（来源：诸葛找房）

好像没有什么比房价降价更让没房族开心的了。

数据显示,今年8月份,北京全市二手住宅共网签7712套,较2016年同期下滑70%。媒体报道,北京地区多位房产中介表示,目前北京地区房价较房产市场火热时平均每平米下降1万元左右,基本回落到去年年底价位。

诸葛找房监测到的数据显示,截至到9月11日,北京市二手房挂牌均价为67576元/㎡,这是从今年2月份到达72735元每平米的顶点之后连续5个月的下跌,不过从周来看,价格下探明显收缓,本周仅比上周下跌0.16%。

北京二手房挂牌均价回到去年▲

上周开始,北京二手房挂牌均价跌幅收窄▲

经过将近半年时间的调整,北京房价终于回到了去年年底的价格水平。

不过,即便全市的挂牌价格在下降,但并非意味着所有区域的价格都在松动,总有一些区域和小区抗跌能力超强,并不随着大势下跌。诸葛找房监测到了3827个小区,有1249个小区的挂牌价相比三月份呈现出上涨态势,538个商圈中也有57个商圈价格上涨。

这些价格不降反升的商圈和小区,呈现出什么样的特点,请看小诸葛的整理分析。

丨逆势上涨最猛的是房山周口店

小诸葛用8月份北京挂牌商圈价格和今年3月份的挂牌价格进行了对比,筛选出57个挂牌价价格上涨的小区。

北京部分商圈挂牌价格涨幅▲

和大家印象中不同的是,这57个商圈并不是分布在城里核心区域,而是分散在北京城八区以及周边各个区县,密云、怀柔、平谷、大兴、房山均有商圈上榜,城区房价的上涨使得很多难以承受高价的刚需把眼光抛向房价相对较低的郊区,房价持续上涨论使得部分刚需族“恐慌性购房”,先在郊区买套房,以免郊区房价后续上涨。此外、郊区的交通逐渐完善、商圈发展较快,生活越来越便利,多种原因叠加造成了商圈价格上涨。

更让人意外的是,今年价格上涨最快的商圈是房山周口店区域。价格从3月份挂牌均价12293元每平米上涨到24118元每平米,上涨幅度高达96%。今年年底,房山燕房线地铁将通车运营,这对区域是个重大利好,周口店作为支线中的一个站点,受地铁运行的刺激造成价格上涨亦可理解。不过从绝对价格上来看,周口店目前的挂牌均价较低,尽管上涨幅度达到96%,但两万多的现价,还是可以处于可接受的范围之内。

涨幅超过10%的商圈共有19个,只有5个位于北京城八区,12个分布在北京周边区县。随着调控的深入,北京城中心的价格出现了大幅度调整,这和北京城八区在上一轮的疯狂上涨有较大关系,绝对价格已经处于高位,即便上涨也不太可能出现较大涨幅。但北京周边区县部分区域绝对价格相比城八区而言较低,调整空间也相对较大。

因此,如果从投资角度上来看,选择城八区之外的商圈,收益率亦会比较大。

丨三分之一小区价格有上涨

诸葛找房共监测了北京3586个小区从今年3月到8月的价格变动情况。数据显示,有1249个小区的挂牌价格出现上涨,占北京小区总数的三分之一。

从涨价小区的城区分布来看,昌平、朝阳、大兴、丰台、海淀、西城分别超过100个小区挂牌价出现上涨,数量最多的为朝阳,这和朝阳区区域面积广、小区数量多有关系。

从数据来看,东城区上涨的小区数量并不多,远远少于处于同一地位的西城区。东西城老城区的主要优势在于学区房,针对中小学学区,西城区的优势远高于东城区,所以从区域而言,东城的涨价空间弱于西城区。

挂牌价涨幅最高的为西城区车公庄五栋大楼小区,小区3月份挂牌均价为78547元每平米,而8月份的挂牌均价涨至115495元每平米,5个月涨幅达到47%。为典型的因学区而涨价的情况。

3月份来,二手房挂牌价仍上涨的小区分布图▲

从地图上的小区分布来看没有明显特点,不过一般而言小区价格坚挺甚至价格上涨,学区仍然是主因,城区没有新房入市,稀缺的教育学区资源成为价格的主导因素,因此整体来看,涨价小区的分布在城内比较集中。此外,小区的环境、新的交通和规划利好也是原因之一。也就是说,小区自身的条件也会对其房价是否有涨价空间造成影响。

如位于门头沟的华润西山墅,今年3月份挂牌均价在4.9万每平米,8月份跃升至6.2万每平米,虽然该项目并非学区房,但地处位置也在门头沟,环境优势显著,依然保持了价格的高增长。

不过,这个价格异动情况并不代表真实情况,挂牌和成交房价和小区的出房房源的具体情况有着强关系。如果当月挂牌房源主要为户型、朝向位置俱佳的房源,当月均价会出现偏高的情况。

以下为北京涨幅最高的小区TOP30 ☟

(排名不分先后)