去掉最高数和最低数，取中间数还是1.6万亿左右。考虑到各种因素，我估计最后国家可以征到的房产税在1万亿到1.6万亿之间，只不过文章里没有写这么具体。我抛出1.6万亿这个数字，大家可以来讨论。

时代周报：你刚才提到美国，但是美国本身的房价相对收入来说不那么高，而中国尤其是大城市的房价这么高，按1%的税率来征税，对中国人来说显得负担很重、难以接受。

袁钢明：这是另一个问题了。根据现在中国的情况，可能需要渐进的过程，一开始的时候税率低一点，等到房地产市场达到比较稳定成熟的状态了，就可以用一个比较标准的税率，比方说五年内税率从多少进展到多少。

楼价不会像日本那样下跌

时代周报：你提到地方政府都不愿意征收房地产税，为什么？

袁钢明：这是一目了然的。房产税必然会抑制房市的投资投机性需求，使房地产投机热潮降温，房产税只可能减少土地出让收入，而且到现在为止，房产税跟土地出让收入相比要少得多。所以过去几年里，房产税和土地出让收入是冲突的。

我在文章里提到的，土地出让收入下降的这一新情况，使不少地方政府心里有点发毛，但现在地方政府仍然把土地出让收入当成一块肥肉，不肯放手。过去两年里，中国土地出让收入之高是前所未有的，2013年是4.1万亿，2014年是4.3万亿，缓解了全世界都在关注的中国地方财政问题，但是大家都知道，靠土地收入解决地方财政问题是根本不可持续的，等到住房过热扩展空间没有了，土地财政就到头了。

时代周报：今年早些时候，有媒体报道说房产税已经进入人大立法规划阶段，你认为这大概会是怎样的一个推进速度？

袁钢明：目前看还很遥远，进入立法规划以后，等个五年十年都有可能。但是，从公共财政转型和经济持续健康发展的角度来说，房产税在未来不得不征。

时代周报：房产税出台后对房价的影响分两种预测，一种是房价崩盘，一种是进一步推高房价？你怎么看？

袁钢明：中国的房地产市场非常不健康，暴涨、泡沫、普通人买不起，主要原因就是没有征房产税。一旦房子成为投资性、投机性商品，房价越高人们越买，如果政策不加以调控的话，价格只会越来越高。中国现在的房地产市场基本是靠投资投机性需求支撑的，开征房产税会把这些需求打压下去，所以没有什么坏处。

现在有两种可能性。一种是房价下降，释放了一般老百姓自住的需要，这种下降是非常合理的，并且能够为自住型的房产市场打下永续不止的发展基础。但也有另一种可能性，就是普通老百姓也都抱着炒房投机的心态，比方说百分之六七十的买房行为都抱着挣钱的心理，那么房产税一征，大家都慌了，都不想要那么多房子了，比如说两口人住一套六七十平米的就够了，这就会产生普遍的抛售，房价就会暴跌，跌过百分之五十的可能性都存在，因为中国的房产市场已经被搞坏了，全民就像炒股一样在炒房。

但是就算后一种情况发生，也不会有多可怕，因为中国毕竟还有很大的自住需求，不会发生像日本那样的情况，事实上日本房价下跌也不是暴跌。我已经把日本研究得很清楚了，日本房价在几十年里降了一半，平均一年降了3%-5%，还没有中国去年降得厉害。日本经济的长期衰退还有政策失误等其他原因，并不是单纯房价下跌所致。

房产税的全面开征，毫无疑问会让房价下跌，投机的人就自然会付出代价，但对非投机的、买房自住的老百姓来说是有益的，因为这样就提供了一个更廉价的、改善型住房市场。现在很多所谓的改善型需求，其实根本不是改善型，而是投机型，很多人是看到房价上涨的趋势、为投机获利而去“改善”，不是真的为了改善居住而去改善。我在另一篇文章里写过，我根本不认为现在中国的房地产市场是刚性需求或者“改善性需求”。

时代周报：刚刚召开的中央政治局会议提出，要化解房地产库存，其中一个手段是通过加快农民工的市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。你怎么解读这一消息？

袁钢明：这个消息出来以后，各大房地产上市公司股票上涨，房地产商高兴得不得了。所谓消化库存就意味着政策支持，比如给买房的人各种补贴，减税、降息，以此刺激需求，并没有把控制“投机性需求”放在一个明确的位置上。

让农民工买房是一些学者的提法，这也是纸上谈兵，中国的农民工根本买不起房。

房地产要去库存是形势所迫，再不去库存，行业危机就会出现。大量的房地产开发商贷了很多款，房子卖不出去—开发商破产还是次要的—主要是会给银行带来很大冲击，从这个必要性和紧迫性来考虑，中国房地产要去库存。目前国家并没有明确提出通过什么方式去库存，降价的方式还是提价的方式？现在看起来是要用提价的方式，其实最简单、最正确的办法，就是降价销售。

