第13届商业地产节——商业推动地产论坛第13届年会
2018/4/11 10:32:46

主持人开场

欢迎来到由赢商网主办的中国规模最大、最具影响力的“第13届商业地产节”的现场。
2017年10月,习近平同志在十九大报告中指出“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”,并作出了庄严的承诺“永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”。
在新时代新政策的引领下,作为城市商业零售消费主战场,人民吃喝玩乐生活的场景,我们应该怎样打造崭新的商业体验,如何实现满足人民的美好生活需要,请关注“新时代新商业,为了满足人民的美好生活”第13届商业地产节!
2018/4/11 10:34:33

与会行业领导与开发企业嘉宾

新城控股集团联席总裁陈德力先生
爱琴海商业集团CEO兼执行总裁张华容女士
龙湖集团副总裁兼商业地产部总经理李楠女士
爱琴海商业集团执行总裁王强先生
天河城集团董事长、总裁黄启宁先生
泰禾集团副总裁朱进康先生
鸿荣源集团高级副总裁、深圳壹方商业管理有限公司总经理梁剑飞先生
宏发集团副总裁、深圳市宏发商业管理有限公司总经理蒋威先生
正佳集团总裁李穗生先生
泰禾集团商业管理有限公司总经理薛忠文先生
碧桂园集团助理总裁兼商管中心总经理张强先生
奥园健康生活集团副总裁、奥园商管总经理雷易群先生
金铂商业总裁王俊标先生
侨福芳草地副总经理林鑫宏先生
九宜城创始合伙人、首席运营官吴英南先生
尚嘉国际控股有限公司中国业务董事王裕强先生
首创钜大副总裁陆屹女士
上海大名城商业管理有限公司董事副总经理、名城麦田(深圳)商业投资有限公司董事副总裁杨方磊先生
广州百信商业有限公司总经理袁淑红女士
中南商业发展有限公司总经理闫新玲女士
民盈商业经营管理有限公司总经理林维蒂先生
俊发地产商业管理公司副总经理李琦女士
皇庭商业管理集团董事总裁张子玉先生
盈石集团资深副总裁、深圳盈石总裁周亮先生
华夏幸福商业事业部总经理吴艳芬女士
保利商业地产投资管理有限公司副总经理方长斌先生
北京汉博商业管理股份有限公司执行副总裁李亚明先生
泰禾集团商业管理有限公司副总经理施晨昱先生
协信商管公司常务副总经理、星光68董事总经理杜国疆先生
雄峰集团董事长何德雄先生
江西省通源企业管理集团有限公司/江西省大地商业运营管理有限公司集团商管总经理何志锋先生
蓝润商业集团总裁贾耀勇先生
麦田(深圳)商业控股有限公司董事/总裁、名城麦田(深圳)商业投资有限公司董事/总裁江良华先生
宝能商业总经理罗斌先生
弘阳集团高级副总裁沙勇先生
中粮置地商业西南区总经理、中粮置地成都公司副总、成都大悦城总经理田维龙先生
协信远创地产集团镇江商业公司总经理涂建军先生
金科股份商业管理中心总经理杨可君女士
西安赛格集团副总经理王雪先生
广州万科城市公司合伙人兼广州万科商业管理有限公司总经理杨卫东先生
北京汉博商业管理股份有限公司总裁助理何倍光先生
雄峰房产集团营运副总裁黄锡明先生
鸿坤商业资产管理公司副总经理张辉女士
西安高新万达广场总经理杨飞先生
陕西蓉达投资发展有限公司(东方亿象城)董事长方国松先生
柏利城商业管理董事总经理房金亮先生
北京汉博赢创商业管理有限公司总经理王伟先生
派臣(上海)投资管理有限公司董事长耿乃兴先生
江苏智儒投资管理有限公司创始人朱逸女士
上海海鼎信息工程股份有限公司副总经理宋杰先生
湃昂国际建筑设计顾问有限公司创始人/设计董事徐子苹女士
知名品牌企业领导嘉宾:
KK馆创始人吴悦宁先生
林清轩品牌创始人孙来春先生
广州市汇美时尚集团股份有限公司董事长方建华先生
奥飞娱乐股份有限公司高级副总裁、奥飞欢乐世界总经理何德华先生
玛丽黛佳CEO陈海军先生
外婆家餐饮集团有限公司总裁陈海军先生
magmode名堂副总裁梁春敏女士
都市丽人
上海品源文华市场营销策划有限公司创始人、CEO何一赞先生
美嘉体育创始人兼CBA全明星总导演毛雅楠先生
博纳影业集团副总裁黄巍先生
喜悦滑冰场总裁王品石先生
玩童会创始人程向东先生
娅茜(国际)内衣连锁集团董事长黄栩潇先生
日日香鹅肉饭店创始人余壮忠先生
主办方领导:
广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲先生
赢商网总裁周艳斌先生
广东赢商网数据服务股份有限公司联合创始人李乐贤先生
2018/4/11 10:35:53

媒体合作

网易房产、凤凰网房产、新浪乐居、搜狐焦点,今日头条、21世纪经济报道、中国网地产、中国商报,时代周刊,澳门新澄传媒、房掌柜、中国零售网、掌柜攻略、第一地产网,中奢网,创投时报,亿邦动力网,迈点网等
2018/4/11 10:56:44

这次的主题是“新时代新商业,为了满足人民的美好生活”,我们可以从两方面看几个数字。
一个是我们的场所端,购物中心这一端。未来我们判断购物中心大概每年的新增应该是500-700个左右,去年是500多个,今年预计开业的大概是1千多个左右,开出来大概是600-700之间,按照这个数字,到2020年左右,正常的发展情况是8千到1万的数字区间。从去年观察行业的情况来看,行业集中度会越来越高,,保守估计在2020年左右会有2千个到3千个中间开发商运营管理或者开发的项目。
第二个,对于商业的开发,导致我们的购物中心很难的发展。在中国民营企业做购物中心这种能够大规模发展的购物中心非常少,个案的成功带有一定的偶然性,跟背后的融资成本和资本的实力是有非常大的关系。我们的商业地产进入一个美好生活,这是一个必须要解决的状态。这是未来我们购物中心的一个发展推出的渠道之一。
第三个,我们的购物中心到底有没有过量呢?首先从数量上来讲,可能是在某些区域,肯定是相对过剩的。但如果从有效供给来说其实是不多的。有效供给是不够的,好的项目大家会永远需要,不管这个地方购物中心的量有多大,有好的项目就可以活的很好,或者脱颖而出。有效供给是永远有非常大的需求。每个购物中心怎样把自己的项目做起来,这是最本质的问题。
另外一个方向,从我们品牌端来看,过去我们讲大的变革,我们发现变革最大的一个点,首先来自于餐饮,在信息品牌的餐饮当中新品牌是最多的,同时呢,已经在投资的股值上。我们认为在未来5年内,服装行业也会有非常大的变化。为什么首先体现在吃上?好不好吃,这个标准大家是一致的。所以餐饮品牌创新如果确实做得不错的话,能够比较快的得到市场的认可,服装品牌不是这样的。全世界来看,变化的趋势是快时尚的方向走,层层代理的模式会有一个非常重大的变化。也就是说,在品牌端这块,带给客户更快更便捷的服务,更丰富的选择,性价比更高的产品,能够取得比较快的发展。
对于我们赢商网来说呢,客户创造美好的幸福生活是我们一个奋斗的目标。赢商网从前面开始是大数据战略,未来希望能够以媒体渠道和数据的平台,作为赢商网核心的双轮驱动的战略,能够在我们的平台上为客户提供更多更好的服务和效率,或者说是对房业趋势发展更多的判断、提供帮助。
2018/4/11 11:04:08

爱琴海商业集团执行总裁王强:“大数据赋能大运营”主题演讲(一)

大家好。2016年零售领域进入了一个创新集中爆发的阶段。爆发的内因,主要在于社会整体性的消费升级趋势。
零售创新的驱动力,在我们看来主要有这四个方面:数字化、物联网、人工智能和大数据云计算。
近期比较热门的区块链,也很有可能成为未来零售创新的重要驱动力之一。数字化会给零售业带来高效。物联网在供应链物流体系中带来的变革使的我们零售业更加智能。人工智能不管是AR还是VR的技术为零售业带来体验的升级。在大数据和云计算的应用里,更加精准的消费者升级就是大数据和云计算。
大数据的相关特性,基本上从这三个方面体现:
在数量上,不同于传统的随机样本,是一个全体的数据。
在真实性上,大数据取得的是接近圈梁的样本,所以更加接近于事实真相,通过云计算处理得来的结论,能够给我们带来更准确的指导。
在关联性上,大数据不再强调传统的因果关系,强调的是关联关系,体现数据和决策的思想。因此我们可以判断出,大数据将带领零售业走向更加精准的商业模式。
数据化是获取和应用大数据的基础。我们通过各种系统、从不同领域的角度收集数据,在数据中心按照不同维度进行处理和分析。 包括,行业数据、资产数据、运营数据、顾客数据、商户数据等。对这些数据通过加工处理,然后应用到日常经营工作中。目前的应用,主要有五个方面:
一、基于大数据系统的顾客画像
二、基于大数据系统的商户服务
三、投资发展大数据决策支持系统
四、营运大数据分析决策系统
五、招商管理(租赁决策)大数据系统
我们首先介绍一下大数据的来源。
主要分为两个部分,一个是内部数据,爱琴海通过数据中心处理,取得会员数据、营销数据、经营数据等一些列数据;另外一个是外部数据,包括顾客的位置数据、消费数据、兴趣数据等一系列数据。
爱琴海外部大部数据获取的途径主要包括:互联网数据、终端数据、金融数据、政务数据、移动运营商数据等。这些数据,通过与数据公司或者相关企业的合作获取。这是爱琴海内部大数据的收集途径。内部大数据的收集主要通过各大系统实现:这些系统包括商家管理系统、POS系统、物业管理系统、物联感知系统、资产管理系统和会员管理系统等等。
2018/4/11 11:04:27

爱琴海商业集团执行总裁王强:“大数据赋能大运营”主题演讲(二)

下面从项目定位、招商方案、经营策略、精准营销和升级调整方面,具体地讲一下我们如何在大营运的各个关键环节的应用。首先讲讲大数据是如何支持项目定位的。大数据在核心商圈定位、顾客画像、竞争对手分析方面,都有应用。
第一,在核心商圈定位方面,我们通过对进入地理围栏的移动终端数据和运营商数据,绘制城市消费者热力图、项目周边消费者热力图;根据项目周边的消费者热力图,精准定位项目的核心商圈。这些数据不仅能支持我们准确定位商圈,对后期的商圈拓展和营销推广工作都具有指导意义。
第二,在顾客画像方面,通过会员数据和基于银联POS、移动支付方面的大数据,客观地了解目标区域内消费者的人口属性、行动轨迹、行为偏好等;通过这些数据,我们建立起拥有六大功能模型、千万级别的标签的顾客标签库。再将这些顾客数据进行归类和聚焦,准确识别和划分目标顾客群。
第三,在竞争对手分析方面,基于全量银联卡及移动支付消费分析,结合消费者热力图,分析商圈内顾客流失情况及流向,能准确识别竞争对手。应用中我们会发现,通过大数据分析得出的竞争对手,往往和我们的预想会有较大出入。我们通过分析流失顾客,在竞争对手消费的业态及品牌,选择与竞争对手的竞争策略。同时这些数据也可以用来指导我们开展招商调整工作。
接下来我们说说,大数据是如何决策招商方案的。
第一,根据城市量级、项目基础信息、周边商圈环境等特征,匹配系统内类似商圈,确定项目业态组合规划、项目级次。
第二,我们通过内外部信息收集,建立起品牌标签库,这些标签不仅包括品牌本身的所属业态、品类、档次、特征,同时也包括品牌需求的楼层、面积,品牌的市场坪效、客单价等等。
第三,打通品牌标签库与顾客标签库的通道,通过两者的结合锁定各业态备选品牌,制订项目的招商方案及备选品牌方案。
大数据的应用,也主导着我们日常的经营决策。通过项目的数据收集和处理,我们构建起项目经营诊断图,通过诊断图准确诊断项目的经营状况,确定改进方向。我们通过经营数据处理,搭建起品牌评估图,确定与品牌合作方向,是重点帮扶,缩小经营面积或者汰换同类品牌,还是重新开展品牌招商。我们通过工程物业管理系统的数字化,收集整理相关数据,形成项目品质管理系统,指导我们的保修、巡场监控,环境感知,能耗分析,设备设施管控等相关工作。这些都是大数据通过各个系统、在营运过程中提供各项经营决策的应用。
下面说说大数据如何助力精准营销。
第一,我们通过收集项目商圈内的各小区的全量移动设备数据、来项目消费过的移动设备数据,来确定项目在商圈内各小区的渗透率,找到待开发的洼地以及推广宣传的核心点位,对高价值小区集中宣传资源展开营销推广。
第二,通过会员消费行为习惯研究、通过顾客标签库进行顾客分类,实现不同类型活动信息精准推送。
第三,通过顾客购买行为研究,有效打通异业联盟及场内品牌互动,组织品牌联动类的营销活动。
最后,大数据的应用对调整升级的工作,也起到了领航的作用。在调整升级的过程中,我们需要使用大数据,来重新定位商圈,重新开展顾客画像,了解消费趋势的变化,不断更新消费者标签库和品牌标签库,去做重新的匹配。
当然,我们也会通过对互联网数据的收集和分析,从宏观上了解消费者的消费观念的变迁、消费者的生命阶段、兴趣爱好、生活方式、消费水平各方面的变化,准确判断消费者变化及消费趋势变化,作为购物中心调整升级的重要依据。
大数据的在大营运中的广泛应用,将助力爱琴海实现更加精准高效的运营。我们相信,未来的运营是用技术与数据去连接人与空间。爱琴海商业集团将通过不断创新,为合作伙伴创造更持续的价值。
2018/4/11 11:08:30

