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楼市半年报:成交靓丽 房企利润率下降

发布时间:2016/07/13 10:29 | 来源 :中国网地产
 2016年上半年国内楼市的表现,在各项数据指标上都非常靓丽。根据国家统计局数据显示,2016年上半年,全国商品房均价同比上涨13.1%。而根据中国指数研究院公布的统计,2016年上半年,50个代表城市商品住宅月均成交约3500万平方米,同比增长36.6%,绝对量创历史同期最高水平。上半年,楼市可谓是量价齐升。在取得理想数据的同时,市场仍存在种种的挑战和隐忧。当下,持续走高的土地价格、企业负债率高、越来越薄的利润率都迫使着房地产企业开始加快转型的步伐。

政策刺激楼市迅速回暖

今年春节过后,楼市政策连续出台刺激市场成交向好。从2月开始,相关部门就推出新政策。2月底央行发布消息,非限购城市首套房、二套房首付分别降至2成和3成。直接降低了购房者的入市门槛。同样是2月,房地产交易环节契税也进行了调整,新政策规定个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。而与此同时,营业税也推行优惠政策,90平方米及以下住房减按1%的税率征收契税,90平方米以上减按1.5%征收契税。这三项新政策的推出,对原本仍然有较大观望情绪的房地产市场起到了极大的鼓舞作用。先是一线城市楼市开始快速回暖,随后,国内主要的二线市场也迅速升温。

5月份,全国不仅迎来了极为红火的红五月行情,同时也迎来了新一轮的政策利好。2016年5月1日,开始全面实施“营业税改征增值税改革”,也就是所谓的“营改增”。按照规定,就是原来按营业税征收的部分行业,现改为按增值税征收。营改增后,购买时限不足2年的住房对外销售,其税费相比原来政策下降。以总价为400万元的住宅为例,营改增后,应按照5%的征收率全额缴纳增值税,因此应纳增值税额:400万×(1+5%)×5%=21万元多。而在营改增前,就是按原营业税计税方法计算,应纳营业税额:400万×5.6%=22.4万元。两者相差了近1.5万元。税费变革导致投资成本减少,这也刺激了更多的投资型买家入市。

同样是5月,国务院发布新规,允许将商业用房改建为租赁住房。国务院常务会议共推出四项举措,分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面,给予住房租赁市场支持。商改住对公寓销售的刺激是相当大,仅在广州,在这一新政策出台后,就有多个公寓盘“日光”。

楼市成交稳步提升

2016年上半年,国内房地产市场呈现量价齐升的状态。据中国指数研究院初步统计,50个代表城市商品住宅月均成交约3500万平方米,同比增长36.6%,绝对量创历史同期最高水平。

今年的第一季度,在宽松的政策环境、货币信贷环境下,市场预期向好,楼市的成交量就开始稳步提升。在前三个月,代表城市商品住宅月均成交面积达到3135万平方米,同比大幅增长50.1%。其中3月单月成交量更是达到了4410万平方米,同比增长86.4%,绝对水平创历史单月新高。

随后,二季度以来,沪深限购加码,且自去年下半年以来市场成交活跃已透支部分需求,加之苏州、东莞等热点城市价格高企,市场观望情绪渐浓,导致需求增速有所回落,代表城市商品住宅月均成交约3930万平方米,同比增长27.4%,较一季度收窄22.7个百分点。

在价格方面,2016年上半年百城住宅均价环比涨幅进一步扩大,3月环比涨幅突破1%,5月同比涨幅突破10%。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2016年以来,百城住宅均价环比持续上涨,上半年累计上涨7.61%。其中,一季度累计上涨2.94%,3月环比涨幅达到历史最高点,为1.90%;二季度保持较高涨幅,累计上涨4.54%。同比来看,自2015年8月百城住宅价格同比止跌转涨以来连续11个月上涨,且涨幅持续扩大,今年5月涨幅突破10%,6月涨幅继续扩大,至11.18%。

市场走旺,品牌房企销售业绩显着提升。记者了解到,今年以来在房地产政策全面宽松的背景下,品牌房企紧抓去库存机遇,热点城市业绩贡献显着拉升总体业绩,同时城市价格上行也进一步提升了销售额。根据中国指数研究院监测显示,截至6月30日,销售额超过50亿的企业达到115家,比去年同期增加了46家。

代表企业2016业绩目标完成率已达六成。去年以来房地产市场量价稳步回升,使得年初多数品牌房企在制定2016年销售目标时保持了审慎乐观的态度。今年以来市场的火爆使多数房企的目标完成率已经达到了较高水平,截至2016年上半年,监测品牌房企的销售目标平均完成率为60%,远超往年平均完成率。

地价高企利润率持续下降

上半年,房地产市场普遍都处于一片叫好的声音当中。然而,在繁华的背后却众多大房企发力寻求新的发展模式。如万科寻求走与轨道交通结合的发展之路,而恒 大、雅居乐则通过改名的方式谋求更全面的突破。如果市场不景气的时候企业的转型称为迫不得已,那么现时房企的积极转变更多是摆脱“未来困境”。

事实上,今年上半年,除了靓丽的成交数据外,“拿地难”和“利润率降”也成为国内房地产行业当中最重要的话题。数据显示,2016年上半年,全国300城市商品住宅用地成交楼面价和溢价率大幅上涨,楼面均价达2949元/平方米,同比大幅上涨53.8%,溢价率为49.17%,较去年同期上涨36.6个百分点。受此影响,各类用地整体楼面价和溢价率同比分别上涨31.4%和27.8个百分点。而房企拿地的成本过高,使得各类盈利的空间是被压缩,持续走低的低利润率也成为现时摆在房企面前的关键问题。

数据显示,2015年,沪深、大陆在港上市房地产公司毛利率均值分别为31.26%、29.82%,同比下降1.87和2.35个百分点;沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为9.20%和14.61%,较上年降低2.35和2.21个百分点。

此外,数据显示,截至6月22日,今年以来房地产业发债规模超过4500亿元。其中5月,A股市场共7家房企发行了公司债,发行规模为180亿元,环比增长159%。值得注意的是,在发债规模上涨的同时,发债成本也在上调。其中A股市场上市房企公司债的票面平均利率为6.16%,相比4月增加了0.9个百分点。在加大发债力度的背景下,房企负债率大幅上升。中国房地产协会此前发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,房企净资产收益率和总资产利润率均值两项指标继续下滑,处于从2009年以来的最低点。同时,房企净负债率均值为96.09%,比2014年上升7.23个百分点,再创历史新高。

业内人士表示,在楼市回暖、房企非理性购地的推动下,房企大量融资,负债率大幅升高,应警惕土地价格推高房价带来的高杠杆和泡沫风险。

同策咨询研究院总监张宏伟预计,2016-2018年这段时期内品牌房企在“跨界”转型投资上将有更大的动作。有分析指出,未来,房企转型突围主要有两个方向:一个是行业内转型,如向产业地产、商业地产、城市配套或是主题公园、旅游地产方向转型,海外发展也是一条转型路径;另一个是向行业外转型,也就是“去地产化”,如转行做金融、教育、食品、体育等。(南方日报)

(责任编辑:fangzi)
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