11月22日，由思源地产服务集团主办，新京报协办的2017第二届思源品牌新思潮论坛论道新兴“竞技场”在京举办。围绕社区商业运营之道、城市轨道交通的发展规划、长租公寓的转型与提升三个主题，品牌开发商、行业专家、跨界伙伴、媒体人从不同角度现场展开了讨论。

“小而美”的社区商业是商业地产新蓝海

思源地产副总裁王璇认为，社区商业已经成为商业发展的重要方向和新的蓝海。他表示，目前中国大型城市购物中心的存量已是相当饱和，但对“小而美”的商业来讲，还是有一定的生存空间——“有研究表明，在发达国家，“小而美”的社区商业所产生的零售总额占比约为60%-70%，而在中国，目前大型城市“小而美”社区商业不超过30%，这一差距将成为我们社区发展的商机，潜在的机遇”。

而如何撬动这部分机遇？王璇认为，社区商业的本质属性是本地化的生活服务，核心聚焦点是社区部分的客群生活便利性需求，因此对于社区商业来说，要聚焦在整个社区范围一到两公里内，围绕便民服务拓展招商布局。

中国百货协会商业运营分会副会长韩易平对此表示认可。他认为，目前的商业地产正处于升级换代的过程，“我们可以看到之前的百货业态，都已经出现了业绩下滑，纷纷奔着购物中心的方向发展。并且，涉及到和老百姓比较相关的社区业态，也是国家这么多年来，非常倡导的，鼓励发展的方向”。此外，他还认为，社区商业下一步的发展，除了已有的百货、零售、餐饮、美容美发等等，未来还将融入社区养老，“因为养老业态融入是和我们未来国情发展和目前国家人口老龄化趋势紧密结合的。所以我建议未来针对社区商业要发力的企业和运营的管理公司，在这块儿规划的时候，可能要更关注这方面，普通老百姓日常生活居住相关的业态”。

开发之外的轨道交通增值空间

当下，轨道交通在我国迅猛发展，论坛的另一个环节是聚焦城市轨道交通的发展规划。伴随着城市开发的如火如荼，但是高铁站点如何与周边土地开发相辅相成？如何解决融资难题？如何确保项目的运营收益等，都是待解的问题。

据了解，思源地产早在2004年就介入到轨道交通物业开发领域，从轨道交通前期的研究设计、一级开发到土地上市，再到资产开发与变现，形成一个有机的闭环系统，通过产业植入、交通打造、环境改善去提升土地价格。目前，思源在高铁、城际、地铁等领域都建立了比较齐全的服务内容。

思源地产集团咨询顾问中心总经理刑志刚介绍说，思源在梳理十个站点未来三到五年内的开发价值时，往往发现，具有开发空间的可能只有3-5个站点，而未来十年内可以作为第二梯队开发的有4-5个站点，剩下2-3个站点是已经成熟，已经没有开发机会了。而如果在这有价值的3-5个站点里挖掘增量，让进站的人提前到一个小时不无聊，接站的人提前到一个小时有事做，这是思源正在研究的重点。

长租公寓的转型与提升

据思源地产集团资产经营管理中心总监褚玉丹介绍，目前整个中国的房地产存量达到了238亿万平米，按25%空置率来算，目前市场空置房屋将达到5425万套，导致各个企业都进入房地产长租领域，抢夺大蛋糕。而仅看房地产行业，在住房租赁政策的推动下，就已有近百强房企中有1/3都进入了长租公寓领域。

但不论对于哪个行业的运营者来说，盈利模式都是长租公寓亟须破解的一大难题。

据她透露，为了突破这一难题，思源地产的长租公寓则着力于两点，一是盘活老旧存量资产，进行包装、装修以及运营，二是形成系列配套型的长租公寓产品。据悉，思源长租公寓2.0系列产品与G端合作，定点向产业园区内单位及重点人才进行调配。