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陈劲松:三十年为一世而道更

2014/10/10 来源: 地产中国网

“三十年为一世而道更”,“一世”是多少年呢?依《说文解字》解释,三十年为一世,一世过去之后道更。什么是道更,就是大道理、大规则发生变化,三十年河东、三十年河西。

1949年对于1919年就是一个大的变更,1979年对于1949年又是一个“道更”,一世之内,大道不变,变的都是小道。09年开始进入新三十年,应该是“道更”,但因为09年全球金融危机,国家四万亿经济刺激计划出台,使这个“道更”推迟到了2014年,也就是目前十八大之后新政府上台,市场、政治、经济可能发生基本性的大规则的变化。中国房地产上半场是79年以来到09年,应该打句号没打住,到现在2014年,开始所谓的房地产下半场。

什么叫“道更”?道更的意思就是你看着前三十年的人你会觉得很怪,他们怎么会这样呢?比如说,我们现在看1949年到1979年这段主流的思想太怪了,他们怎么会这样呢?再往前,我们会觉得1919年到1949年那帮人特别奇怪,他们能为主义抛头颅洒热血,能为世界是姓资还是姓社打一场大战,不惜死上百万人。未来三十年,我们看1979年到2009年,我们也会问,怎么当时你们会这样呢?你们怎么会见利忘义呢?你们怎么会笑贫不笑娼呢?难道都疯了吗?接下来三十年就是这样,这就叫道更。

什么是“道”?形而上者谓之道;什么是“器”?物质形式就是器。在过去的三十年轮替里面,道器之中始终在不断地变化。

我妈妈是抗美援朝战士,她认为1979年以后整个国家就是“见器失道”,没有什么道,全是物质,整个社会也是见利忘义。我们总是不能理解历史,总认为自己那个年代是最对的,可是到我们翻过1979年到09年这一页的时候,终于理解了问题都出在哪里,将来会怎么变。我认为现在就开始变了。

我是1988年研究生毕业分到北京,就在建设部大院上班。有一次,我爱人在深圳做调研,给我发了一张在广告牌前拍的照片,那张广告牌上面写着“空谈误国,实干兴邦”,一下子把我给震到了。因为当时我在北京一天干不了一件正儿八经的事,全部是在那儿空谈;我周围的同事也一样,真叫误国。我就下定决心来南方实干兴邦。这块广告牌宣告,1979年中国改革开放的一个大道来临了,带来范式的转换,就是大家不谈主义,大家要讲物质,因为我们那时候实在太缺乏物质了。因此,勇于下海的我们,一下子就找到了那种感觉,就是我根本不管什么主义不主义,我要挣钱,由此拉开了这三十年大幕。

当整个改革进入深水区了之后,原先改革的逻辑,原先的“道”已经支持不了中国进一步发展。为什么要“道更”?就是要转换大的方向。

这三十年终于结束了,怎么结束的呢?中国人从物质极端贫乏的时代转到了精神极度空虚的时代。走到了2009年,我们开始焦虑,事实上中国改革开放的几大主心骨全都走不下去了:第一,先让一部分人富起来,不能再走了,两极分化已经非常严重了,现在改革是要提高老百姓的生活水平;第二,发展是硬道理,不是硬道理了,因为全部产能过剩,而且我们的环境遭到了极大的破坏;第三,就是白猫黑猫论,用结果来取代过程正义,导致全中国人民笑贫不笑娼,还能走下去吗?

中国历来的改朝换代或变革都从土地领域开始,79年的改革开放也不例外。

1919年到1949年是一个土地由合到分的过程,就是土地兼并。毛主席干了一件事叫土地革命,就是把因为乱世而并购兼并的土地全部分给老百姓,而且是均等分地,由此带来了国民党的加速灭亡。

1949年到1979年是一个土地从分到合的过程,分下去的土地全都收回来。土地为什么能收回来?因为能对人口进行管理了,在中国毛泽东是第一个伟大的君主管理到了每一个人,每一个人的一举一动都要汇报,把人都管死了,然后土地就收了。收了土地,可以合作化,可以进行大规模生产,中国就可以加速实现立于世界民族之林和赶超英美的理想了。