微论坛:美好生活背景下的商业下半场竞争

主持嘉宾:
博纳影业集团副总裁黄巍先生

对话嘉宾:
宏发集团副总裁、深圳市宏发商业管理有限公司总经理蒋威先生
碧桂园集团助理总裁兼商管中心总经理张强先生
尚嘉国际控股有限公司中国业务董事王裕强先生
首创钜大副总裁陆屹女士
侨福芳草地副总经理林鑫宏先生
奥飞娱乐股份有限公司高级副总裁、奥飞欢乐世界总经理何德华先生
KK馆创始人吴悦宁先生
2018/4/11 11:12:28

微论坛主持:博纳影业集团副总裁黄巍

赢商网为什么越办越好?每次的活动都能进口主题,美好生活,消费升级。现在的广大人民群众对于美好生活的愿景和需求,今年春节就有一个非常好的案例,初一一天的票房就打破了全球电影的单天票房记录,2亿美金,之前是2015年美国1.3亿美金。不仅是因为我们建了5万块荧幕,也确确实实是文化的增长。硬件达标、软件有需求的情况下,美好生活会离我们越来越近。今天现场是重量级嘉宾,我提问找大家来回答。宏发祭坛蒋威,您谈一谈对美好生活的理解。
2018/4/11 11:20:08

宏发集团副总裁、深圳市宏发商业管理有限公司总经理蒋威:对美好生活的理解

个人觉得美好生活应该从这几个方面来理解,大的方面在国家大的发展背景下面,我觉得国运昌盛,社会和谐安定,这是我们每个人希望的美好生活的前提。在这样的大环境下,去创造我们美好的生活。具体在消费层面,对美好生活的要求我觉得有这几方面:
第一,人工智能的进步和快速发展,在商业的领域,尤其是在地产开发,更多人工智能的应用,大家有更好的这种消费体验。
第二,我们随着生活品质的提升我们所有人对健康的追求,在我们的规划运营过程里面,我们会引入更多的健康作为主题的商业变革。
应该说80后、90后,快速的消费崛起是我们作为商业人要特别去关注的消费结构的变化,在消费增长的一些报告里面,90后移动端的消费超过半数,80后在零售里面达到70%的高度,这些方面个人有一些体会,有一些群体特别注重新兴消费,不再追求大众化的审美和需求,尤其对精神层面的体验、对这种情感的互动、对精神的共鸣跟我们70后、60后发生了明显的变化。怎么样把空间做的更加丰富怎么样让商业做的更加便捷、舒适的购物环境,稳定我们的市场地位。这是我们考虑比较多的。
在项目的规划里面,我们把室内的公共空间做了很深入的研究,在项目呈现的时候,再做一些具体的分享可能会更加的直观、生动。总体来说,美好生活是我们所有商业人再去研究和引领的一种消费升级的愿望。我也希望未来,我们所有的这样一些商业从业人员能够在这个领域里面,能够把零售、智慧、智能、健康都能够跟项目有一些创新和探索。
2018/4/11 11:35:47

尚嘉国际控股有限公司中国业务董事王裕强:对美好生活的理解

2017年中国的GDP达到了82.7万亿,美国2017年整个GDP接近20万亿,中国的GDP是相对于13万亿来说的32%,美国是占26.9%,平均GDP占的消费比例是60%。所以从这个角度来说,中国这个消费对过国民经济贡献的比例还是相当的低。

目前我们的内需,包括我们的消费是不足的。美国为什么占到GDP的比例有69%,因为他的中高档的消费远远超过了中国,中国的中高档消费严重不足,这是我们所有从业人员应该看到的问题。也就是美好生活的向往,由此带来的中高档的购物中心和中高档的品牌必备,来伴随着我们的脉络。

我最近参加了上海市关于未来商业发展的三年到五年计划的专家委员会,正在制订一个计划。上海要提高购物水平、要跟国际大都市齐平。上海目前的商业面积有7600万㎡,那么东京有多少东京是1200万,上海的建筑面积已经是东京的6.6倍。

过多的商业面积带来了恶性竞争,商业的地产发展商也困难,品牌商也困难,所以这是一个困扰未来中国城市的商业发展的一个很大的问题。这个问题是怎么造成的?原来很多地方政府在批租土地方面没有控制。连上海国际大都市有这样的现状,不要说其他城市。要提高中高档消费合品牌的提升,一个方面我们面对太多的商业面积,对每家的企业也有很大的困难,尤其刚刚我们吴传鲲市长说了,国内的发展商资金筹措的成本比较高,长期贷款有5%都很好了,很少都到7%。我们还是面临这样的困境,怎么样来突破,这是我们行业当中的难题。最后想讲一下,2012年,2015年底,我们现在尚嘉国际已经已经是圈子拥有了,原来有很多的消息说收购这些项目,在中国商业地产行业来说,基金要持有商场,还是非常困难的。尚嘉国际在2015年以前到影响非常大,但是大家知道2016年以后,奢侈品有一个回升,从原来面对的送礼已经改生活化的需要,所以奢侈品也是对着中国的改变进行改变,从2016年开始,整个奢侈品行业有回升。政府也在考虑降低奢侈品的关税,希望把奢侈品境外销售的机会拿回来,这样对中国中高档的消费有好的增长前景。
2018/4/11 11:38:35

碧桂园集团助理总裁兼商管中心总经理张强

商业离不开消费者,同样的道理,在现在的环境之下,所有的消费者的升级,跨越了商业需要,跟精神建设有很大的提升,再这样的想法之下,我们提出来长租这样的方向,其实不在于消费档次的高低、精神文化的满足,在这样的方向之下,我提出来在长租公寓的方向之下,打造成长租社区和长租城市,让所有的消费者,让所有的人民水平在这样的有共同居住的环境之下,创造更多的消费需求,未来很多的商业发展,伴随者城镇化的发展,不是高端、终端的想法,而且让所有的阶层都能享受到美好生活,美好生活的诠释是对所有大众的诠释,我们立志于打造成长足社区和长足城市的,在这样的环境之下,打造商业配套到酒店、共享办公全闭环的连接,我们利用这个链接之下,信息化、大数据的体验,提供金融服务。政府提出来往美好生活的发展,精神文化的追求,更大力度更多的人参与到美好生活当中来,这也是我们下一步碧桂园的长租公寓、长租社区、长租城市的概念,让更多的人体会到美好生活带给他的荣誉感和幸福感,在我们的长租系统中突出部分。再这样的大链条里,提出商业综合体的概念,未来是把所有的消费者和我们所有的住宅人群全链条的放在长社区和长租城市中去,突出全民的概念。
2018/4/11 11:39:55

首创钜大副总裁陆屹

美好生活是时候提出来了,前不久还要满足生活需求,现在生活已经不是问题了,加上美好两个字,这一步跨了很多年。生活必须要感谢生活需要,解决了长时间周末,买柴米油盐派对,一家子开着车,大半天没了,对美好生活的理解,线上的生活,电商的生活,能够安全、便利的生活需要,大家有很多很好的时间,节约精力和财力,这样有时间把自己的生活改变的美好。我是实体商业,电商使人们摆脱了繁重的生活。为微旅游的同时,自己做的行业就是奥特莱斯,有山有水有基本上可以初步满足人们对线下闲暇时间的安排,再说美好生活,今天在座的的呆在一起,满足城市繁茂繁忙人士对美好生活的需求。开车45分钟,停车场又充裕,空气又常量干净,这样的环境里,基本上把大家的闲暇时间可以满足一下。
2018/4/11 11:41:49

侨福芳草地副总经理林鑫宏:对美好生活的理解

对于美好生活来说,其实是一种对于生活的期待,还有幸福感的追求。这两句话分开来讲就是出行娱乐、侨福芳草地的项目。五年来,其实我们一直在项目包括像在建筑本地的运营等等议题上面,我们希望在整个项目来里面,能够进到项目里面的消费人群的体验到环境也好,人文物质上的追求也好,精神层面上的感受也好,能够在项目中体验到。
对于侨福芳草地的经营团团队来说,租户是我的客人,消费者是我的客人,跟家人小孩这样的关系,包括对家庭、亲子之间的关系,能够在时间、空间里面得到更好的沟通。对于租户之间,我们希望各个商铺跟各个中心能够有合作,在整个过程里面,我们对于购物中心的租户不是收租金和管理,我们更多坐下来探讨如何把商业做好,如何提高消费者,如何能够协助租户?在整个经营上面,它就是美好的生活。
2018/4/11 11:42:38

奥飞娱乐股份有限公司高级副总裁、奥飞欢乐世界总经理何德华

探讨美好生活,听到这个词的时候,自己想理解一下美好生活在加入百事可乐的时候,喝一罐百事可乐就很好,之后是星巴克,之后是喜茶,美好生活是商品的质量不断升级,而且提供一些极致的消费者体验的过程。
对于美好生活商业地产来说,挑战的机会在哪?刚才吴总也说有600多个购物中心,未来每年500多个在做这个项目。对于我们来说,美好生活就是每个商业体如何在消费者的定位问题,这么多商业体里面,也许我认为有一些会做一些比较高大上的奢侈品。有些商业体,我认为可能是针对年轻人的,里面有一些给年轻人的体验,更多的是很大的机会是在亲子和家庭的美好生活的体验。
在构思这方面,如何在这里帮助商业体来重新定位,这是一个亲子家庭解决父母星期六、星期天的亲子陪伴的过程。看起来这是一个小生意,拉动的是一个小孩把父母、爷爷奶奶、公公婆婆消费的过程。在商业体里面停留时间更长,如何做的有差异化?从去年开始,奥飞做了一个欢乐世界的产品,这个产品是把迪斯尼乐园微缩的体验,有一些别人没有的卡通形象,可以跟小孩父母来做,解决他们星期六、星期天小孩子的陪伴,提供一个非常极致的体验给他们,这个就是我们对于美好生活的理解,或者说就是对如何我的产品来解决商业体里面解决美好生活的解决方案。
2018/4/11 11:48:44

KK馆创始人吴悦宁:基于美好生活,KK馆做的尝试和努力

论坛的主题是有两个关键词,一个是美好生活,一个是下半场竞争。KK馆就是在做美好生活的一些商业,。在2014年之后,进口商品在国家的政策,接下来这个进口商品的价格会越来越平,我们可以解决大量的国民不需要出国就可以买到一些国际比较好的快销品,也可以刺激我们国内的消费。KK馆要解决80%的工薪阶层的消费问题,中国有大量的白领或者工薪阶层,他们每个也月就是几千块钱,可支配的钱并不是那么多,我们要做的就是让他们并没有增长多少的那一小部分的收入,可以买到更好的产品,也同样可以过上有品质、温度的生活。

本人是跨界互联网来做零售的,互联网很流行下半场这个词,言下之意就是上半场结束了,上半场的关键词是红利,而你可能先进场,你可以得到第一批红利,可能会领先跑出100米,但是在下半场跑的是耐力,过去的零售品牌,他们的成功过多的不是因为有很专业的这种经营理念,而是他们在合适的时间做了对的事情。但是到了下半场,消费升级,我们要做的是东西越来越好,越来越便宜,这是一个矛盾。这个矛盾就是下半场的竞争,同时下半场也意味着线下的实体零售竞争。上半场,实体好像是输了,大量的媒体都在报道线上的电商谁谁谁又融资了。但是到了去年,线上的电商已经很少听说谁谁融资了,实体的零售品牌几乎有好多的品牌拿到资本的投资,其实从资本的方向来说,下半场是在崛起。所以我觉得下半场拼的是专业精细化的这种竞争。所以这是我对今天这个主题的理解。
2018/4/11 11:52:31

宏发集团副总裁、深圳市宏发商业管理有限公司总经理蒋威

美好生活最直接的体现就是消费在不断的提升、升级。消费升级里面包含有两个层面就是纯物质的层面不断的丰富、便利、更加的多样,让我们享受到更好的有品质的商品,我觉得这是一个很基础层面的一个理解升级。我想说所谓的消费升级的下半场,其实是我们精神层面的消费。我觉得它也是消费的一种形式。我们如何满足人们不断的日益提高对精神文化需求的这样一个美好的向往,作为商业人,我们在谈论消费、产品丰富、品质提升的同时,不能忽视,更多的关注大家在消费的精神层面的这种满足。
在商业平台上,是否把商业的空间仅仅理解成消费物质的这种空间,是否可以把它赋予精神、文化的空间,跟商业结合,让商业有更多的文化、历史、艺术的内涵,赋予它更多的灵魂和生命力。我们如何把文化、精神的东西与消费者进行一些互动,让消费者在精神层面有更多的共鸣,触点,在购物中心里面让大家精神愉悦。在美好生活的倡导之下,产品的这种消费升级和我们精神文化的消费升级要同步进行,这是我个人的一些想法。谢谢!
2018/4/11 13:39:52

