（原标题：2017年上半年北京楼市：住宅市场呈现下滑 豪宅市场创佳绩）

2017年已经过半，北京房地产市场也有了新的走向。据克而瑞北京机构数据显示，6月份北京商品住宅成交均价保持平稳，成交套数却仅为2384套，创5年以来历史最低，142.2亿的成交金额也创2017年以来新低。

无论机构数据，还是市场环境，都昭示着北京楼市正处于下行周期。市场下行之际，有的项目举步维艰，售楼处门可罗雀；有的项目迫于压力，开始减配软硬件，平衡成本。

市场调整，经营困难，谁都不可否认。马云曾经说过：“不是实体经济不行了，是你的实体经济不行了。”包括房地产市场在内的任何行业，都有处于低谷的时候，但再糟糕的环境都有盈利的企业，关键还是在于如何去适应市场环境，并不断挖掘升级自身优势，寻得破局之机。

与商品住宅数据的“跌跌”不休相比，2017年上半年北京豪宅市场，可谓砥砺前行，又创佳绩。据业内权威数据统计，2017年上半年，单价在70000元/平方米以上豪宅成交1484套，同比上涨62%；成交面积24.98万平方米，上涨23%；成交均价89057元/平方米，下降2%；成交金额222.45亿元，上涨21%。

与其他物业类型相比，2017年上半年，北京豪宅市场表现可圈可点，代表北京顶级豪宅的北京壹号院、万柳书院、合生霄云路8号都有不错的表现，其中总价超过5000万的北京壹号院和万柳书院分别实现了8套和18套的成交量。而近期，位居东四环的合生。霄云路8号，在三天内，连续销售出两套亿元级别的豪宅，表现可谓十分抢眼。

豪宅市场的出彩表现既在情理之中也在意料之内，易居智库研究中心总监严跃进认为，豪宅自身的特征决定了其市场表现：“一方面，顶豪不依赖信贷政策；另一方面，顶豪产品的销售节奏较稳定，以实现最大盈利空间为目的，并不追求成交量。因此，顶级豪宅的投资价值并不会随政策而频繁波动。”

实际上，豪宅备受关注和热捧，更深层次的原因在于，顶豪产品被高净值人士认为是最具保值性的资产配置。诺亚财富指出，经历去年楼市新一轮上涨后，计划增配房地产资产的高净值人士占比从14.6%升至22.7%。

目前我国的高净值人群数量非常可观，并且在未来还有大幅增长的可能。据《新世界财富》预测，有赖于科技、媒体、娱乐和医疗保健行业的强劲增长，在未来十年，超级富豪的人数将从现在的14310名增加到34340名。

富豪配置豪宅标准高 何种豪宅受青睐？

尽管富豪们正在计划增配豪宅的资产配比，但也并不是所有豪宅都能符合其资产配置的标准。另一方面，北京豪宅市场的竞争愈发激烈，从内城到五环之外，都有豪宅项目在售，在双重竞争之下，什么样的豪宅项目能够胜出？

事实上，在当今的豪宅市场上，项目越来越趋于同质化，绿色科技、大师设计、社区会所、金牌物业服务已经成为豪宅们的标配，想要在市场中拔得头筹变得越来越难。

分析当前豪宅市场表现抢眼的项目，如合生霄云路8号、北京壹号院、万柳书院、金地华著、懋源。钓云台等，会发现越是占有稀缺资源的项目就越受高净值人群欢迎，尽管单价和总价都处于高位，依然不乏大手笔的买单者。

而且鉴于资源占位，顶豪产品都是分布在四环以内，以合生霄云路8号和北京壹号院为例，两个项目都占据着朝阳公园的稀缺资源，只不过北京壹号院紧邻朝阳公园，并坐拥5.3万平大湖；而合生霄云路8号则是俯瞰朝阳公园，对望CBD。并以其为界，打造了堪称北京一绝的园林景观。

合生霄云路8号本身占据40万方原生林，平均每户业主人均享有的社区绿化就高达400平方米，并且打造了近5万平方米的圆明园主题园林景观区，将圆明园的18个主题景观以近乎1：1的比例原景复刻。在北京市区繁华地段作用超大尺度、极致稀缺的自然城市森林，是合生霄云路8号定价亿万级，仍然有人买单的底气。万柳书院、懋源。钓云台、金地华著等项目，也无一不是占有一项或多项稀缺资源，并将其打造成项目特色，为客户实现土地价值的转换。

市场下行趋势增速 创新成为王道

无论市场顺与逆，产品的竞争都依然存在，豪宅产品的进化依然遵循着“你无我有、你有我优、你优我新”的市场定律。市场中从来都不缺把一手好牌打烂的项目，占据稀缺资源、优质地段，但产品力创新跟不上，依然会被市场遗弃。

如果怎样体现豪宅产品创新力，户型设计毫无疑问是首选。优秀的创新永远要具有前瞻性，在户型的打造上更是如此。时间倒退5年，谁能预料到当今北京土地市场会再次将70/90政策重新提起，谁能预料到北京土地价值会呈倍数翻番，谁能想到四环之内300平方米以上户型会如此稀缺？

遍观如今北京楼市，迫于拿地成本和土地结构，为保证利润，更为维持生计，大多数四环以内的项目，不仅各种高低配现象严重，导致社区均质纯粹性受到严重损害；而且多数项目不得不把产品做成120-150平方米的户型，号称轻奢但单价不菲，哪家房企要是将户型做到180平方米的尺度以上，就能够当之无愧的称为顶豪，而且堪称业内良心。

值得一提的是，就在绝大多数内城项目还在为，如何寻找豪宅价格与尺度之间的平衡是，早在10年前，业内就有项目将自身定位为顶级豪宅，并且以超越时代的创新之举，打造尺度惊人的户型产品。

10年前，合生霄云路8号打造之初，就设定了超前10年的定位：只服务于中国金字塔尖的1000个家庭，只提供450和520两种户型，保证顶豪纯粹性，致力于打造中国第一个纯粹的名流聚居区。因此，项目所有户型均为450平方米以上，在城市核心构筑平层别墅式的空中华邸，满足全方位高品质生活需求。

10年过去了，当初的定位放到现如今的市场，不仅没有落伍，反而显得愈发珍贵。创新表面上是一种技巧，但深层次的内涵更是一种能够预见未来的敏锐洞察力。

市场下行趋势不断，豪宅市场也越来越趋于同质化，绿色科技、大师设计、社区会所、金牌物业服务已经成为豪宅们的标配，如何在市场中立于不败之地？无他，占据核心稀缺资源、汇聚顶级财富人群、洞悉市场走向打造划时代的创新。