超过万亿元的巨大市场前景、作为化解我国房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及的长租公寓产业，也让众多投资机构和房企大佬所觊觎。

　　长租公寓近来融资消息不断，金额屡创新高。YOU在雷军投资后声名大振，迄今已完成两轮融资，B轮融资3000万美元，青客公寓去年也完成1.8亿元人民币B轮融资。新派公寓成立之初便获得赛富基金数千万美元A轮投资，今年3月，又获得了华住集团的战略投资。

　　资本的趋之若鹜，让众多房企、中介更加看重这块存量房蛋糕。在房地产市场逐渐步入白银时代的今天，包括万科在内的许多房企纷纷转型，而存量房的运营经营是众多房企转型的重要方向。

　　千亿元大蛋糕前景可期

　　长租公寓被资本市场青睐最主要的原因还是其背后的市场潜力巨大。据华创证券报告显示，国内房屋租赁的交易额大致在8000亿元左右，闲置量达7300万套。经测算，国内青年租房市场达到近8000亿元，每年新增毕业生的租房规模达600亿元。

　　以深圳为例，高房价导致租金水涨船高。据深圳链家市场研究中心监测，3月深圳住宅套均租金5239元，平均月租金为72.3元/平方米。其中，套均月租金3000元之内的房源比例已低于15%，月租金4000元至8000元的房源占比接近60%，中高租金物业持续明显增加。

　　在深圳高达78.2%的年轻人处于租房状态，其中，63%租住在城中村。但城中村简陋的租住条件和与之不匹配的租金，成为不少“深漂”心中的酸楚。相对于普通租房，长租公寓提供带装修和品牌管理的公寓、强调租客的友邻社交，对于年轻人来说更具吸引力。目前，我国的长租公寓市场还是新兴市场。前瞻产业研究院的相关报告指出，发达国家品牌长租公寓产业会超过50%的市场占有率，而我国目前还不到10%，未来将保持高速发展。

　　同时，政策红利还给行业带来了巨大想象力。去年年底以来，一系列利好政策的公布使得长租公寓这一业态赢得了发展壮大的机会。今年的政府工作报告，不仅首次提出“建立租购并举的住房制度”等，还明确了“营改增”的时间表，并扩展到生活服务业。

　　随着“营改增”的落实，公寓企业的税赋有望从以前5.65%的营业税，调整到2.97%的增值税率。18项行政性收费的取消等，对“省出来的就是利润”的租赁运营行业来说这些利好影响巨大。

　　存量房去化有益于资产盘活

　　深圳房价一路暴涨，年轻人的居住尊严度成为公共话题，万科等房企更是携着上亿资金杀入长租公寓市场。

　　对房企来说，长租公寓能产生稳定的租金收入，也可以带来可观的现金流，较易实现资产证券化，便于企业进行资本运作，还可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户。

　　另外，根据世联行提供的数据，截至2016年2月，广东全省21个地级市，商业地产去库存周期均超过49个月。深圳的库存量为898万平方米，去化周期需要141个月。通过长租公寓，能够有效实现存量房的去化，这被业内视为一种盘活商业地产闲置资产的有效方式。

　　实际上，万科自去年开始打造“万科驿”为品牌的长租公寓，目前已经落地的有广州万科驿、厦门万科驿、西安VV公寓、重庆万科驿、上海万科驿等10余个项目。预计2017年将提供15万间租赁公寓，主要类型为6个月以上租期为主的中长期租赁服务。

　　“目前万科的做法是整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造。从闲置空置资产到村镇集体资产，到经营不佳的转让资产，都将成为万科获取项目的方式。万科有自己的投资标准以及市场化的运作方式，将大力关注公寓属性土地出让，或会和其他企业联合拿地。”万科相关人士对中国房地产报记者表示。

　　深圳控股有限公司（以下简称“深圳控股”）的做法也类似，其“青年房卡计划”，就是对自有存量物业进行改造升级，与政府合作对部分存量物业进行运营管理，提供青年公寓、精品公寓、中高端服务式公寓三种产品线，打造一个有影响力的服务式公寓品牌。

