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央企在土地市场收割了多少韭菜?

发布时间:2017/06/27 09:01 | 来源 :中国网地产

【中国网·地产中国·原创报道】2016年10月开始的新一轮调控,让行业市场上哀嚎遍野。限制拿地资金来源,掐紧表内外融资,抬高拿地门槛等多项规定,给中小企业的规模扩张,尤其是在一二线热点城市的扩张拴上了紧箍咒。

于是我们看到,许多民企,都走上了收并购的道路。收到天昏地暗,并到负债高企。

但对于大房企,特别是亲儿子级别的央企来说,眼下则是收割韭菜的大好时机。从今年前五月几大央企的拿地动作来看,它们也是如此执行的。

中海前五月拿地平均楼面价大涨96%  华润凸显央企优势平均拿地溢价仅为25%

今年前五月业绩占据行业TOP20位置的五个央企,依次为保利、中海、华润、招商蛇口、鲁能。在这几个企业里,新官颜建国执掌中海,以及错失万科的华润,今年在土地市场的动作最为突出。

今年前五月,中海共拿地31块,拿地金额约500亿元。从拿地数来看,31块已达去年全年拿地总数的86%,而拿地金额更已经大大超过去年全年,前五月的平均拿地楼面价从去年全年的5266元/平米飙涨96%到10336元/平米。据透露,今年中海的拿地预算是1000亿元,按这个数额预估,中海今年的拿地总数很可能达到去年的1.5倍以上。

值得注意的是,颜建国到来后,中海在拿地方式上也有很大不同。去年中海在内地土拍市场所拿的36块地,都为自有100%权益,而今年,在已拿的31块土地中,有22块自有100%权益,剩余都为合作拿地。尤其是在北京拿下的4幅地块,均为合作拿地,其中3块权益均为25%。可以看出,新官上任后的中海,在扩张胃口大开的同时,在资源获取上也在变得更加灵活。

再看另一家央企华润。去年销售业绩首破千亿的华润,一直以来在行业里的角色,既不抢镜,也不掉队。在业内人眼里,这是一家已经上了轨道成体系的企业,稳健而低调,保持着匀速的同比增长。但破千亿以后的华润,在2017年也显露出了一些不同。

从拿地上来看,今年前5月,华润置地在内地招拍挂市场共入兜32幅地块,占去年全年的78%,金额为去年去年拿地总额的64%。这个比例来看,华润今年拿了许多低价地。例如3月8日济南中央商务区14宗地块的出让,竞拍条件明确要求:拿地企业必须在2016年财富杂志世界500强排行榜中居前100名,而且要自持运营2座大型剧场,以及一座18000平方米的家庭娱乐中心。

几个条件综合来看,基本就是为华润量身定制“竞拍条件”,于是华润也“不负众望”地将这14宗地打包,以底价成交带回家。这一下大大拉低了华润今年收割韭菜的成本——去年全年华润拿地的平均溢价率为37.02%,而今年前五月仅为25.22%。

保利招商拿地节奏略有增速 “最强黑马”鲁能几乎告别招挂牌

保利和招商,相同的是,两家企业相比去年,拿地节奏变化不大,都只是在去年的拿地节奏上略有增速——二者今年前五月所拿地块宗数,都刚刚超过去年一半。

但不同的是,在拿地金额的支出上,保利今年阔绰许多。去年保利约支出924.4亿元,在招拍挂市场上拿了99幅地块,而今年前5月,拿了47幅地块的保利,却已经支出了595.5亿元。在同策咨询研究部发布的1-5月上市房企拿地金额TOP20排行榜中排行第二,仅次于碧桂园。从楼面价对比来看,今年前5月保利地产所拿地块的楼面价相比去年全年,有了20%的提高,这对于净利润已经多年不见增长的保利来说,又是一年的规模跷跷板。

对于今年保利和中海拿地成本的提高,中信建投地产分析师陈慎认为,利润的减损在所难免,但对于央企来说,又不得不拿。

相比于保利的“阔气”,而这几家排行居前的央企中,却有一家异类,就是去年被多家机构、媒体评为“最强黑马”,风光无限的鲁能。近两个月不论在土地市场,还是销售市场上,鲁能都褪下了原有光环。

去年时,鲁能通过招拍挂市场拿地14幅,耗资285.2亿元,成为近5年来最多的一年。且拿地架势十分当然不让,例如去年8月18日在杭州主城区地块的土地出让现场,鲁能经过94轮竞拍,最终击退安邦,成功收入地块,也创下了杭州主城区拍卖时长之最。

且去年,其所披露的2016年全年646.7亿元的年度销售额,同比193%的增长,也让业内人对它大大刮目相看,冠于其“2016年年度黑马”的美誉。

但从今年二季度开始,这匹黑马状态出现了360°的转变。从销售数据来看,今年1-5月,鲁能的销售金额已达到393.1亿元,但从单月销售额来看,它在4月和5月的单月销售额,分别仅为35.4亿元和27.1亿元,断崖式收缩。而在土地市场,今年以来,鲁能在招拍挂市场仅入手一幅地块,为1月12日所拿下的南京综合用地,规划建筑面积16.97万平米,总成交金额18.8亿元,溢价率93.81%。此后,鲁能在招拍挂市场上就再无动静了。

陈慎认为,鲁能自有土储仍十分充足,所以才不那么care招拍挂。按之前有自媒体人披露,截至2016年年底,鲁能的土地储备已增长至1200万方左右。加之鲁能在今年“422海南绿色产品发展体系发布会”上,透露了集团从前期专注地产开发到结合母公司国家电网和自身优势的“产业+地产”的谋局和野心,业内猜测,或许心属泛地产的鲁能,已经更多动作在偏向协议拿地了。

但也有传闻,因为鲁能并不在国资委所划定的21家能将房地产业务作为主业的央企名单里,其很有将可能成为新一轮央企整合的主角,所以才在土地市场“隐匿”了。

(责任编辑:dcwhz)
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