尚嘉国际控股有限公司中国业务董事王裕强

:我认为我们做好美好生活的向往来满足我们日益增长的需求,还是需要有两方面的努力。第一方面政府要有好的引导和控制。商业的规模量,第二个就是价格低。为什么现在国内消费者出去国外,他们都会享受到购物的愉悦,除了价格低以外,消费环境和服务态度。目前中国在这方面能够使消费者得到购物当中的愉悦感,这是比较高的精神境界在目前是很难做到的。高速的增长以外,忽视了人才的培训和商业的定性,这些是造成我们商业发展当中的浮躁。电商冲击之后,造成商业,尤其是对美好生活的向往的供应、供给方面是有一点乱象。不同城市有不同的需求,三四线城市建购物中心,是美好的生活向往。一二线城市把硬件做成像国外一样,人们在消费当中享受到愉悦,通过精神的境界来提高我们中高档消费层次的提升,这是我们未来向往的方向。我认为电商是解决基本的问题,价格便宜跟方便的问题,真正做到愉悦、精神境界的提高,是我们未来要努力做的。
2018/4/11 13:40:34

碧桂园集团助理总裁兼商管中心总经理张强

创新一直是我们在走的,十几年前对商业的理解跟现在不一样的。我们更多的面向90后、00后,00后更多在做二次元的消费,商业一直在走的方向是创新,每年的变化是人们对生活水平的需求,这是我们的出发点。从这个创新而言,从线上到线下,线上也在回归实体店,包括不同的业态创新,站在人们生活水平需求来变化的,涵盖的业态也很多,跨界的方向也很多,不再是年轻人的消费,我们也会回归到亲子、家庭,它们的消费需求有更多的跨度需求。零售行业也好、房产行业也好,都会回归到消费的本质。在下半场期间,更贴近消费,更跟生活相关的产品,才是我们每个企业未来更关注的方向。
2018/4/11 13:41:27

首创钜大副总裁陆屹:对于下半场竞争有什么样的安排?

在快速发展的过程中,消费者对美好生活的向往已经有了,但是我从这么多年的从业经验来说,实际上我们业内的从事这个行业的人,对美好生活的向往,还没有能匹配到真正消费者的需求,购物中心5、6千家,各种商业服务设施那么多,商业地产包括营运层面是密集型的行业,这么多的开场式的街区里面,谁来服务我们这些消费者。这些服务人员的素质是成了消费者对美好生活的一个打击,有钱了有闲了,我去旅游,每个景点的痛苦,什么也看不到了。整场的服务,郊区当中招的保安、宝洁能否服务到客人的需求,甚至全家老小来的需求,这个现在就是我们从业者必须真正的想想自身怎么样提升我们自己对美好的理解,对消费者的不同区域还有不同区域的理解,向我们在南昌人们对美好生活的理解,和北京人们对美好生活的理解,武汉人们对美好生活的理解,都是不同的。需要从业人员在不同的地方,不同的行业未来你想吸引的客群,已经成为你的目标客群的这些人对美好生活有什么样的向往。首先要美好,我们要提供美好的东西给他们,不能把美好的第一站在我们自己手里变得丑陋,这个就完全满足不了。
2018/4/11 13:42:20

侨福芳草地副总经理林鑫宏

在下半场的部分,除了美好生活的追求之外,我们有两个方向来前进。第一个,整个项目的IP化。我们认为侨福芳草地就是一个IP,我们由这个IP的主体形象构建它整个生态链,包括我们自己的博物馆和商业,包括我们写字楼、租户还有生态链的构成,里面有广告公司、策展公司、高尔夫球等,我们还有酒店。这样子生态链的构成形成侨福芳草地的IP化,透过每一个生态链专项专场做的事情能够面向侨福芳草地的客人,后面的延伸就是服务细致化和提升化的工作。服务细致化提升,不管任何一个商业地产项目,我们认为最终是人跟人的接触,它是有温度的,如果你的目的只是在销售,刚刚很多业内的大咖们都谈到,在座的很多前辈都很清楚商业模式这种东西不用再赘述了。怎么样每十年一代人的改变,他们的消费习惯也改变,接触的东西也改变,怎么符合他们的需求,在服务细致方面要考虑到。细致化不代表中、高、低,常常跟团队沟通每一个营销活动方案的时候,只要是一个好的活动、好的项目,受到消费者认可它就是好的活动、项目。一个好的活动、项目,在于你给消费者的感受是怎么样的,这是我们要做的事情。接下来的下半场这两个关键是至关重要的。
2018/4/11 13:43:15

奥飞娱乐股份有限公司高级副总裁、奥飞欢乐世界总经理何德华

我认为下半场对于我们商业地产来说的话,是一个流量的增长,年年都有竞争。对于我认为美好生活是有一个很好的解决方案,怎么样在流量的竞争。奥飞欢乐世界是浓缩版的,打造的每个星期六、星期天都可以去一次的,卡通明星的大游行,有一些舞台剧有一些学前教育,怎么样让一个家庭在里面停留更长的时间。呆在这里面的时间越长,意味着对我们产生交易的机会越多,同时我们希望打破它的位置的宿命,商业地产是半径3公里,有没有一些美好生活的产品可以打破宿命论,我们最近在研发,发现通过线上的合作,原来可以把半径5公里以内的人群都可以拉进来,让他们停留更长的时间。未来的一个下半场是一个流量的竞争,是一个黏度的竞争。
2018/4/11 13:43:55

KK馆创始人吴悦宁

从KK馆的角度理解,我从三个纬度来讲一下,我是品牌方,各位都是开发商不太一样。品牌方到下半场的时候是总决赛了,你死我活的阶段,零售的品牌更重要是后端的经营,对于我们公司来说,我们会在供应链上会下很大的精力。还有另外一个我们KK馆本身也有做一些电商业务,有自己独立的APP,独立的线上团队。在做线上线下融合的时候,如何发挥立体的多维销售,来提升进口品的赛道里面跑到前面去,下半场的各个品类都要接近前面几名,下半场的竞争会很激烈。
线上线下,经过零售的消费升级和自我革命的迭代之后,现在的实体零售的经营效力并不比电商差。现在电商要赚到钱,其实是很少的,可能更多的是赚个流水。获客的成本和经营成本等,已经高于线下零售的效力。竞争会更精彩,更极致,也会更加的残酷。
2018/4/11 13:45:55

主持人串场

非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言,再次把热烈的掌声送给他们!
俊发集团是中国房地产50强企业,连续9年蝉联昆明市场占有率第一。俊发集团以“品质筑就生活”为核心理念,以“城市更新综合服务商”为企业定位,目前已拓展进入成都、贵阳、上海、山西、海南、泰国普吉等多个城市,为10万户家庭30万业主打造了品质幸福人居。未来,俊发集团将紧跟时代步伐,为城市、为客户提供更加丰富多样、更加有品质的产品和服务。

品牌和购物中心之间合作,需相互“识势”和“借势”,如何挖掘正处于成长期有后发之势的品牌/商场?如何借助当红品牌/商场,完成自身前期市场积累?
本场微论坛是由“俊发地产”冠名,主题是品牌和购物中心之间如何"识势"、"借势"?

主持嘉宾:
北京汉博赢创商业管理有限公司总经理王伟先生
对话嘉宾:
鸿荣源集团高级副总裁、深圳壹方商业管理有限公司总经理梁剑飞先生
北京汉博商业管理股份有限公司总裁助理何倍光先生
广州百信商业有限公司总经理袁淑红女士
正佳集团总裁李穗生先生
民盈商业经营管理有限公司总经理林维蒂先生
上海大名城商业管理有限公司董事副总经理、名城麦田(深圳)商业投资有限公司董事副总裁杨方磊先生
广州市汇美时尚集团股份有限公司董事长方建华先生
外婆家餐饮集团有限公司总裁裘晓华先生
2018/4/11 14:33:55

鸿荣源集团高级副总裁、深圳壹方商业管理有限公司总经理梁剑飞:哪些品牌会给低租金

其实也是甲方跟乙方情商的交流,这几年甲方是特别难做的,是属于乙方市场,去年开了一个项目,也深有体会。有时候甲方所需要的东西在你真正实现的过程中,其实都很艰难的,可能有一些品牌需要装,可能更多的需要满足。你是新场,体量过大,在全国范围内,起码所有的购物中心都碰到这样很现实的问题。怎么样去实施借势,在项目初期的时候,专门请教很多品牌方和甲方和相互沟通,包括是对我们项目的一些看法。当时我们应该这么说第一版的规划是很高的,不是一般的高,想做到一步到位,很多不太现实。当时有华东的肖先生谈,中午聚餐的时候,他问我,你的项目,你首先是做生意的,还是想做什么的?我说我是民营企业,做商业项目,我很清楚,企业的性质决定你将来的发展走势,我肯定是做生意。他说市场决定一切,这个区域,这个位置,如果这个市场是卖青菜的,你就卖青菜。如果你想明白了,你走的路会更好。其实他真的是我的一个导师,所以后来事实证明,顺着他的意见,品牌放的意见,我们的10月20日开店到现在一步到位,是很稳定的。他过来我跟他聊,他说任何做商业的只要起步了,后来2、3年都是培养,才能做到最好。后来我在做品牌的时候,相互之间的沟通,没实现的愿望,特别是他们的条件,能做到什么后来很多商家应该应该说完成了50%的时候,应该是好的,包括我们现在的秦总,我专门找他,之前他们看过我们的项目,对我们不看好,他们当时在杭州就在酒店谈了半个小时,这就是你要了解品牌方的需求,不要盲目的做规划,对不符合市场定位的一些东西盲目的去招商,用一些不符合市场的一些东西。
2018/4/11 14:35:57

北京汉博商业管理股份有限公司总裁助理何倍光

其实我是从这六个方面去看课题的,我先说品牌端,其实我们现在了解品牌很多是靠招商人员或者团队在私底下聊的,但在他们分析一个商圈项目的过程中,很多人员都不一定知道的,这充分表明我们还有很多需要学习的地方,还有品牌端反馈回来的信息会影响我们的建筑设计。场所端,我们在创造一个品牌所需要的场所和场景,还有一个很重要的就是为未来做调改提升的作用,因为在十几年前做生意的时候没有想到这些,但是现在很多商场的配置有40%是餐饮,如果说在前期设计的时候没有预留工程条件,那么后来的调改会遇到问题,我们的招商同时也会给他们建议,在这个建筑设计和工程预留方面做一个思考,你的商圈究竟需要多大的部位,我们现在有很多商场以前是做大部的,但是现在看当初他留下的大部是一个毛病,这个是一个难点,因为你做了之后不能再改,那能不能做得更好是需要沟通的。
我们现在这一代人都是70后、60后,现在95后已经22岁了,已经马上大学毕业了,那么他们的消费模型是不是还是我们的思维模式?我们要反思自己。政府的需求,现在有大量的政府现在是想活化当地的地方特色,比如说绍兴,绍兴也是一个有地方特色的城市,它是鲁迅的故乡。我们怎么把这个有文化底蕴的城市跟商圈结合,这个也是地方政府的需求,还有就是行业的力量,我们汉博自己的招商营运,包括物业,我们现在觉得非常有效的沟通途径。最后我讲的就是品牌端最后实现招商同从业态是非常接近的,同质化非常严重。主要还是品牌端的问题,我们品牌端的分化的质量是我们未来要提升的,这是乙方的问题,甲方我们解决不了,但是我们可以为品牌端提供更好的环境。
2018/4/11 14:41:22

广州百信商业有限公司总经理袁淑红:品牌哪些优势是我们要借的

我认为在识势和借势之间,跟我们购物中心特别有直接关系的就是借势,识势对于品牌方来讲,可能会抓住一些风口,这个势有可能会顺势而上,有可能是一个风口。
刚刚上一轮嘉宾好多都在讲我们实体店要趴下了,线上有一个很好的开始,我们实体店走到今天,现在对于坐到这里的嘉宾来讲,很多都是做实体店的,应该心里都会有感触。在识势的角度来讲,在这里不多做阐述,我希望不管是品牌方也好,都应该看到自己的风口。对于借势,这里要表扬我们的品牌方,两位大咖也讲了品牌特别多,借势之后有很好的呈现,还有乘势。
在品牌里面,在最近的2017年盘点一下,有好多申遗的话题做的很好的品牌方,当然我们从大的角度来讲,我们看到我们的国际品牌杜蕾斯,各种节假日,各种的新闻话题,各种的互联网的炒作,它几乎都搭上边了,关注最多的广告是跟美的公司合作,亲爱的美的,感谢你生米煮成熟米饭,去年有一个进金拱门,只是一个注册而已,为什么一个洋快餐要改这么土的名字,甚至很多人在网上说我帮你改个名字吧,很多机构也在参与这个过程当中,想想它们的拱门的市场部,很容易把一年的KPI指标都完成了,它会持续影响到我们消费者的心目当中,从麦当劳到金拱门,口味会发生变化吗?除了营销发生变化之外,口味发生变化吗?其实什么都没有变化,就是一个借势的炒作,我们购物中心怎么跟这些品牌去结合,坐在这里呢?有我们真的很成功的案例,刚刚我们大咖,网红的购物中心,2017年开业盘点里面梁剑飞的客流量好大,整个的供应商的评价也是非常棒,业绩蒸蒸日上,就是我们广州的标杆,正佳集,一直传闻出来就是把动物园开进购物中心,还有海洋中心,这些都是亮点持续在做。这些怎么跟我们结合起来,我坐在这里,对于两位大咖来讲,是惭愧的。我没有他们运用的好,他们借势非常棒。我
2018/4/11 14:42:46