　　“目前我们和深圳某区政府合作的1200套房源正在积极推动中，与另外两个区政府的合作正在洽谈中。计划在2016年底推出3000套青年公寓，并最终实现2017年底在深圳推出8000套，力争三年左右在深圳推出两万套的总体计划。这些项目的租金会低于市场价，带有一定福利性质。”深圳控股副总裁董方对中国房地产报记者透露。

　　不过，“目前市场上有很多闲置的存量房没有盘活，主要因为供需双方缺乏有效对接。在去库存的道路上，要有更多的专业化租赁企业参与市场竞争，还要有更多的资金参与公共租赁房源的建设和改造。”一位业内人士对中国房地产报记者表示。

　　投入资金巨大新增盈利点待发掘

　　行业内的一个共识是，长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。一般来说，长租公寓的回报周期短则1年，长则3至4年，虽然比酒店的回报周期稍短，但对投入企业而言，仍然有不小的资金压力。

　　“房企关注长租公寓市场的根源在于去库存压力大，同时作为一种营销手段创新，运营长租公寓还可以有效增加客户储备，降低前期营销费用，促进市场销售和消化库存。不过，做长租公寓的前提是要以强大的金融支持为后盾，占用大量金融资源。实际上这也是一种重资产模式，如果大规模推广，公司经营风险会增大。”上述接受中国房地产报记者采访的房企业内人士对此表示。

　　的确，盈利模式已经成为了制约长租公寓发展的瓶颈，目前很多长租公寓是租下商业用地或工业用地，虽然昔日旧厂房的位置如今已成为市中心优质地段，但高额的改造费用、高企的水电费等，均考验着项目的运营能力。

　　“目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，仅靠商品房出租不可能建立盈利模式，如果使用其他闲置不动产改造，租金收益率可以提升到6%至8%。但目前这个行业的运营费用率很高，一般可分配给投资者的收益率只有3%至5%。万科的优势在于，拥有居住服务的丰富经验，运营费用率可控制，税后可分配给投资者的收益率为4%至5.5%。”万科高级副总裁谭华杰透露。

　　另外，高额的税费也是不容忽视的问题。租金收入需缴纳12%的房地产税，在“营改增”后，需缴纳11%的增值税，外加企业所得税，总税负约26%。谭华杰认为，长租公寓有非常强的保障性质，给住房保障提供一个很强的社会功能，“如果这时候给这个行业很高的税负，这本身就是不合理的。”现阶段来看，就算拥有低成本资金以及行业整合运营能力的万科，其长租公寓业务发展也仍处于初级阶段。

　　对于长租公寓未来的盈利点，很多业内人士寄希望于“增值服务”。链家研究院研究员杨现领表示，增值服务或将成为未来长租公寓盈利的核心环节。“基于线下社区，可以通过线上平台提供社交O2O服务和增值服务。在租户养成购买生活服务的习惯后，可以更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务。”“我们不仅做租房市场，更看重‘后租房’市场，在租房后的生活社区服务才是未来重要的盈利点。这些服务涵盖衣食住行各个方面，目前已经推出早餐、咖啡、洗衣、生鲜配送、小额理财等服务都深受住客欢迎。以公寓作为入口，做生活服务的平台，才是公寓市场未来的出路。”魔方公寓CEO柳佳也表示。

　　而谭华杰的看法是，“将新房改造成长租公寓，需要政府在土地价格和税收方面给予特殊优惠，地产开发企业才有动力进行规模化发展；而如果以存量资产发展长租公寓，则需要在国家层面建立一个高度规范化、排除风险的行业政策，才能吸引到险资、债权、甚至REITs机构等低利率的资本介入，然后在租金水平较低的情况下持有更多资产，靠规模效应赚钱。”谭华杰还建议，长租公寓企业应该结成联盟，并成立一家合资公司，让合资公司来解决基础性、平台性的问题，可以采用不同于一般企业的管理架构，成果大家共享，最后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定；未来最理想的资产持有人应该是REITs。“万科愿意扮演行业领导者的角色，力促平台和合资公司的搭建。”（中国房地产网）