到了1979年,大家活不下去了,这个时候怎么办呢?从这片土地开始,从深圳这片土地开始,杀出一条血路。中央不给钱,你们看着办吧。你们想怎么干,你们可以实践邓小平理论。怎么实践呢?突然发现前三十年为后三十年腾飞做了最好的征地和拆迁。就发现土地可以卖了。

中国改革开放的奇迹,就是“土地财政”和“土地变现”带来的奇迹,没有其他。

征地这个过程在所有的国家都是最麻烦的过程,但是我们国家在1949年之后就非常顺利地完成了,以至于1979年当我们发现了土地还可以再卖给老百姓的这个秘密的时候,中国改革开放由此真正拉开了序幕,并且以超越世界所有国家的速度惊人地发展。我们发现了一块待出售的资产,这个资产可以作为政府债务的担保和现金的回笼,它使得政府的一切基建、一切安排、一切规划都成为现实。谁发现这个“道更”,谁就走在了中国改革的前列;谁发现了这个秘密,谁就成为了中国的风云人物。

回想1979年以来这次土地的革命,中国房地产的结构分上层、中层和下层,上层是政府,中层是开发商,下层是市场,或者说是市民。

政府卖地给开发商,开发商卖房子给市民,然后市民之间再转让。表面上市民跟政府只有在转让的时候发生了一点营业税5%;在市民买房子这件事上,下层结构跟上层结构似乎是不关联的。但是,如果没有市民买房,开发商怎么交得起地价呢?银行先贷款给开发商,开发商卖完房子把银行贷款还了,这种卖法叫批租,不是永久产权,因此就是相当于上层结构对下层结构征隐形的房地产税。而下层结构却不把它当税,也就是说下层结构支付了政府的土地财政,其实是广义的房地产税,同时政府又不必负什么人征税人的责任。在这样的结构中,中层开发商是土地财政的“白手套”,这手从市民手中拿钱,那手转让给政府。

中国的房地产原则上不是为了老百姓解决住房问题,而是解决政府投入基建的资金问题。

政府把这些钱拿来干什么呢?用于基建,基建是为谁呢?为老百姓,然后基建回来再卖地,一、二、三级市场形成一个非常完美的闭环,以至于这三十年中国城市取得了全世界都没有过的瞩目进步,令人瞠目结舌。这就是过去三十年的大道。

现在回过头来看,这个完美的闭环是由政府来构建,由开发商作为中间渠道,然后由市民来承担这样一个过程。这个过程非常完备,没有问题,如果说大家平衡一点可能还会走得很长。但是,政府以开发商为抽水机,抽的水实在是太多,大概房价的65%到75%是抽水抽到上面去的,到了09年走不下去了,以市民没有办法继续承受为终止。08年深圳房价差不多降了30%,马上银行都要断供了,这个时候温总理的强刺激计划就出来了,四万亿继续拉动,09年形势好的不得了,2013年达到了历史的顶峰。

1979年以来,整个三十年的改革开放大道就是政府结合商人从市民那儿不断抽水,是官商的一次重要的“勾结”,我说的是广义的勾结,是商人配合政府完成“白手套”的使命。

房地产市场带来的社会问题主要源自政府,从哪儿起就得从哪儿调!

1994年中央就开始出调控措施了,一直到现在出了多少次调控,为什么总是调不到位呢?全是调控市民跟市场,什么90/70,什么100/140,只管价格,限购、限贷、限价,上层跟中层不调、土地财政不调、外力不调,一点用都没有。韩国总理说了一句话,特别有道理,他说:“房地产调控尤其调房价就像一个非常勤奋的猎人拿着一竿猎枪追着熊满山跑,熊没打着,把满山漂亮的梯田给糟蹋了”。房地产调控最应该调的都不是这儿,从哪儿起从哪儿调。如果不从上层开始调,过一段也得回来。我们看2014年,地方政府再卖地,穷途末路也卖不动,开发商也受不了。所以说这改革开放都是倒逼的,1979年是倒逼的,09年同样是倒逼。

如今,民众的权益开始提升,权力正在发生着重大的变化。

权力已经从商人这里开始溜走了,最重要的是房地产的上层结构开始变化。今年中央允许地方发债和民营参股地方国企,这就是大道理的变化,不再依赖于土地了。我们国家是最有资产的政府,上层结构一旦变了,一旦不把中层空间当“白手套”,就可以使商界跟市民的关系发生变化,又赶上了互联网时代,就使得市民的权力加速了。