去掉最高数和最低数，取中间数还是1.6万亿左右。考虑到各种因素，我估计最后国家可以征到的房产税在1万亿到1.6万亿之间，只不过文章里没有写这么具体。我抛出1.6万亿这个数字，大家可以来讨论。

时代周报：你刚才提到美国，但是美国本身的房价相对收入来说不那么高，而中国尤其是大城市的房价这么高，按1%的税率来征税，对中国人来说显得负担很重、难以接受。

袁钢明：这是另一个问题了。根据现在中国的情况，可能需要渐进的过程，一开始的时候税率低一点，等到房地产市场达到比较稳定成熟的状态了，就可以用一个比较标准的税率，比方说五年内税率从多少进展到多少。

楼价不会像日本那样下跌

时代周报：你提到地方政府都不愿意征收房地产税，为什么？

袁钢明：这是一目了然的。房产税必然会抑制房市的投资投机性需求，使房地产投机热潮降温，房产税只可能减少土地出让收入，而且到现在为止，房产税跟土地出让收入相比要少得多。所以过去几年里，房产税和土地出让收入是冲突的。

我在文章里提到的，土地出让收入下降的这一新情况，使不少地方政府心里有点发毛，但现在地方政府仍然把土地出让收入当成一块肥肉，不肯放手。过去两年里，中国土地出让收入之高是前所未有的，2013年是4.1万亿，2014年是4.3万亿，缓解了全世界都在关注的中国地方财政问题，但是大家都知道，靠土地收入解决地方财政问题是根本不可持续的，等到住房过热扩展空间没有了，土地财政就到头了。

时代周报：今年早些时候，有媒体报道说房产税已经进入人大立法规划阶段，你认为这大概会是怎样的一个推进速度？

袁钢明：目前看还很遥远，进入立法规划以后，等个五年十年都有可能。但是，从公共财政转型和经济持续健康发展的角度来说，房产税在未来不得不征。

时代周报：房产税出台后对房价的影响分两种预测，一种是房价崩盘，一种是进一步推高房价？你怎么看？

袁钢明：中国的房地产市场非常不健康，暴涨、泡沫、普通人买不起，主要原因就是没有征房产税。一旦房子成为投资性、投机性商品，房价越高人们越买，如果政策不加以调控的话，价格只会越来越高。中国现在的房地产市场基本是靠投资投机性需求支撑的，开征房产税会把这些需求打压下去，所以没有什么坏处。

现在有两种可能性。一种是房价下降，释放了一般老百姓自住的需要，这种下降是非常合理的，并且能够为自住型的房产市场打下永续不止的发展基础。但也有另一种可能性，就是普通老百姓也都抱着炒房投机的心态，比方说百分之六七十的买房行为都抱着挣钱的心理，那么房产税一征，大家都慌了，都不想要那么多房子了，比如说两口人住一套六七十平米的就够了，这就会产生普遍的抛售，房价就会暴跌，跌过百分之五十的可能性都存在，因为中国的房产市场已经被搞坏了，全民就像炒股一样在炒房。

但是就算后一种情况发生，也不会有多可怕，因为中国毕竟还有很大的自住需求，不会发生像日本那样的情况，事实上日本房价下跌也不是暴跌。我已经把日本研究得很清楚了，日本房价在几十年里降了一半，平均一年降了3%-5%，还没有中国去年降得厉害。日本经济的长期衰退还有政策失误等其他原因，并不是单纯房价下跌所致。

房产税的全面开征，毫无疑问会让房价下跌，投机的人就自然会付出代价，但对非投机的、买房自住的老百姓来说是有益的，因为这样就提供了一个更廉价的、改善型住房市场。现在很多所谓的改善型需求，其实根本不是改善型，而是投机型，很多人是看到房价上涨的趋势、为投机获利而去“改善”，不是真的为了改善居住而去改善。我在另一篇文章里写过，我根本不认为现在中国的房地产市场是刚性需求或者“改善性需求”。

时代周报：刚刚召开的中央政治局会议提出，要化解房地产库存，其中一个手段是通过加快农民工的市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。你怎么解读这一消息？

袁钢明：这个消息出来以后，各大房地产上市公司股票上涨，房地产商高兴得不得了。所谓消化库存就意味着政策支持，比如给买房的人各种补贴，减税、降息，以此刺激需求，并没有把控制“投机性需求”放在一个明确的位置上。

让农民工买房是一些学者的提法，这也是纸上谈兵，中国的农民工根本买不起房。

房地产要去库存是形势所迫，再不去库存，行业危机就会出现。大量的房地产开发商贷了很多款，房子卖不出去—开发商破产还是次要的—主要是会给银行带来很大冲击，从这个必要性和紧迫性来考虑，中国房地产要去库存。目前国家并没有明确提出通过什么方式去库存，降价的方式还是提价的方式？现在看起来是要用提价的方式，其实最简单、最正确的办法，就是降价销售。