王伟:你认为网红品牌有优势吗?
袁淑红:我们借势,叫趁势。
王伟:你认为那些品牌是值得我们借的?
袁淑红:营销的特征,跟我们最大结合就是营销。
王伟:你怎么判断任人气的和可持续性?
袁淑红:很多人都说这个品牌公司请人排队。
王伟:你的识别方法,这个人气的可识别性?
袁淑红:我的识别就是成交与否、买单与否。
2018/4/11 14:44:15

正佳集团总裁李穗生

我觉得现在在这里谈,有一句话,我个人体会很深的,不管你是成功的或者是你现在还在泥潭中挣扎的人,它都觉得难,甲方也好,乙方也好,都觉得难。所以我们现在在谈借势也好,识势也好,这个我觉得单纯还是从这个角度来去解决这个问题,每个人都最后都会觉得自己找来找去都找不到自己的方向,我觉得目前的经济发生极大的变化,人们的消费需求向像刚才上一个论坛的主题,叫美好生活。
在美好的生活中,我们能否找到自己的美好,做企业,你有企业的压力,你要解决自己的美好,才能给消费群体提供你的美好,我建议我们都去考虑一下能不能自己造势,你早出造出一个稍纵即逝的所谓的势,就算网红品牌也好,好像作为一个成功,现在成功的有很多。我们的内心很焦虑,不知道自己该干什么,消费群体连自己的消费需求在哪都未必知道。所以我觉得任何一个人,包括品牌也好,包括我们这些场地方的提供者们也好,你要经营下去,然后要在竞争的这种激烈的过程中,你能够自己找到自己的位置,还能够生存。其实我们现在的是找到生存之路,找不到生存之路,所有美好生活都是浮云,所以我觉得个人的感到现在要造势,造势的是你自己能够引出的一批消费者需求的空间出来,你提供场景,要让他能够在你这里社交,你这样的生活才能造成更多的流量进来,所以我个人的观点是多考虑一下造势的问题。
2018/4/11 14:54:50

民盈商业经营管理有限公司总经理林维蒂

我们今年10月份即将开业的东莞的国贸中心,应该是整个广东体量最大的一个购物中心。我大概把品牌分了几种,一种能给我带来高收益,一种是能够给我带来和高人群高客流。作为购物中心最想要的是能够给我带来高收益,带来客流是带来收益的一部分。不能给我带来高的收益,但能够给我带来高的客流的,我需要它给我撑门面。其实我对于品牌来说,一直觉得现在很的媒体,还有我们行业里面,很多在讲各种的创新,拿了新的概念,很多新的稀奇古怪的东西在做。个人觉得任何品牌,只要做零售,一定要坚持自己的产品。它的产品这块坚持好了,去满足顾客的需求,能在这个过程当中,它能不断的去挖掘消费者新的需求,新的变化,能不断的去满足消费者这种需求的品牌,我觉得才是一个好的品牌。而靠一些新的概念,或者是说一些新的营销手段、包装,但它没有坚持到它零售品牌的本质,不可能长期的发展。作为购物中心的经营者,我觉得在选品牌当中,是要坚持自己的购物中心的定位,面向消费者的需求,我只有去选择符合他们这些需求的品牌,而且是能为我们自己的购物中心带更好的客流和收益的,我觉得就是好的品牌。
2018/4/11 14:57:56

海大名城商业管理有限公司董事副总经理、名城麦田(深圳)商业投资有限公司董事副总裁杨方磊

我们无论作为甲方也好,乙方也好,这个是关键点,完美这件事情是不存在的,站在商业中,无论是谁都很难做。不是今天我们去谈识势和借势,我们都是为了利用双方的优势达成一个共同的角度,更认同的是甲方跟乙方的谈判过程中,互相之间怎么去造势。我在操作福州民营中心的时候,什么样的品牌在环境当中,什么品牌还会对甲方提出免租金的要求,如果上来我们先去谈商务条件,我很难谈下去的,无论是品牌方面还是甲方也好,我们面对的目标群体是一致的。我们的消费者更多的探讨是消费者的职责上面共识的基础上面,去谈合作。作为甲方来讲,商业是40年产权的事情,5到8年的问题,它可能看到的是2到3年的问题,这是识势和借势之间最大的矛盾体。无论矛盾体终究怎么样,还是要回归到本质上面来,作为甲方我们要考虑到品牌方关心的人流,通过什么样的细节把控,把品牌方需求的目标群体吸引到购物商场。
2018/4/11 14:58:52

广州市汇美时尚集团股份有限公司董事长方建华

我觉得势不可挡很重要,给我们带来很多的机会,包括现在有很多的网红店和网红品牌等等,无论是线上的新物种还是线下的新物种,如果你不具备这种能力,你的品牌可能会成为独角兽,很小。因为你有这种能力,可能就会发展的很快,但是快的背后是让你有非常好的产品,比如说我们茵蔓,互联网品牌走到线下,一定是没有未来的,因为你只会玩线上,不会玩线下,如果你有好的产品和好的设计的时候呢,其实走到线下,发现线上线下是一个大融合的过程,只要你的产品足够好,我认为我们们走到了购物中心是找到茵蔓品牌决定了对购物中心的定位和城市的定位,我们不断的常尝试在不同的购物中心,最后找到一个支点,什么样的购物中心适合我们茵蔓,对购物中心来讲也是一样的,找的品牌也好,并不是说在城市里面有无数的购物中心,如果我们找到的品牌都是一样的,那我觉得通同质化会非常严重,广州最近开业的K11是否有差异化,你一个购物中心的清晰定位很重要,都离不开我们服装品牌来讲,你有差异化的设计,能够丰富购物中心的这些品牌和消费者。作为我们品牌方来讲,找到适合的购物中心很重要。总而言之,势很重要,甲方乙方也很重要,但是就好像男女朋友一样,你是否找到合适的?合适才是最重要的。
2018/4/11 15:00:09

其实甲乙双方,我们品牌方跟购物中心方就像谈恋爱的感觉。刚开始相互的了解,等到最后签合同的那一瞬间就是注册了。这个婚姻能维持多久?就是看以后的相互生活,我觉得借势、识势都需要,外婆家虽然做了蛮多年,也有借势一定的品牌影响力。但是我觉得还是需要在每个城市去借势,去认识当前的形式,包括自身的改变创新。这才能够不断的稳定发展,像林总的正佳广场,在广州是地标性的建筑,我们借它的势希望在广州打响。梁总讲到跟我们的合作,从现在的数据来看,经营的很好。其实新的购物中心非常难,尤其是从做餐饮来说,投资是很大的事情。我们合作的两百多个,有很多成功的,也有很多是失败的,我们也有一个考量,什么样的体量适合我们。最后我们考察的还是操盘手以及他带的团队,这就是一种信任。我们认可这个人以后,他带的人是不一样的,这对我们品牌方来说就是识势,我们认识到这个形势,然后借势,最后把业绩做的非常好。
作为我们餐饮来说,吴董事长这些年也见证了赢商网的发展,开场白中讲了餐饮的几个方面,单品化到性价比,我觉得这些很对,从他们第三方的角度来看甲乙双方未来的发展趋势,包括到2020年比现在还要再翻一翻,1万2千的购物中心的情况下,我们如何借势,这些都是我们需要用未来的眼光去判断,去改进现在的一些模式。现在的餐饮可能是80、90后占70%的餐饮消费者,始于颜值,终于产品,胜在体验。其实我们做的最终的环节就是不断的重复消费,把你这样的顾客消费体验感变的更好,这样的话,才会促使你这个品牌成长。外婆家诞生的时候没有网红两个字,网红没有贬义、褒义的概念,这是一个中性比,关键是能否保持下去。这是我们需要不断探索的。
2018/4/11 15:03:12



王伟:你认为购物中心开发商的实力,针对某一个店来说,一个购物中心运营应该是怎么样的?

裘晓华:首先看开发商的实力,港资企业、上市公司、央企,这些在中国的环境下,确实有很强的资本实力在里面,民营企业做确实很难。同时在判断开发商实力的基础上再去判断管理团队是很重要的,跑到购物中心经常考察的点可能就是洗手间,跑到洗手间就知道这个购物中心的档次怎么样,并不是说一定要有大理石,可能它就是一些普通的瓷砖,这样它的清洁程度和管理程度,你就知道了。所以说细节上面还是有很多很多可以去探索的。
王伟:何总,你说一下双方的观点有冲突的地方,你是什么样的观点?
何倍光:包括甲方或者乙方的观点,其实是角度不同,并没有太多的矛盾和意义。只是可能我刚才讲了,甲方对乙方的了解可能还不够,我们还是要自己再练内功,甲方对乙方的经营模式和盈利模式。外婆家对经营团队比较认可,现在很多甲方怎么把自己的团队建设或者是产品建设?从产品研发开始到团队建设怎么标准化?最终落实到洗手间管理,这也是团队建设的结果。其实贴近今天的话题吧,美好生活的创造,最重要的就是说可能是整体的消费文化的提升还有收入水平的提升,我们还是要慢慢的去从文化上从商业地产的文化上去提升。洗手间,深圳很多洗手间比香港的很漂亮,但是深圳的洗手间并不是很好,这个是我们需要提升的部分。
王伟:希望这次讨论能够为各位来宾和平台上的用户一些启示和经验,希望大家都能够顺天应势,大有所谓为。
2018/4/11 15:07:45

下午场

主持人:尊敬的各位领导各位来宾,女士们、先生们,大家下午好!
欢迎回到由赢商网主办的中国规模最大、最具影响力的“第13届商业地产节”的现场。商业推动地产论坛第13届年会即将开始。


2018/4/11 15:17:43

泰禾集团商业管理有限公司副总经理施晨昱:《商业经营,“人、货、场”之外》主题演讲

泰禾广场是在福建省诞生的,目前已经有4个开业的项目,还有一些筹建跟筹备中的项目。整个福建省的关注度不高,我们来到广州,广州是最发达的一线城市和我本人最喜欢的城市。广州很大,竞争已经非常激烈了,按照我们现有的开发速度,三到四年组建一个全国的一线广州出来。为在争得一席之地,做了哪些尝试和体验。有些做了文创艺术体验中心,这个非常好,我们主流的消费群体,80、90、00后,当中的文艺青年非常愿意在精神层面挖掘,做文创、艺术的主题非常契合他们的需求,包括产业的发展,像书店、咖啡馆都受到文创艺术的影响。我们泰禾往哪个方向去探讨呢,如果盲目的模仿是没有办法模仿到精髓的。
有一句话说一座三坊七巷。三坊七巷是由三大家族建的一个城区,住了很多有钱的人,庙会、灯会都会在这去办,是一个天然的商业中心。它是有文创概念的,里面有很多的戏台,读书,还有领袖在里面,名人在里面,他的追随者都会在这里。福建是洋务运动的助阵,我们会看三坊七巷用现在的角度看,它是非常完美的体验型的中心,我们在福州的标杆项目,泰禾广场建设初期有游三坊七巷,逛泰禾广场。三坊七巷福州的市中心。我们要把它做的更好,我讲几个花心思的点。我们做了水秀广场、巨龙滑梯,我们获得很多的行业认同。我们可以成为商业标杆吗?还差一点。还需要理解市场的变化。

近两年来看,有非常多的理论被转到了实践。三维空间转化为四维空间,迪斯尼做的非常好,它通过手机客户端的应用为客户导览,把你的服务更加优化。
在信息爆炸的时代,什么信息最重要呢?我在这边大胆提出这个观点,钱是最重要的。人、货、场最重要的是钱。钱是货币,这个货币不仅是财务账本上的字,消费者是用钱投票的,钱是最重要的信息。泰禾怎么管理钱呢,我们有第三方支付平台,我们可以做很多跟收银的相关工作,跟交易链打通。它能改进的事情非常多,得到另人意外的结果。比如说停车场,有自己的支付通道,可以无感免密自动扣费。
信用消费,把未来的钱抓在手里面,包括像停车、橱柜等先去尝试,目前顾客的满意度还是比较高的。支付及会员,目前没有非常大的气色,当把支付和会员打通后,我的会员达到了暴涨。现在只要支付就可以变成会员,业主把信息掌握在手里,给他提供更好的服务。跟钱打交道是非常有意思的,做完钱之后,市场的反馈是非常好的,满意度也很好。顾客用钱投票的。归纳一下,关于心理的钱和关于生理的钱,把这两部分的钱抓在手里面,来做一些运营。健康是最重要的部分,有大有码头的生鲜市集。心理的需求,泰禾影院、剧场,后期还会有教育。从顾客的需求出发做的这些产品。一开始在谈钱的问题,之后好像是美好生活的样本,这些正是我们现在打造的泰禾+的概念。
2018/4/11 15:25:07