我们如果进入新的三十年,会觉得1979年以来中国的大道肯定出了大问题,是非常没人性的。但是未来三十年情况会发生巨大的变化,就是90后开始玩艺术了,开始玩文学了,开始玩哲学了。举个简单的例子,就是马佳佳到万科讲了一堂课叫做“90后不买房”,大家拿着当笑话看,但我觉得不是笑话,这就是90后应该干的事。我们要幸福,我买房干什么?她用非常极致和极端的语言把79年到09年这一代给颠覆了,背后深刻的意义就是权力正在转移,权力的规则正在发生变化。知识在哪里,权力就在哪里。

1979年以来的房地产我们管它叫市,市是可以做的,造市、做市、论坛、权威、理性。市的时代信息是不对称的,知识是被垄断的。因为那个时候我们的知识创造是纸上的知识。知识在政府,权力就在政府;知识在权威,权力就在权威。如果知识在民间呢?知识碎片化,是在老百姓那儿,权力就在他那儿,这是真理。而09年以后这是一个场,场是什么呢?场是没有结论,场是信息对等,场是互相链接,场是分散的,场可能是感性的。因为权力正在转化,权力正在从中心化转移到每一个局部链接。

马化腾的利润是万科的一半,市值是万科的十倍,王石五年前怎么也想不到吧。当时觉得马化腾还挺青涩,但权力根本就在他那儿。所以说这个下半场的大道就在发生着变化,这个变化早就存在了,只不过我们没有重视它。

空间价值正在向时间价值转移,时间是重要的,链接可能比时间还重要,内容可能比链接更重要。

接下来房地产发生的故事可能会是这样的:权力从空间转移到时间,空间权力就是我们规划权,规划所有的价值在于空间的重新安排,而这个权力正在向时间转移,这个是极其可怕的。比如“鬼城”,就是一个时空转移权力的最好证明!

我们会发现在79年到09年我们匪夷所思的事正在发生,比如说台湾大学生反对服贸。因为什么?实在受不了了,我不要这种发展,这种声音在未来的中国我认为也一样会起来,而且由于网络使得声音放大,这就是正在发生的事情。会影响什么呢?空间的价值被什么取代了?正在被时间的价值所取代。空间正在面向时间如何转化,我不知道,但是时间可能是最重要的,也有可能不是最重要的,可能链接才是最重要的。比如免费的“wifi”信号和公共软服务,可能是区域评价的主要指标。

我隐隐约约感觉到空间正在发生着另外一种程度的变化,链接重要,内容可能比链接还重要,生活空间内容发生急剧的变化。79年到09年空间形式是最重要的,而09年之后空间内容是最重要的。我们干嘛要被人约束?情况正在发生着想象不到的变化,而它一定会影响到我们的居住空间、办公空间和交通空间,这个变化我觉得正在来临。

未来三十年,权力将发生变化,房地产营销将进入后现代。从“卖点”走到“我喜欢”;从“中心化”转向“节点化”、从“规模经济”走向“品种经济”,从“价格”走向“服务”等。权力正在转移,从效能到价值,从科学主义到人文主义。

一系列我们习惯的事情发生着改变,就是从现代走到了后现代。现代就是理性价值、价值点、卖点,后现代是感性、我喜欢、然后我公诸于同好。原先我们是用卖点来说服你,然后你用卖点来告诉大家这个说的对;现在不是,现在是我喜欢这样,我估计你跟我差不多,你看看,是这样。从房地产的传统广告开始向节点发生转移。

什么叫规模经济?就是开发商越做越大,越大规模越经济,未来将走向品种经济,我买你的楼不从你的大开始,可能是很多服务开始。雷军说他的小米盒子不赚钱,小米手机不赚钱,他是通过服务挣钱。权力正在转移,从效用到价值,原来说有什么功能有什么效用,现在,得让消费者说话了,他觉得什么是重要的,什么服务解决了他什么问题,他觉得什么是值的。

世界正在进入一个新时代,也就是说新三十年而道更。我相信09年之后的房地产下半场将会非常非常精彩。

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