中房智库：

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松：

借助金融优势  提升资源转换效率

建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，是我国房地产市场进入发展新阶段的必然选择。从全球比较的角度上来看，中国的住房自有率是比较高的，大概在80%左右。但在国际上，发达的经济体基本上很少有国家的住房自有率能超过65%~75%。所以，总体上来看，中国经济处在新一轮的调整过程中，随着城镇化发展和人口流动，住房资源也处在优化配置的过程中。

这一过程会导致住房需求的变化，特别是租房需求的比例会提高。现在强调建立租购并举的住房制度，适应了现阶段发展的需求。租赁住房本质上是对住房资源优化配置的过程，在这个过程中有两点比较重要：第一，如何实现供应方和需求方之间更好的匹配，做到这一点需要更好地改善租赁市场各方信息不对称的情况；第二，保障好租房者的合法权益、规范市场秩序，比如整治租赁市场上存在的黑中介、培育可信度更高的租赁平台等，从源头上为消费者提供更加可信的房源。

银行作为金融机构进入租赁市场，有其优势。比如：不管是对企业还是个人，银行在对不同社会主体的信用评价方面会比一般的主体或个人更有优势。银行未必会从租赁业务中获得多少收益，但在参与的过程中会发掘出更多潜在的优质客户，包括个人和企业。这是银行进入租赁市场的一个重要目的。

对于当前租赁市场如何构建盈利模式，要把握以下两点：第一，要区分好长期收益和短期收益。对于长期租赁市场，既要看到短期收益的困境，也要看到长期巨大的市场潜力。任何一个投资不可能今天投入了下个月就能回本，这也不符合基本的经济规律。第二，在北京等一线城市、大城市，除了新建住宅，还要对存量资源进行优化配置。在这个过程中要进行新的探索，比如利用集体建设用地、商业办公楼等发展租赁，也能使收益得到提高。

现在，行业之间的界限在慢慢地变模糊，不同的主体在不同的产业链环节上发挥各自的优势，只有通过不同行业的相互渗透和融合才能提高整体的效率和资源配置。以中国建设银行布局租赁市场为例，金融业是其老本行，借助金融优势进入房地产市场这个大产业链中，通过资源转换效率的提升，让租房者、房主、专业服务公司以及建设银行自身都能够获得相应的收益。

盘古智库高级研究员吴琦：

银行入局租赁市场  要避免同质化、无序化竞争

从银行入局租赁市场的现状来看，目前已有包括中国银行、中国建设银行（以下简称“建行”）、中信银行等国有大行在内的多家商业银行进军住房租赁市场。合作方式主要有两种：一是银政合作模式。比如建行广东省分行与广东省住房和城乡建设厅、佛山市政府达成住房租赁战略合作，上线国内首个政银合作住房租赁平台；中国银行厦门市分行与厦门市国土资源与房产管理局签署住房租赁战略合作协议等。二是银企合作模式。典型案例是中信银行为碧桂园集团提供300亿元长租住宅保障性基金。

住房金融体系是房地产长效机制的重要组成部分，目标是要“促进形成金融和房地产的良性循环”，而建立健全住房租赁金融支持体系将成为重点领域。培育和发展住房租赁市场，金融资本的投入是关键环节。银行可以在住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融创新等方面与地方政府和其他市场主体展开合作，盘活住房租赁市场的存量资产，为租赁市场提供全链条的金融产品和服务，在缓解住房租赁的融资难题时，有效推进多主体参与住房租赁市场。同时，银行的加入也可能会加剧竞争。这就需要加强监管，营造良好的市场环境，避免同质化、无序化竞争以及变相加杠杆的行为。

银行进入租赁市场，其优势很明显：一是资金优势。相对于其他市场主体来说，银行资金规模大、资金来源广泛而且成本较低。二是信用优势。银行在城市和农村的网点和机构较多、渠道更为丰富，也建立了以广泛客户为基础的信用优势。三是数据优势。银行在经营过程中积累了庞大而高质量的数据基础。四是风控优势。银行的风控能力更强、内控机制更为健全，有利于切实防范租赁市场风险。五是业务创新优势，银行可以通过资产证券化等方式，并借助大数据、人工智能等金融科技手段，创新金融服务模式，提供差异化的金融产品或综合性租赁金融解决方案，使住房租赁更加便捷、安全、可持续。

但也有不足之处，对于银行来说，相对不熟悉房地产业务、缺乏专业化的人才团队、信息披露制度等相关政策法规不完善，以及租赁市场客户信用资质相对于购房市场客户更差等，可能会成为其业务发展的主要制约因素。对此，银行可通过加强专业人才的引进和培养、成立专业化的团队、加强对相关政策和产业动态的跟踪研究、建立相匹配的风控模型和风险分散机制等方式，做好风险防控，实现商业可持续发展。

在业务开展过程中，一方面，银行要充分发挥自身在资金、客户、渠道和风控方面的优势，有针对性、有选择性地进行业务布局并开展业务；另一方面，可与租赁市场的中介系、开发商系、酒店系、互联网系等市场主体在融资贷款、信息共享、项目共建等方面开展合作，实现优势互补和合作共赢。