住宅专项维修资金被称为房屋的“养老钱”

事关千家万户的居住安全和幸福指数

近日，经西安市人民政府常务会议审议通过新版《西安市住宅专项维修资金管理办法》将于今年3月30日起开始施行。经多次征集意见并修改《西安市住宅专项维修资金管理办法》明确业主交存的维修资金属于业主所有房屋所有权转让时维修资金随房过户维修资金自存入专户之日起按照国家有关规定计息。

具体怎么实施？

怎么监管

专户存储 专款专用 所有权人决策 政府监督

《办法》规定，本市行政区域内住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

市物业管理行政主管部门是本市维修资金的行政主管部门。其下设的市维修资金管理机构具体负责全市维修资金监督管理的日常工作，以及新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区（以下简称城六区）和开发区维修资金的交存管理。城六区物业管理行政主管部门和开发区管理委员会负责本辖区内维修资金使用、续筹、补建的管理工作。 阎良区、临潼区、长安区、高陵区、鄠邑区及市辖县物业管理行政主管部门和西咸新区管理委员会负责辖区内维修资金的交存、使用、续筹、补建和管理工作。

国土资源、质监、公安等行政管理部门应当按照各自职责，协助做好维修资金监督管理的相关工作。维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

咋样交存

应按建筑面积确定维修资金《办法》明确，一个物业管理区域内有两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位，应当交存维修资金。

住宅的业主、非住宅的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八。市物业管理行政主管部门应当根据相关规定合理确定、公布首期维修资金的交存数额，并适时调整。

阎良区、临潼区、长安区、高陵区、鄠邑区、市辖县及西咸新区管理范围内首期维修资金的交存数额，由区县物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会参照市物业管理行政主管部门公布的首期维修资金交存数额确定。

出售公有住房的，按照下列规定交存维修资金：业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的百分之二。售房单位按照多层住宅不低于售房款的百分之二十、高层住宅不低于售房款的百分之三十，从售房款中一次性提取维修资金。

有无利息

维修资金自存入专户之日起按规定计息业主交存的维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会应当与所在地商业银行签订委托合同，设立维修资金专户，委托其办理维修资金的交存、划转、计息、结算等手续。业主在办理房屋入住手续前，应当将首期维修资金交存至维修资金专户。未按照本办法规定交存的，建设单位不得交付房屋。 

建设单位和业主在办理房屋权属转移登记时，应当向不动产登记机关提交首期维修资金交存票据。不动产登记机关在办理房屋权属转移登记时应当对维修资金交存票据进行查验。维修资金自存入专户之日起按照国家有关规定计息。

怎么管理

业主大会自主管理维修资金应开立专户业主大会成立前，维修资金由负责交存管理的物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会代管。业主大会成立后，拟自主管理维修资金的，应当召开业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主进行公示。业主大会自主管理维修资金的，应当在物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会委托的商业银行中选择一家开立维修资金专户。符合本办法第十三条第一款规定的，维修资金代管部门应当按照有关规定将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

业主大会自主管理维修资金期间，经业主大会依法决定交由原代管部门代管的，应当向原代管部门提出申请。符合代管条件的，原代管部门可以重新代管维修资金。卖房咋办业主分户账面维修资金余额不足首期维修资金交存数额的百分之三十时，业主应当续交维修资金。成立业主大会的，续交的具体方案由业主委员会根据实际情况拟定，提交业主大会讨论通过后组织实施。未成立业主大会的，续交后的维修资金分户账面余额不得低于首期交存数额。 

本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立维修资金的物业管理区域应当补建维修资金。房屋所有权转让时，该房屋分户账中的维修资金随房屋所有权同时过户。房屋灭失的，公有住房售房单位、房屋所有权人应当持单位介绍信或者本人身份证明，以及房屋灭失证明、维修资金交存凭证到专户银行提取维修资金分户账中的余额，办理分户账注销手续。

因征收造成房屋灭失的，征收实施单位可以根据被征收人的委托统一办理分户账注销手续。本办法实施前，建设单位或者物业服务企业已代收的维修资金，应当按照有关规定将代收的维修资金划转至物业管理行政主管部门设立的维修资金专户。

维修资金由业主大会自主管理的，应当接受物业管理行政主管部门、西咸新区和开发区管理委员会对其账户和资金使用情况的监督。

代收咋办

建设单位或物业代收的需及时移交专户银行应当每季度向物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会、自主管理维修资金的业主委员会发送维修资金银行存款对账单。

专户银行应当每年至少一次与物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会、自主管理维修资金的业主委员会核对维修资金账目，并向物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会、自主管理维修资金的业主委员会和业主公布下列情况：维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

建设单位、物业服务企业代收维修资金的，由物业管理行政主管部门责令限期移交，逾期未移交的，处所收金额百分之一以上百分之五以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。业主未按规定或者业主大会决议续交、补建维修资金的，业主委员会或者利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。