房地产去库存的压力很大。根据万得数据,2014年底,本轮市场库存周期达到14个月左右的高位。
中央看到了库存问题的严重性。中央经济工作会议提出,化解房地产库存是今年五大工作任务之一。
2015年以来,房地产库存总量基本保持平稳,各种契税、金融、行业政策对库存去化初显起色,使得成交量明显回升,库存去化周期明显缩短趋势。特别是去年底到今年初,首付、税费等政策的调整对刚需的支持起到了推动作用。
在这样的去库存背景下,房地产恢复性增长是可期的。
楼市分化,库存也分化
近期,在“化解房地产库存,促进房地产持续健康发展”的政策背景下,一线城市的库存量已显著下降,且库存去化周期维持在4—9个月之间。
据有关房产数据中心统计,春节后首周内,北京二手住宅的网签量高达6048套,日均成交864套,这样的成交量成为节后首周交易量从2010年以来的最高值。
其中,北京二手房成交均价为每平方米4.15万元,较2015年全年均价约上涨5%;上海屡屡被曝出春节后房东涨价,但销售依旧火爆;而纯粹的投资客也是深圳房价高涨的重要推手。
受政策红利的影响,近期一线楼市楼价有所向上。但是目前一线城市的房价似乎“舆论更热”。
伴随一线城市土地市场过热,不少房地产开发企业在一线城市拿地趋向审慎,转而密集布局二线城市。
例如不久前,经过133轮报价,某开发商以37.71亿元竞得广东省佛山市一块面积为10.9万平方米商住地地块,楼面价首次过万,溢价率177.28%,逼近周边在售房价。
也就是说,虽然去库存压力大,但是正如分化的楼市,库存也有市场分化,必须充分考虑地区特性。目前真正的问题在于基本面较差的三、四线城市,它们的库存量较高,去化周期长,部分城市如蚌埠、温州、青岛、福州等库存去化需20个月以上。
去库存首要提升产品附加值
面对库存难题,房地产行业的标杆企业——保利地产的做法,值得探讨。
首先,打造保利“生活圈”,提升产品附加值。在保利地产制定的企业“十三五”计划中,明确提出了打造“保利生活圈”。保利生活圈以社区为中心,打造基于全生命产业链的服务平台,提升产品附加值。
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