奥园健康生活集团副总裁、奥园商管总经理雷易群:“跨界复合商业+”主题演讲

跟各位汇报一下,今天奥园商管这几年做的一些工作,还有一些交流。交流的题目是跨界复合商业。这几年在商业领域里面每次的论坛也好,交流也好,都说了很多。什么是危机,全世界都在变的时候,你自己没有变,这就是最大的危机。这几年始终在探索怎么样去创新,怎么去转变,变化。
我们这几年为什么要跨界复合,从这几年全国居民可支配收入快速增长,收入的提升,消费的多元化,对各种的一些应用诉求多了。 消费升级格局下的跨界融合、变革创新。消费升级背景下,传统零售商掀起的一场“圈地运动”,以跨界创新业态为藩篱,重新圈住消费者,重塑实体店价值。我们的需求也在质变,我们开的一些购物中心里面,不管是国内还是国外,国内刚开业的购物中心,整个都是艺术的天堂,原有的购物中心的感觉,会有很多的变化,都在做一系列的创新。
奥园这几年在复合地产和商业+里面探索的一些路。奥园成立了一个奥园健康生活集团,主要有三个业务模块,商业的运营管理、物业管理、健康管理。商业管理,我们现在有管理的项目有28个,商业面积超过300万平方米。物业管理是拥有国家物业服务一级资质,目前服务管理全国100余个项目,管理面积超过1200万平方米,涉及大型住宅小区、商业综合体、公寓、写字楼及高端别墅等多种业态形式
奥园健康生活集团联手韩国KORACLE(奥拉克)公司,强势进军医美行业,将在旗下各大城市商业综合体辐射范围内布局8大医美机构。奥园大健康有很多的专家团队的领军人物,比如说符文彬,他是医学博士、主任医师、教授、博士生导师、博士后合作导师,二级正高现任国家重点针灸专科学科带头人,广州中医药大学针灸推拿学学术带头人,广东省中医院大针灸科主任,广东省针灸学会会长,广东省省级非物质文化遗产“岭南传统天灸疗法”代表性传承人,广东省名中医。我们所在的社区里面,给到社区相关的会员及客户,给到相应的一些诊疗服务。我们把医养和医美,开到购物中心里面去,由医疗美容医院,医疗中心,结合我们现在商管、物管、大健康的互融互通的融合。物业管理的所有住宅业主,都能实现我们增值服务,三者之间的产业融合。
商业+社区+健康,是我们现在做的尝试。整个市场有一个很好的环境,这块的工作未来发展怎么样,是否比现在更好,拭目以待。对现在市场的研究来讲,商业的管理、物业的管理、大健康的整合来讲,这块的业务我们会走在最前线。
奥园整个地产来讲,在复合的领域里面做的比较多。像体育复合,做的运动就在家门口,就在我们的实际生活中体现出来。我们有很多的大的楼盘里面都有一些运动场,高尔夫球场等。教育复合,北师大的一些资源,南澳的小学、中学幼儿园,还有平行车,跨境电商的符合,4S店已经在广州番禺,这块的业务包括批发、零售,二级电商整合在一块,在地产和商业在科技产业,文化领域在奥园来说走在商业+也好,地产+也好,走在相对比较前面。
跨界商业成功的因素:
1.眼球经济
2.尝试多种可能
3.奇趣
4.立足目标消费者。
5.围绕一种生活价值观
6.增强消费者体验感
7.从开发思维到运营思维转变
奥园商管多项突出优势,奥园商管凭借奥商会众多商家品牌资源、顶尖操盘人才队伍、上市集团背景等突出优势,成功打造多个城市商业标杆。首个轻资产项目江门奥园广场,在8个月的时间里完成工程改造、项目招商、开业筹备等工作,引进胡桃里等36个首进江门的品牌,开业当天客流突破22万。更多城市期待合作共赢,打造全渠道商业运营生态系统。
2018/4/11 15:34:20

林清轩品牌创始人孙来春:“新时代新零售新定位,中国中高端品牌突围之路”演讲

其实我内心非常忐忑、孤独,因为在中国没有高端的护肤品品牌,我们坚持了十几年,一直做直营店。我们是很孤独的,从客单价200多块钱作到现在客单价600、700,在中国护肤品中算是比较高的。
最近新零售解决了一个问题。过去导购都害怕客户拿出手机看天猫。最近做了一个决定,不再折磨我们的顾客、导购了。只要是你的顾客,只要他在天猫买了产品,也算你的业绩和提成,释放了导购的生产力。现在导购也不为难顾客了,你爱在哪买就在哪买。大家打开手机天猫看一下林清轩的官方旗舰店,我们双11之前,4年时间累计了41.3万粉丝。它可以低成本获得流量,双11开发了11家门店做测试,16年双11做了1万,17年双11做了5万多。双11也可以变成线下的狂欢所。我们双12接了289家店,整个业绩在双12提升了3倍。新零售给线下业绩带来大幅度增长。
最近跟天猫签了一个战略合作,粉丝在今年累计达到1千万。我觉得这是一个不错的窗口期。腾讯、阿里拥有数据,线下品牌一定要跟这些公司去合作。我们以前是默默无闻的品牌,没有知名度,一头雾水。过去吸粉1200人,400多家店,客户愿意加个微信、办个会员也就3到5个,现在日均是8720个会员。
瞬息万变的零售业当中,要满足顾客非常普通却长久不变的的三个需求:
1.自由选择的权力。
2.方便快捷。
3.货真价实。
之前做过一些采访,问一些女生买什么化妆品,她说哪家贵买哪家。我说为什么?她说,化妆品往脸上涂,不能贪图便宜乱涂,消费升级了。林清轩跟数据银行的深度合作。根据智慧门店落位,挖掘周围潜客体量潜客拉新更具针对性。
当今世界的商业竞争是“心智之战”。我们做了一些新的定位,有一类高端护肤品,更多人不选洋品品牌,而选林清轩。自带流量线上客户引导至门店。马来西亚百盛百货集团董事长钟延森先生,“未来十年是中国高端品牌的机会,我们百盛正在寻找优秀的中国品牌在东南亚合作,林清轩的山茶花护肤品,东南亚市场我们愿意合作”。
2018/4/11 16:33:07

九宜城创始合伙人、首席运营官吴英南:"产融结合打造新消费生态链"演讲

产业和金融领域的探索,我是一个圈外人,过去一直从事大消费领域的投资,2015年我们看好线下,以创业者的身份进入这个领域,创造了九宜城。商业管理这个平台上,三年是非常短的时间。
首先一句话,这是怪物横行的时代,我们看到很多不一样的业态,我认为有些企业能够在很大领域上获得这些成功的,从购物中心的角度,如何去选择或者找到这样的新品类引导我们的购物中心呢,我们在做别的或者连锁的购物中心里面,传统的逻辑叫地产逻辑,赚的是地价增值的钱,新的逻辑是2015年进入这个行业的时候,我们没有把一个购物中心作为简简单单的地产,而是作为一个流量入口。
一个城市的大量数据可以产生很多价值,这值不值得现在去挖掘、去做,可以去做是因为它的技术领域非常高的。我们现在说的POS盒子,这些数据采集的东西,这些在技术上可以沉淀数据,沉淀数据从技术上来说是有很多的噪音,产生了极大的障碍,在我们看来可以长线布局,不值得在短线内去做。我们叫生态链,我们再提出一些新的思路。品牌的经验、供应链的经验,帮助我们更快的增长,在我们的帮助中,能够得到更好的发展。以参股投资人的身份去介入,要有一些投资领域的布局。我们过去有一些布局的经验,去年初完成了上市,累计的市值有几千亿,建立自己的团队帮助一些品牌做一些初期、中期的发展。在座有很多零售行业的大咖,我们从投资的角度。零售业是最有魅力的行业,现金流、快速复制,抗经济周期,超级利润,专业投资能力,优质产业资源,挖掘真正的新物种。现在的消费者更注重服务和体验感,一旦出现一些更好的竞争对手,消费者的忠诚度很低的。你要有更好的产业资源,投资方可以给品牌方除了钱,还有一点品牌的背书效应,没有其他的支持。在消费行业,不缺钱的行业来说,更多的提供最核心、最缺的东西。
大家来算一笔账。比如说我们有50个购物中心 500亿流水(GMV)100亿租金收入,参股5个品牌,300亿估值,最后获得60亿投资收益,还不说给你带来的战略价值。认为在逻辑上可以赚到钱的,我们就要谈理想,每一个购物中心,购物两个字其实不是到线下商业里面核心的诉求或者是核心诉求了,未来是否叫购物中心,未来我们叫空间。在整体的大的空间之内,若干个我看好的新零售我都会参股,真正意义上沉淀下来整个商业的数据流、供应链金融,这都是我们未来可以挖掘的价值。
我们自己的也有一些案例:
案例1、线下泛娱乐IP空间运营商
线下空间缺乏内容+IP持有方缺乏内容运营能力
迅速挖掘优质标的,2017年底参股20%
半年估值增长10倍,资源导入上千万利润
案例2、一站式共享设备整合商
线下共享设备各自为战,缺乏统一品牌和优质体验
迅速搭建顶级团队,引入一线VC投资机构,嫁接渠道资源
在手订单预计1亿流水,投资一年升值20倍
这是我们的一套玩法。九非常欢迎在座的商业前辈,品牌朋友们,加入到我们玩法内,跟我们一起打造若干个线下新物种,共同引领城市新的消费空间的变革。
2018/4/11 16:45:08

上海品源文华市场营销策划有限公司创始人、CEO何一赞:"欧美顶级文娱IP--打造文化标签,诠释美好生活"演讲

美好生活是什么?每个人对美好生活的定义是不一样的。不管你对美好生活的定义是什么,如果没有精神层面的满足,美好生活是不完整的。中国广大的中产阶级,从消费升级来说,都已经得到了满足。
中国从文化领域的消费只是美国的四分之一不到。看一场电影、音乐会等,这些给你带来感官上的快感,同时精神层面上得到满足、支撑。正因为这个原因,品源文华诞生了。
品源三个主要的业务:
IP资产深度开发。博物馆藏品的内容及其丰富,每一件藏品均可提炼出精美的IP素材。品源文华为合作商家提供提炼后的藏品素材,充分释放IP的价值。
商品授权与体验式零售。沉浸式线下活动体验的购物环境是商业中心倡导的新型模式,消费者不再满足于物质的饱和,更需要文化、艺术IP带来新的精神愉悦。
整合营销传递价值。品源文华策划并执行丰富的营销活动。例如:2017年5月14到18日,品源文华与阿里巴巴合作举办了“大英博物馆一呼万in”整合营销活动,短短5天为合作商家带来了1900万人次线上旗舰店的客流, 开创了“IP授权+互联网”的范例。
牢牢把握全球顶级文娱IP资源。品源文华采用IP独家买断、IP深度开发、分授权的商业模式,即品源文华首先获得了欧美文娱IP在大中华地区涵盖所有实物商品、数字商品、官方藏品复刻品、零售展示、线下体验活动的排他性权利。
BBC earth(前称BBC Knowledge)是英国广播公司(BBC)旗下的纪录片和资讯节目频道,所有者为BBC Worldwide。作为对地球生命的神秘实录,BBC earth通过表现大自然美丽景象与野生动物纯粹的生死之搏的真实纪录,再配合柏林爱乐乐团的美妙配乐,将地球的魅力在大银幕上毫无保留的完美呈现出来。
为商业中心定制文化标签,我们能做什么?
1.丰富的主题与藏品
2.官方复刻品展示
3.360度互动体验
4.联合营销支持
我们有很丰富的主题线,文化标签打造商业中心品牌差异性。
开往V&A的追光列车。
全球“爆款”巡展
印象派大师全览:印象·幻境。
大英博物馆线下体验馆。
整体营销传递价值,跟商业地产一起办营销活动。比如说《博物馆奇妙夜》
作为世界四大艺术殿堂的“大英博物馆”,这里珍藏的文物和图书资料在世界上久负盛名
从营销的各个层面,品源希望跟在座的各位有更多的交流。欢迎在座每一位欢迎来上海,谢谢大家!
2018/4/11 16:46:09

微论坛,主题:实体商业重振之道

主持嘉宾:
喜悦滑冰场总裁王品石先生
对话嘉宾:
弘阳集团高级副总裁沙勇先生
皇庭商业管理集团董事总裁张子玉先生
magmode名堂副总裁梁春敏女士
玩童会创始人程向东先生
美嘉体育创始人兼CBA全明星总导演毛雅楠先生
娅茜(国际)内衣连锁集团董事长黄栩潇先生
上海海鼎信息工程股份有限公司副总经理宋杰先生
湃昂国际建筑设计顾问有限公司创始人/设计董事徐子苹女士
2018/4/11 16:49:34

弘阳集团高级副总裁沙勇:实体商业在规划新的项目的时候对于新的综合体有什么创新?

