世界金融危机已经持续了五年，全球经济这两年基本上都是持续在3%左右的增长速度，成本上升，贸易环境不佳，出口不稳定的因素还是存在，进出口的环境和形式还不容乐观。国内经济增长速度下调，2012年实际增长7.8%，今年增长目标是7.5%，今年4月份全国居民消费总水平上升2.4%，比同期有所放缓，但是还是比较高的。商业的增长速度逐年的回落，“十二五”总的态势是趋于平稳增长，市场增长速度是一年比一年小。从上海来看，一季度的增幅是7.2%，比去年低了很多，可以说是最近几年的最低点，市场总的情况不是一年两年可以扭转的，预计整个“十二五”商业都得过紧日子。

商业地产好不好?关键还是要看最终销售，我们的零售、餐饮、娱乐好不好?如果这些好，那么地产市场也好。微观跟宏观比，微观比宏观要差，从我们企业的角度来看比宏观要差，宏观不管怎么样今年还增长7点多，但是很多零售企业销售下滑，有很多行业都受到影响，受到影响当中的原因第一个是网购切掉一大块，还有一个是零售门店增多，蛋糕在增大，但是我们吃蛋糕的人比蛋糕增长速度还要快，这样大家分的蛋糕就少。还有一个就是外资企业在大陆扩张速度开始放慢，有的开始裁员关店，像沃尔马在最近一个月里面连续关了3家店，在调整。这是我介绍商业地产宏观的环境。

商业地产发展遇三大问题 最大挑战来自电商

商业地产在快速发展当中出现一些问题，最近这一年商业地产发展速度特别快，出现一些问题，一个就是过快过猛，有的城市的商业地产开发远远超过了市场的需求，脱离了人口和购买的增长，商业地产的增长一定要跟购买率增长匹配，不匹配不行，有的中等城市要搞50个综合体、80个综合体，有的厉害的听说搞100个综合体，那肯定是不行的，没有这么大的容量。第二是盲目开发，没有规划，没有定位，先建起来再说，建了以后再招商，有的地方是大量扎堆，业态业种重叠，出现了同质化和恶性竞争。第三是开发商资金实力不足。开发商重硬件轻软件，在建筑设施上他要搞第一流，但是在软件上面，在功能定位、策划、营销、管理这方面软件投入不足。

商业地产面临的最大的挑战还是电商的挑战，最近几点电子商务的增长速度都是在50%左右，而我们社会消费品零售总额的增长速度在10%多一点，零售份额当中也有好多就被电商瓜分掉了。第二个就是商业地产经营同质化的加剧，大家都在招商招租当中对那些知名度比较高的牌子大家都亲睐，结果结构雷同，千店一面。再有就是各个业态之间的相互替代。当一种业态快速扩张的同时，不仅这个业态内部竞争会加剧，还会传导到相关业态，挤占其他业态的市场份额，比如说专业店专卖店跟百货商店之间有互相重叠了，欧洲很多服装专业店专卖店很密，但是有的地方没有百货店，这个可以多开一些，而我们则不一样，我们的百货店本来就已经很多了。大卖场和标超也有替代关系。