有人为钱发愁,有人为没有好房子发愁,还有人为没有购房资格发愁。今年的北京房地产市场房源多样,普通商品房、限竞房、共有产权房,你能购买哪一种?不妨掂量一下。


你有普通商品房购房资格吗?


北京户籍人士在购房资格上分两种情况。如果是单身,包括未婚、离异、丧偶等,且名下无房者,限购1套(含新建商品住房和二手住房)。若已婚,以家庭(夫妻双方与未成年子女)为单位限购2套。


非北京户籍人士,需满足限购条件且限购1套。具体限购条件包括非北京户籍购房人在北京没有房屋,如果已经结婚,夫妻双方在北京没有房屋,而且在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明。其中个税满5年可以断月但不能断年,社保必须连续缴纳60个月。


限竞房为什么还买不了?


“限竞房”是以“限房价,竞地价”的土地出让方式产生的项目。去年开始,所有的住宅类用地全部采取了这种方式,也就是说这批新房的最高售价和销售均价都是明确规定。这种做法稳定了市场的预期,也同时为购房人提供了淘到好房子的机会。


去年北京共成交的44宗“限竞房”土地,目前已有17宗公布案名,除去两宗开发商100%自持的,其余15宗“限竞房”将在近期陆续入市,多个限竞房项目陆续为入市做准备。这些“限竞房”成为今年北京楼市供应主力。此前市场认为“限竞房”摇号将是大概率事情,但是如何摇号则是未知数,购房资格是否与商品房一样也没有明确的说法。


目前,各方都在静待相关政府部门的政策。


谁能买共有产权房?


共有产权住房项目的销售均价,低于同地段、同品质普通商品住房的价格;购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。


共有产权房申请家庭应同时具备以下条件:一是申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女;单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。二是申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。


一个家庭只能购买一套共有产权住房。共有产权住房申请审核和配售采取项目登记制。


贷款


居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。


在2017年3月17日,北京房贷新政规定,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。


- 案例


如果购房者是首套资质,银行贷款金额一般是网签价的65%。350×65%=227.5万元。


贷款金额只能是整数为227万元。


按照招商银行商贷上浮10%,利率5.39%,贷款25年来计算,商贷月供(等额本息)为13791.06元。


组合贷(公积金贷款120万元,剩下的107万元商贷),商贷利率上浮10%,月供(等额本息)为12348.15元。


二手房交易税费


目前北京市规定二手房交易税费有以下三种:营业税、个人所得税、契税。


营业税:税率5.55%,转让出售购买时间不足2年的非普住宅全额征收,超过2年的非普、不足2年的普宅按照两次交易差价征收,超2年的普宅免征收。


个人所得税:税率交易总额1%或两次交易差的20%,由卖方缴纳。家庭唯一住宅以及购买时间超过5年免征收。


契税:基准税率3%,优惠税率1.5%和1%,由买方缴纳。同时,若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅缴纳交易总额的1%。


若买方首次购买面积超过90平米(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。


若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。


- 案例


面积85平方米的二手商品普通住宅,业主的购买价为150万元,现在买家以350万元购买。


情景一:这套房是业主名下唯一的住宅,房本或契税 票的时间已满五年


契税:现网签价的1%,350×1%=3.5万元


增值税:免征


个税:免征


总税费:3.5万


情景二:房本或契税 票的时间已经满两年,但不满五年


契税:现网签价的1%,350×1%=3.5万元


增值税:免征


个税:差额的20%,(350-150)×20%=40万元


总税费:3.5+40=43.5万


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