其实实体商业,我觉得重振也好,复兴也好,实质是不变的。实体商业最大的不变就是消费导向,因为消费者的需求的变化,而改变的。不管是线上的还是线下,简单来说,因为消费者的变化,消费者现在的变化三大特征:
一、先进的科技手段,移动终端的表情包,也是自媒体,他觉得不好的可以吐槽,对好的可以点赞。
二、无处不在的消费者,碎片化的消费。
三、可以满足零售,而不是说玩的好、尽兴。
因为这样的消费变化,这个实体商业应该应变而变。
2018/4/11 16:50:27

皇庭商业管理集团董事总裁张子玉

简单给大家介绍一下,皇庭商业管理集团,它是A股的上市公司,我们最大的区别是以不动产为主,包括购物中心、写字楼、长、共享空间为主的。去年我们也成立了一个皇庭商业集团,皇庭广场,大家都了解,开业4年多,提升的空间非常大。去年9月份正式成立的商业管理集团。我们在未来的5年之内,皇庭商业管理的面积是几百万平方,对我们的挑战是挺大的。我们做商业有自己的优势,跟绿城成立一个合资公司,管理绿城旗下的公司。
商业的本质是体验,是享受,是服务。在台州店和上海店,上海店的压力挺大的,大悦城有7万。从品牌上,我们尽量做到差异化。从软件上,把整个对顾客的服务提升。餐饮和租效比是高挂的。正是因为我们餐饮周边的会员多,没有把餐饮的客流没有有效的转变为零售的消费者,我们要增强顾客的黏性,提高服务。
在这个基础上做了三点:
一、增加大数据的管控,跟国内的公司联合开发了一下。
二、支付公司。已经有牌照了。
三、专门在整个的商业部门成立了会员部,数量还是蛮多的,7到8个人。通过软性的服务,通过大数据的消费者画像分析,通过会员的针对性个性服务,让更多的消费者除了更多的线上享受之外,分享购物的快乐。
归根结底是了解人的服务,牢牢抓住他们的心,才能把他们引到购物中心,形成线下的消费。
2018/4/11 16:52:06

magmode名堂副总裁梁春敏

王品石:你这个品牌是magmode,在北京三里屯是第一家店。
梁春敏:我们2016年5月份在北京三里屯开的第一家店,现在有100多家店。
王品石:董事长是设计师转行做magmode。你能给大家分享一下吗?
梁春敏:一定程度上做的事情跟这个时代是有一定的吻合,现在实体的商业跟电商没有把零售本质性的东西解决掉。虽然说线上电商解决的是渠道的问题,实体商业,你走进去以后,觉得没有你想看的商品,那是内容做的不好。我们在内容方面是很在行的,我们是一个孵化设计师的品牌以外,还有自己的集合店。以立体杂志的思维来做集合店的,把集合店做成杂志,会有很快速的更新。每个月会有专题,会有时装大片,会有论坛等,把这种体验放到实体店铺里面来做的。
王品石:你的这个跟设计师的合作是固定签约的设计师,像国际的一些知名品牌,设计师换的时候风格就会换。我们跟设计师合作的时候,是只有一个设计师,还是某几个设计师,还是大量的设计师都可以进入到这个平台来。在某一个单独的品类上,比如说服装。
梁春敏:我们从男装切入的,我们主要的团队是从GQ出来的,男装市场是有巨大的缺口,从这个点切入,并不是只有这一个风格,我们目前有10个品牌,风格都是不一样的,消费者要的都不是一样的东西。
王品石:随着年龄增长,一个人的审美,对着装的需求,2009年常年穿西装的,后来参加中粮的会后,就改成休闲的了。年龄越低的,甚至到90后、00后,他们对品牌几乎没有忠诚度,包括我们自身也是一样的。今天下午聊工作,互联网企业真是一个瞬间就把你颠覆了。实体商业可能也会被颠覆,颠覆的时间会短。现在对男装也比较感兴趣,前些年酷奇换了设计师,风格也换了,销量就下降了。消费者更认的是产品,不是品牌。过去穿衣服,袖子的标签都不喜欢撕,因为告诉你我要穿什么衣服。现在是我要的是服装的质地,舒适度。通过更丰富的产品线满足消费者,这是一个正确的方向。
梁春敏:对,我们会覆盖到很多场合,比如说运动,将来我们也会有女装发展。人性的需求是很复杂的,不一定说我要穿西装、休闲装,根据不同的场合,选择不同的穿衣方式的。
王品石:期望我们国内的男装品牌出一些好看的款式,男装在国内也不是很重视。
梁春敏:希望你到我们magmode逛一下。
2018/4/11 16:53:32

玩童会创始人程向东

程向东:我们公司是玩童会,一听就知道是做儿童娱乐。现在是做IP授权的体验店。
王品石:类似于我们赢商网投的粉丝科技,也是做IP的?
程向东:两个概念。
王品石:你是实体??
程向东:对。
王品石:你是把IP应用更近了一步。
程向东:对。2016年9月份做第一家玩童店。之前活动是专口,线上做服务,做平台。上海最大的亲子俱乐部,0到6岁,会员量占到年龄段的20%以上,当年的互联网没有现在发达,我们尝试做过电商、第三方平台,包括第三方的早教做一些导入,这些方面都没有形成自己的盈利模式。直到2016年才做实体。
王品石:分享一下经验。
程向东:托马斯和超级飞侠。比较小,整个的结构就是娱乐设施,到现在为止,全国20多个城市开了43家店,7平米到50平米都有。根据商场提供的不同条件来做。
王品石:我女儿是喜欢的东西一定要买,当时看着年龄不对。后来天天跟我讲,我就在网上给他买,这里面有价格差。我们现在是实体店,阿里、腾讯开始大量实体店布局,线上线下的价格差怎么解决?
程向东:主题体验店是我起的名字,授权的官方说法是零售终端,我们在零售的概念上加了娱乐。到我们那个地方是场景化的概念,比如说托马斯,起点是这个店,重点还是这个店。一种是小朋友下车购买,另外一个是家长帮他挑一个。就是在场景下形成的冲动消费。
王品石:说到很关键的问题,如何通过场景造成这种冲动型的购买。场景这几年也是实体反复提及的概念,我们滑冰场也在做场景化,做一些3D图片,更多的增加一些内容。
2018/4/11 17:12:22

美嘉体育创始人兼CBA全明星总导演毛雅楠:

品石:美嘉体育在国内算是第一品牌了吧?
毛雅楠:不敢当,我从2009年开始做CBA全明星,据我不完全统计,我们公司应该是在全中国同时涉足了NBA、CBA、CUBA等。跟购物中心有很多的合作,其实是源于我的爱好以及资源,跟商业体的合作大概是十年前就有了,是跟商业体做一些服务、策划等等,比较了解商业体的一些痛点。因为自己有篮球这方面的资源和背景,大概在2013、2014年的时候,在商业体里面做篮球的比赛。之后就发现一个赛事可以给商业体带来的东西是非常多的。做龙湖赛事的时候,人流增长了一倍,交易额也长了一倍。大家对赛事有这么高的追捧,我们是否要在购物中心做一个体场馆。由于对体育馆和篮球场有很多的热爱,花了很多的心思把整个的体验做了非常大的升级,我们现在开业的项目有两个。
王品石:篮球馆在运营的时候,周一到周五的白天时间,相对来讲人流都会弱一些。你在业态的运营上,如何解决这个问题?
毛雅楠:所有向体验式的业态,涉及到互动的或者说有培训的,都会涉及到礼拜一到礼拜五,我们非常注重内容产出这一块。在内容产出上,我们会把上午的时段有一些场地会拿来做非常优惠的活动,其他的地方做成内容产出的一个时间段。比方说我们根据幼儿园做了很好的活动,幼儿园上完课的时间是白天,引进很多的周边幼儿园在我们的球馆里开展了幼儿的篮球培训,还有一部分是上午的时间是用作内容的拍摄。比方说现在在网上搜到美嘉球馆拍的东西都是上午的时间拍的。整个场馆的利用,看下来从早上开业到晚上打烊,人流还都是不错的。
2018/4/11 17:13:42

娅茜(国际)内衣连锁集团董事长黄栩潇

王品石:以前马云讲过大数据的营运,说我可以告诉你,哪个省的女士的罩杯是什么情况。你也很了解吧?
黄栩潇:了解一点。
王品石:我估计您了解这个数据吧。你现在在全国多少家店铺?
黄栩潇:全国400家。
王品石:原来我也不太了解这个行业,我知道一个维秘这个品牌,它现在也进入到中国了。你怎么看?
黄栩潇:如果说我是最了解女人内衣的男人,可能还算其中之一,做内衣到现在24年,前面12年做制造,后面12年做品牌营销。刚才主持人说我们也是在今年公司收购了美国品牌GU。维秘也是美国品牌,我们生产、制作上都有合作。维秘的定位是性感、时尚,包括它的店面装修,产品是针对非常时尚、性感的群体。GU的产品主要是针对既带有时尚,又符合国内市场,我们带有美国的基因设计,文化的基因,真正的产品开发和设计,还是要符合我们国内市场的一些审美、爱好,进行一些改良。因为国外的话,讲究的是比较性感、舒适为主。国内可能又要性感,又要漂亮,还要讲究不能太性感,要收敛一点点,但是不能太传统。
王品石:设计产品也是从顾客的心理上去分析,400多家店在全国什么样的城市?
黄栩潇:像我们GU店铺,武汉、成都等,一二线城市的购物中心是我们主要的渠道。
2018/4/11 17:14:58

上海海鼎信息工程股份有限公司副总经理宋杰

王品石:宋杰总是海鼎信息,做信息化的。您是做锦上添花的事?
宋杰:努力做到雪中送炭。
王品石:你的服务都有什么?
宋杰:既成熟又年轻的产业,从IT企业来说,分为传统和非传统。互联网就是新兴的,我们也属于传统。这几年我们也努力的插上互联网的翅膀,拥抱互联网。从这个角度我们也是一个新兴的科技企业。整体是零售的信息化建设,我主要负责商业地产的信息化。从我们的视觉来看,从各方面的数据和我们的分析研究看,实体商业和市场总量的趋势是下滑的,问题是这几年,行业的玩家越来越多,非常迅猛。面对消费的趋势变化,新的物种、业态的涌现,消费者的趋势在不断的变化,导致整体上,实体店经营的困难就出现了。行业有了这么一个情况,现在整个的竞争越来越激烈,市场的趋势也在不断的发生变化。对于我们实体商业来说,从我们信息化的视觉来看,我们重振的实体商业还是凭自己的基因能力,满足人们对美好生活追求所呈现的新的消费趋势和需求。如果这个方面我们实体商业不能满足的话,我们肯定是越来越困难。
我们认为从市场来看,主要的实体商业是做好两个方面的工作,一个是我们能够对市场的趋势有一个精准的把握,对消费者有一个精准的把握。第二个,练好内功,可以把握趋势,顺应形势。从信息化角度来说,两个工作是要做好的。运营的数据化、数据应用。你对市场的趋势要把握精准,现在市场的趋势越来越复杂,行业大咖通过一些自己的经验,就可以对这个市场有很好的把握。这个时代已经过去了,现在需要我们有大量的信息化才能更为准确的把握趋势。通过一些数据来更好的把握趋势,这个方面我觉得信息化就可以帮助大家。很多项目一开业的时候,快速发现自己的定位和现实情况极其不相符,趋势把握不到位。
我们发现现在的甲方很忐忑。行业的标杆企业具有很强的各方面实力,导致很多从业者都有岌岌可危的情况。不管怎么说,从我们的视觉来看,我们做企业的管理软件。从企业的终端来看,很多企业出现危机还是来自于自己的内功不足够,很多企业因为市场发展很迅速之后,导致企业的内外不一致,企业没有很好的理念,一直在提我们要以人为本,用户至上。你随便转一转,会发现洗手间到处是问题,找一个导购问问,捱打不理。从大的商业环境来看,各个业态还是很突出的,就是我们企业的内部没有练好,内部管理不足够,市场环境里面总是想抓住时代,但是忽略了内部管理。我们通过信息化建设,把内部管理做好,顺应市场的发展。
王品石:预测趋势和消费需求。
宋杰:物业管理,整个系统ERP板块里面,我们通过移动化的信息化管理手段,拿着智能手机,通过系统提醒我们的工作人员到某个点一定要去巡视,要上报。通过纸质化的流程就很复杂。现在有的信息,如果发现一块区域需要巡视,而没有人在的话,作为管理人员就可以报警,就可以涵盖一些工作。让工作更加智能化,效率更高,发现问题,解决问题的速度更快。同时也可以顺应消费者的一些及时需求来解决。
营销会员做了很多的工作,我们要做基础数据的抓取,从我们的客流数据,我们的车流这些基础数据,通过一些基础建设部署之后,把这些数据都抓取过来,再和会员系统来通过数据匹配,标签越来越清晰。
王品石:有哪些客户用您的系统?
宋杰:泰禾、保利等,都是我们的客户。
2018/4/11 17:17:05

弘阳集团高级副总裁沙勇和湃昂国际建筑设计顾问有限公司创始人/设计董事徐子苹

沙勇:我们也是在做智慧商场,也会形成一系列的标准,这一方面的工作,现在有很多企业都在考虑。但是把这套数据抓取的方式获得之后,如何在比较深入的做精准营销和大数据分析,这个路蛮远的,我们还在摸索之中。智慧商场还是很具备的。
徐子苹:现在做的置地、龙湖、华润做第二个项目,我们这个公司,2013年成立的公司,我做商业建筑和商业设计,中国几乎没有像样的商超,我们也跟品牌合作,实体的商业整个的历史就比较合适。我们做这行20多年,看商业的发展起起伏伏,有两段时间起伏还是比较大的。2007年、2008年,主要跟国际经济发展,房地产趋势的发展有影响。还有就是低档的电商,超市的关店潮也是有关的。近年感觉到个性化的提倡和趋势,实体的趋势是更加的蓬勃,我们的设计也是变化的很多。商业设计里面引进很多的设计元素,比如说引进了生态花园,屋顶的运动、休闲,共享办公结合在一起的,各种不同的业态结合在一起的趋势。
我觉得有几个方面设计肯定是很重要的一个方面,因为设计提供的是一个大的框架环境,环境是大家现在挑选消费目的地的一个很重要的因素之一。第二个个性化的品牌,个性化的业态,决定消费者的趋向目标点的重要点的元素之一。刚才提到的服务,包括在六年前,我们创立新的公司的时候,朋友就来问我,现在商场这么多了,你们还对这个有热情和投入。真的实体是永远不可能会取代的,人不可能在虚拟的,水平化的互联网里得到满足的,不可能的。
过去的商业设计对于动线环境要求不是很高,我们也是在国外,各方面看的稍微前瞻一点,当时的环境提升要求会很快到来,我们现在确实在做,很多一些过去的旧商场的改造,比如说印地的深圳店。像这种有比较强业态的,有很强的发展趋势,提升环境各方面大家对这个要求很高,设计是在国内市场,真要把设计做好,设计不一定是实体经济的唯一元素,但是一定是很重要的元素。确实要把自己的事情做好,我们自己的品牌,提供的产品一定要最好,这也是最根本的一个成功之之道之一,元素之一。
王品石:西部淘金热的时候,大家都疯狂的过去了,会有相当一部分人没有找到金子。宋总和徐博士,在行业里是淘到金的,但是手上的工具一定要好。设计其实是为了经营服务的,经济首先要满足人性的。我们在国内看过一项,开发商刚开始做住宅转成做建筑的时候,原来不懂,很简单,看一个购物中心觉得很好,就找他。中国有一个阶段是很多国外的设计师就变成了一个,在我看来试验的一块地方,很多东西可能看起来空间很好,实现了他对一些美的追求,但是对经营面积上,从空间使用上,开发商最后也会算账。设计之后经营不好,由于设计先天给你产生的桎梏,后期品牌丰富度不够,外观做的很漂亮,商业上的运营不行。前期更好的要去考虑后面的经营。我认为对一个购物中心来讲,反而认为设计是很重要的。进去是奔着产品去的,大家现在越来越讲体验、场景的时候,好的设计,建筑是本身能够跟人产生对话的。记得去杭州的一个酒店,酒店的设计师也是一个很疯狂的设计师,再回去发现把酒店某些摆放的物品位置改变了,他就不行了。当你坐在酒店的客厅里很自然的心静下来了,这就是环境、建筑跟我们有一个对话。好的设计也能帮助实体商业成功的一个很关键的因素,希望徐子苹有很多很好的作品来淘金。
2018/4/11 17:17:52

王品石总结发言

几位嘉宾给大家做了很好的发言,最后总结一下,消费者的需求,实体商业是不断的去学习、进化的过程。人的消费需求是升级的过程,消费的习惯是逐渐产生了一些变化的。这个是我们购物中心,实体商业要面对的。张子玉讲了万变不离其宗,所有一夜爆富的办法都写在刑法里,所有能够让实体商业成功的办法,其实从小我们父母告诉我们,我们带人要诚恳,实际上去尊重人,以人为本。我们今天如果有客户满意度,业绩做不上来,放心,业绩会回来的。如果我们今天只专注做业绩,那过不了多久,业绩就会没了。从品牌的角度分享来说,实际上我们更加重视产品,产品支撑我们品牌。没有良心的消费者,对品牌的忠诚度越来越降低的时候,我们更要在产品上下功夫。我之前觉得滑冰场没有什么品牌,张总在考量的时候,哪哪做的好,哪个教练教的好,我就去哪。如果我的产品做的不好,教学质量在下降,顾客也是会流失的。我们通过场景来黏住消费者,让他产生冲动消费的欲望。如果没有冲动消费,我已经很多年没有在实体商业消费了。我是淘宝钻石V6级买家,如果没有你说的这种场景,就算在机场看到一本书,不是太着急的就在亚马逊买。说到场景,家长很难说服孩子,特别是低龄儿童,家长很难面对孩子因为不能满足需求而失望,这个也是我们分析顾客心理。毛总,美嘉体育,真的是消费升级所带来的。家长对素质教育的需求越来越多,尤其一线城市。会后可以更好的探讨一下,整个从赛事、内容的推广、运营模式上,你确实是非常下工夫,这也是你成功的基础。黄总,你是传统女士内衣的品牌,首先是通过代理了一些国外品牌,引出更好的设计。从您的角度分析,更好的研究顾客,我们也在学习,其实女士对于内衣的需求某种意义上来讲,也是女士对于男人的需求。我们也是可以这么去推论的。宋总,首先我们这个行业,购物中心也越来越多,滑冰场这个领域最早用电脑,其他滑冰场是用纸票的。我们提出做智能化的,全流程无纸化。第一点提高效率,降低成本,同时给我们带来增量,未来在信息系统上有很多向您需要请教的。徐博士,希望你出一些更多的好的作品,实际上我们越来越的产品,基本上带着孩子去玩。购物中心设计的很漂亮,甚至是细微化的。之前观察到一些购物中心的卫生间,发现它考虑到顾客放包的位置。这种赏心悦目的环境会增加我们去购物中心停留的时间和次数,只要去了就会产生购买的机会,设计真的是实体商业最重要的环节。
2018/4/11 17:19:47

赢咖论·商业辩论

辩论话题:商业项目计划投入3亿元以上进行颠覆性升级改造,升级后可对目前经营情况有所改善,但升级期较长。
前提条件是:
1、项目处于国内一线城市的新兴商圈核心位置,周边消费潜、竞争较大,已有多个购物中心在建;
2、项目已开业5年以上,面积8万平方米以上,但原先的硬件、动线存在较大硬伤,物业条件不能引入大型娱乐商户。
如果你是决策者,你是否同意?

正方领队嘉宾:
江苏智儒投资管理有限公司创始人朱逸女士
反方领队嘉宾:
派臣(上海)投资管理有限公司董事长耿乃兴先生

辩论嘉宾:
华夏幸福商业事业部总经理吴艳芬女士(正方)
盈石集团资深副总裁、深圳盈石总裁周亮先生(反方)
金铂商业总裁王俊标先生(正方)
协信商管公司常务副总经理、星光68董事总经理杜国疆先生(反方)
2018/4/11 17:30:05

商业辩论(一)

朱逸:我要先谢谢反方,非常有大度的风范。大家看到我们6位嘉宾上台,4位是抽签的。耿乃兴总是非常有风范的说让我先挑。据我所知,今天的4位嘉宾在拿到辩论题的时候,他们都不约而同的选了正方,跟我的想法是一样的。台下简单的间隙,在我们的操盘生涯里,自己做的整个商业生涯里,如果真的给我们做决策,这种机会是百年不遇的。耿乃兴把这个机会给我了,我要说声谢谢。现实生活中,每个人出于理性的选择,我们会做反方。这样的投入和未来的产出,会有一些不适应和艰难。在今天的舞台上,我作为正方小组的领队,一定是先旗帜鲜明的亮出我的观点。今天都是临时的组合,接下来的发言能不能够有默契,完全看我们的发挥。
我先说一下我的观点,两位有补充观点可以说。理由有三个,我们的项目是在一线城市城市的,新商圈,在中国能够成为一线城市的是北上广深,可能有一些比较成熟的像成都、杭州、南京所谓的新一线城市,在这样新的商圈里面,项目开业5年,正常情况下是已经进入成熟期了。先天的条件是不错的,因为它原来的硬件和动线,即使在一线城市里有一定的优势,但是优势并不是突出明显。在未来新兴商圈里有很好的项目在功能、业态上有一些鲜明的领先性。在这个角度来说,同意投入三个亿的资金优化改造,第一个显著的目的,固化、强化它的先发优势,毕竟我已经在这个新兴商圈开业了5年,很有可能开业5年的成熟道路中心,已经是一个领头羊,在这个基础上我们去引进一些非常有创新性的,前瞻性的娱乐或者是游乐项目,弥补我们的缺失、不完整。这是我同意花三个亿投资引进一些有先进性、创新性的游乐、娱乐的第一个理由。
第二个,现在有越来越多的共识,除了传统的零售、餐饮,游乐、娱乐,对于消费者,特别是年轻的消费者,其实是最有体验感的业态。这样一些业态引进来以后,我们可以吸引更多的核心消费客群。游乐、娱乐业态,一个是年轻人,今年的购物中心一定是得年轻客群得天下。以青少年和儿童为主的家庭客群,家庭客群的黏性和关联性是非常高的。我们引进这样的业态以后,锁定和扩大我们的核心客群,增加与他们之间的黏度是有非常大的积极的作用和帮助。
第三个,竞争的角度来看,我们看到了在这样新兴商圈里面,未来有很多新的项目涌现出来,娱乐和游乐的功能和业态,某种市场来看,有一些壁垒。抢到市场的先机,很有可能在后来新开的项目,设了一个非常高的门槛和竞争的壁垒。基于这三点理由,作为已经开业了5年的成熟的项目的决策者来说,尽管也经过了几个不眠之夜,因为3个亿毕竟不是小数字,最终会非常坚定、毅然决然的投下这个赞成票。先作为正方的领队先抛出的观点。
2018/4/11 17:30:40

商业辩论(二)

王俊标:我是很支持的,从竞争者层面、客群的变化来支撑我们的改造的决心和决定。我们花了很周全的规划,已经做了一个有规划、步骤,并且取得初步支持的方案。在这个改造的过程中,从外立面到内部动线,包括楼层的某个区域,有计划、步骤的,在不影响顾客体验的阻碍情况下,有次序的进行。这种做法我们是分楼层,有步骤来的,在很多租户上得到很大的支持。我们在改造的同时,会逐步逐步来,然后一边减少对我这5年来沉淀的,对它的影响,我会在每一个区域,同步的跟供应商,改造的亮点来维护我们消费者的忠诚度,通过品牌的营销,释放未来的期待感。未来就是一个很漂亮的景观,新进的年轻人喜欢的新体验的业态,结合我三个亿的预算来做一个有效的包装。这种规划,这种改造是不会对现场带来很大的困扰的,这是比较长的改造周期,我们在计划性对消费者的影响,我们是做了充分的考虑。
第二,周边的竞争者都也在改造了,我们在做法上考量整个商圈,整个周边的条件。在未来改造出来的效果,是可能要超过或者有前瞻性的,就是让消费者更喜欢我们。不会让改造丢失我的客群。
第三,我要改造的决心是非常坚决的,因为我是一线城市的核心商圈,地贵。这个钱也不是很大。改造一定会让回报更加的可观,让项目的资产包更大,改造成消费者喜欢的,租户收益更大的,整体价值更高的新项目。这是我对改造的决策的决心和我们周全执行的计划,它不是空穴来风,而是我们经过很周全的董事会讨论,一定要。
杜国疆:我的观点就不是改造了,就炸掉,连要都不要。做巢引喙,改什么改,这么长时间去改,炸掉重来,地段又好。商业产品是房子的问题,第二个讨论的问题是房子里面内容的问题。因为你的房子出了问题,所以内容就出问题。你说改还是不改,根本不用谈改和不改,直接炸掉,重来,重新做。这是我的观点,谢谢!
2018/4/11 17:31:12

商业辩论(三)

耿乃兴:3个亿再加2个亿就可以重建了。再创造一个行业的项目,从生到死,从死到生的典型案例。理智告诉我三个亿不可能让你花,还不如炸掉重来。朱逸总没有说三个亿花进来和最后结果的必然关系。第二个嘉宾应该如何,没有讲逻辑关系。三个亿花出去经营有所好转,还是逆转。三个亿花出去挣了1个亿还是5个亿,最后老板不会让你花三个亿。
我说我的观点,首先项目不要改,我赞成在内容上创新。讲讲我做项目的体会,在昆明做项目的时候,第一,不修改建筑规划。第二,不增加任何投资。不让开发商因为我的商业创意多花一分钱。你少花一点,我以后的精神压力会小一点。他们公司对我的看法都会变化,副总裁说,把这两个投入放到一个上面,老板要花钱,不是我要花钱,我没有让老板少花钱,但是没有让老板多花一分钱。这个项目也顺利开业了,我们作为一个专业人员,不是花钱的,是挣钱的。虽然感情上非常希望朱逸总把这三个亿花掉,我们得在内容上想一些办法,能否少花钱。主题街区的投入是很花钱的,这是我的观点。
吴艳芬:我们刚拿到题目的时候,都很冲动,作为操盘者来说,影响决策者来做决策的话,是很难得的机会。在这样的地段上,面临新的竞争和很多的不确定性,仅仅是因为我们引入大型娱乐不确定的业态,牺牲三个亿来引进的话,我们要算一下经济账。靠我们娱乐业态,什么时候能赚回来,一定赚不回来。针对三个亿来说比较大的挑战,这是重新来命题的前提条件,核心商区的核心项目,这样的话,你的投资老板会同意。在资本市场资产价格会大幅度提高的,命题条件在新兴商圈周边的潜力的竞争非常大,显然你停一年半,你们正好处在正面竞争的阶段,对方可能是大而全,对方是标配的,三个亿的代价太大了。用开业的优势停业来竞争,一般很难决策的。关局部的楼层,通过一些创新业态的引入,跟未来的竞争对手的定位,用这一部分的创新来做竞争。这个是在小风险的条件下做一些局部的调整,是最保险的。
周亮:我们是神队友,不介意花钱。应该说我们反对的只是钱不一定完全投入在硬件改造,停业改造的方式。我们对于花钱的这件事情上,无论是一个亿两个亿三个亿升级改造是同意的,但是不完全在硬件改造的方面上。三个亿让我想起十年前,当年正大广场调整也没有3个亿,当时从调整开始到一年半以后就已经达到满铺运营了,三个亿蛮多的。正大广场也没有花三个亿做投入,有些硬件有硬伤,不代表它不能成功。我们实际上盈利目的是把它调改完了以后在资本市场的推出,正方可以说花了三个亿能够挣的回来,或许我们也可以同意三个亿的硬件改造的事情。就像我刚才改造的观点一样,花钱有很多种方式,就是硬件的迭代是必然的,软件内容上面的升级也是可以的。
2018/4/12 9:36:15

商业辩论(四)

王俊标:反方是同意改造的,只是说钱的方面,我们已经是做了周密的,计划性的方案,这个方案包括我们合适启动,启动的步骤、改造的步骤、投资回报收益说明,改造方不是我们自己闭门造车,我们做了消费者调研,租户达成共识等,按照步骤来,什么时候拆掉,什么时候施工、装修,就算不改造,品牌也要装修。我是有步骤、策略性的,尽量减少对我5年行程不要对它太多的干扰和不变,同步进行的。在预算中拿一部分做营销,做品牌的宣导,维护它的忠诚度还要有期待感。人气品牌奈雪的茶等等,这个位置是跟品牌商,跟消费者达成末期的,不存在说一改造消费者就流失了。预算是给你展示的空间,在实际改造和操盘中,要开源节流。3个亿是给你很大的信息,很大的空间去做,不一定要把3个亿中花完,可能是花了1点多亿,2个亿。还有一部分是对顾客层面的安抚也会做点动作。改造的整体计划之后,相信我们的董事会一定会对项目方案有信息。
杜国疆:不会以辩论的方式讨论了,一个是共识是改造,至于是三个亿也好,五个亿也好,三千万也好,这个不重要。决策者做的是决策,钱是生意,是经营后期。首先我们大家都认可,6位嘉宾达成共识是改造不改造,不改是死,改不一定能活,但是一定有挣扎的机会,所以改造是一个共同的话题。花不花三个亿是另外的概念,实际上我们觉得另外的嘉宾一天的论坛下来之后,我的感触是比较深的,过去的几年当中参加论坛,大多数是聆听者,有时候也参加讨论,面对这样的讨论,如果真的有8万方在我们手上,我们第一维度要做什么,第二维度要做什么。实体商业面临什么危险,从来没有,改造升级也是为了我们过的更好而已。
耿乃兴:朱总,我建议一下你们三个统一一下思想,刚才两个嘉宾说改造肯定要改造,花三个亿也可能花三千万,这个不等于认输了吗?
杜国疆:三个亿的金额是赢商网的预算,不是你的也不是我的,三个亿这个数字不要讨论。
耿乃兴:那我们接下来就讨论三个亿怎么花。
朱逸:耿乃兴总对我的置疑,三个亿拿到手上,先花了再说。第二个,为什么一定要花三个亿。我很赞同杜国疆总的观点,台上所有人对改造没有异议,就是对改造花的钱是异议的。改是一部分,造也是一部分。商业的内容研发也是一部分,如果我的投资收益模型做的好,三个亿能够省一个亿,假设我们遇到慷慨的老板,还会有更多的预算,我们还会有更好的项目。操盘手没有钱多的时候,三个亿用完了,为什么?因为我们目标永远比想象要高。
2018/4/12 9:39:10

商业辩论(五)

耿乃兴:我们的题目是三个亿改8万方。这是我们的观点。
朱逸:如果是三千万,不值得我们讨论,其实我们下面嘉宾的时间,至少也值得我们听三个亿的辩论吧。
吴艳芬:一线城市的新兴商圈面临的竞争,你们要做硬件的改善,并且要引入大型的设备。不然我们肯定不批。
杜国疆:不是讨论数字,而是讨论改还是不改,这个问题的聚焦点,对得起同行的时间,聚焦。
周亮:这三个亿,给我们的话题就是你们要在这个硬件上面说服他,不是说服我,通过你们的观点说服他花三个亿让他改造。我们是觉得这三个亿可能也不一定是三个亿,因为吴总会更希望三个亿改成三十个亿。
杜国疆:是吴总想听我们的想法,明白了。是吴总遇上了问题,想听一下我们的想法。
周亮:所以吴总一定是想知道,这三个亿投在硬件上面,能否下这个决心。三个亿投在硬件上面,投在内容可以变成三十个亿。我们还是要回到我们辩论的话题上面,你们一定要告诉硬件的事情怎么办,这三个亿。
朱逸:我觉得周亮总,你要站在我们身边,你非常渴望用这三个亿改变,你一直在求证三个亿怎么花。如果好,你就同意了。
耿乃兴:具体一点,今天讨论三个亿,两个亿就没有必要再辩论了。建筑上不做任何改造,投资不多花一分钱,能把一个项目做活。再讲一个项目,之前一个商场,四万平方招商招的非常好,我说用婚礼主题注入,最后结果是700万、800万,作为主题进来之后带来客流,改造一定要改,更希望是内容上的创新,引进一个大型的娱乐商户,代价是什么?如果咱们能这么讨论的话,今天的辩论赛才有意义。
王俊标:我们同意的依据和支撑点,不做再说的很好,背后有一个隐藏的董事会看我们的辩论,做的意见只是代表他做的意见而已,做的理由是什么,不作的理由是什么,做都说的很对,不做的理由也很充分,搞不好就先试试,三个亿可能是五千万八千万,也可以大家收益。
杜国疆:如果来说服吴总,就是三个亿投下去,三十个亿的回报。三个亿不投下去,可能三个亿都没有了。三个亿投下去,流量什么的都会改善。
耿乃兴:题目是有所改善,不是一定改善。
杜国疆:物业一定会改善,改善到什么地步,未来以后的改善商业资产带来什么空间,这个太过于抽象。
朱逸:改造要因地制宜,丰富商业内容,对这个论点做一个大胆的推测,是因为你没有三个亿,或者你没见过三个亿,你才这么干。你有三个亿,肯定不会这么干。
耿乃兴:我们讨论的是吴总的三个亿,我肯定没有三个亿。
朱逸:其实你对吴总给你三个亿,你心理是不确定的,你有这样的逻辑。假设这三个亿,董事会放在这里。你肯定会跟杜国疆总说,炸掉重新建。
杜国疆:决策者要去做出命题的核心改造,重新来过,炸掉也是重新来过的过程。这个是大家都共识的,至于三个亿的问题,分析了一下,5年以上,8万平米,核心商圈,这个地方怎么也值8万、10万一平米。这个资产本来就已经获值最低价是50个亿以上,你花三个亿是值得的,并不是不值得的。
耿乃兴:一线城市的新兴商圈,不是核心商圈。一线城市的新兴商圈住宅可能是8万、10万,但是商业地产不一定有这么大的价值。
杜国疆:商业地产现在还用租金还来做回报,它就可以不做了。
耿乃兴:我们要颠覆式的改造。
杜国疆:对商业地产的理解代入了误区,商业与生俱来有交易价值,有流通性,在今天资本市场的流通性更紧,仅仅我们今天来以租金计算商业的回报率,这个时代已经过去了,已经不是大家坐在一起讨论的命题了。针对这个命题,怎么样也获值三十个亿以上。
王俊标:三个亿的改造,计算在价值上面,不是一次性耗材,是让我这个项目的价值更大。根本不是钱的问题,改造是必须的,而且我们说了,未来在商圈是领先地位,等他们盖了再改造,那时候可能就没有价值了。
朱逸:听完他们的观点,我愿意再追加2个亿。我们应该用大投入来做改造和优化,这是我们正方的观点,不应该聚焦在三个亿上,如果真的能实现队友的目标的话,5个亿照花,6个亿也可以。
杜国疆:星光68太小了,只有三万两千方,差不多1.8个亿的收入,利润率和回报率很高,60个亿拿了外面的一个地块,我太小了,我只有3万5千方,这60个亿的经营业绩干不干。如果没有二期,68的一期到今天为止都不会回来了,为了商业的目标一定要做。政府现金流9个亿,收不回来,我经营给你赚回来,评估给你赚回来,方案设计的时候,追加2个亿的投资,这个东西非要投吗?我说,老板没有这个东西,做出来以后也就三五年产品就落后了,有了这个东西,我们8到10年可以长治久安,他说投,又多追加了2个亿。商业实际上,它的逻辑关系下来就是这样的逻辑关系。谢谢!
周亮:三个亿全部讨论硬件而不考虑软件,我们觉得这个是不对的,回到这个话题聊这个事情,我们的观点是你们是否一定要把三个亿全部投到硬件,因为投到硬件的改造,让我们的经营持续在很长的时间里,不能正常的经营。我们反对。
2018/4/12 9:39:47

商业辩论(六)

王俊标:我是逐步改造,另外其他照样经营,逐分流程来的,我是跟品牌商谈好计划了,因为大家都做生意的,哪一个没有装修,肯定有,我楼层是分布来,不会中断经营。我是有计划的,分步骤来的。谢谢!
吴艳芬:按照正方便有说的,你们根本花不了三个亿,我参与很多改造,一定是把动线和硬件全面做提升,我们才能把三个亿花掉。条件就是颠覆性的升级改造,同时升级期特别长,然后你又是一个一线城市的新兴商圈,同时你有多个购物中心在建。在这种情况下,一不能停业。第二就是说,我们得详细算账,投入的硬件改造招大型的娱乐商户,什么时候能赚回来。反方的观点是改造是势在必行,迭代升级。我们没有很成熟的团队,很好的改造没有花三个亿,这个是我们不同意的观点。影响那么长周期,只为了引进娱乐的大型商户,这个风险太高了。没有使我们的租金翻了几倍,又不能完胜竞争对手,所以我们是反对的。
耿乃兴:题目里是新兴商圈,商圈是多个商业在一起,大家相互竞争、错位在一起,叫商圈。在广州是很明显的,天河城、太古汇。商圈的概念里面,你就8万平方米,旁边有个20万、3万、5万的。
朱逸:8万平方米以上,也有可能是80万平方,不一定是8万平方。
耿乃兴:商圈的概念,应该是不要颠覆式的,应该找到你竞争伙伴、竞争对手没有做的事去做,不一定要花三个亿去引进娱乐商户。
朱逸:我非常赞成你说要做颠覆性的项目,你们本质上的观点跟我们都是一样的,你们跟我们的分析认为,耿乃兴总认为这个项目是8万平方,第二个,三个亿,周亮总很理性的说,在题目问来问去,是升级改造,没有说三个亿做硬件改造。三个亿的改造一定是包括硬件改造的,包括并不限于。三个亿可以用其他的,读题要达成一致。最终正方赢还是反方赢,语文水平高,就是谁赢。
王俊标:抓文字,抓语言,已经写的很明白了,就是要改造。台下有很多的老板,从企业的变革来看,一些资本市场的,一些资本性的大公司的,有上市资本运作的,比较倾向于改造。私企、民营一般不偏向于改造。不改造花小的钱达到我的经营目的,一般是民企的想法。我们忽略了企业的背景,背景不一样,决策者也不一样。
朱逸:改造投入的资金和费用,跟这个企业的实力和格局成正比。
耿乃兴:赢商大讲台听课的时候,我认识了朱逸。三亿以上,五年以上,八万以上。通常人说话是8万以上是8到10万,不应该是80万吧。3亿、5年、8万,这些是基本事实,不要在这绕。面对这种局面,升级改造在所难免,你的商户要改造,硬件上要做补充,周边的消费者变了,我们的定位不合适了,要变了。面对这样的局面,我们的观点是:
第一,首先考虑内容创新,能否在内容上取得突破。
第二点,尽量少花钱,以后是要挣回来的。如果有比较详细的计划,有投资回报率。这样的数据来支撑,不是不赞成花钱,我们只是说三个亿太多了,没有告诉我,你是怎么挣回来的。
我们赞成改造,赞成升级,第一,希望在内容上有所突破。第二,费用要少。赢商网再有钱,三千万也不是小数目呀。
杜国疆:你若盛开,蝴蝶自来,你若精彩,天自安排。
2018/4/12 9:40:55

主持人致辞

主持人:非常感谢以上各位嘉宾的精彩辩论,为这个充满争议的话题带来更多的观点解析。
伴着夜幕的降临,商业推动地产论坛第13届年会也到了和大家说再见的时刻,今天各行业领导、专家齐聚一堂各抒己见,为我们带来了一场空前精彩的行业盛宴。我们希望通过这次行业发展论坛可以对在座的各大企业有指导和发展的帮助作用。我们也希望商业推动地产论坛第13届年会能促进行业间良好交流与合作。
在此,非常感谢在场的各位来宾对我们赢商网的大力支持与关注!感谢合作企业的大力支持。