微旅行催热环京度假置业 龙湖·长城源著引发投资新热

来源:地产中国网 2014-07-28 12:54:00

楼市调整期,京郊旅游地产度假产品有望成为房地产投资新的价值高地。

日前,地产中国网独家获悉,位于密云县龙湖地产长城源著项目自售楼处开放三周以来,来访客户上万组,预约客户达到700组左右。亚豪机构市场总监郭毅认为,市场下行之下,很多项目的蓄客量仅为几十组,而龙湖·长城源著在没有正式大规模的宣传下,短时间内出现这么高的排号率,非常震撼。

司马台长城峰会2014旅游地产投资论坛

在近日举行的“司马台长城峰会2014旅游地产投资论坛”上,与会的内人士分析,对于在北京生活和居住的人来说,以京郊游为代表的“微度假”和“微旅游”模式,因距离和时间成本更为合适,将成为国内旅游发展的重要方向,也是旅游业轻资产、重资产投资的着力点和爆发点。

龙湖·长城源著项目就开创了环北京“微度假”的时代,趁周末假期短暂抽离都市生活的一种度假模式,从北京市区到古北水镇的距离,正好符合微度假的生活半径。随着京郊旅游度假产的升温,其也将引发新一轮的投资热潮。

“微旅行”催热环北京度假置业

随着市民生活水平的提高以及城区居住环境的恶化,以“微旅游”“微度假”为模式的京郊旅游市场日益火热。

据中青旅2013年对京郊旅游的调研报告显示,仅北京市短途休闲游潜在的市场规模便达到了年均5000万人次。而在核心城市较为集中的长三角地区,强劲的微度假需求已经催生了一些闻名全国的旅游项目。

位于上海,杭州,南京三市周边的乌镇,开创了“微度假”概念的先河,并取得了巨大成功。凭借良好的区位优势,优质的自然环境,和专业的开发,据乌镇旅游公司官网数据显示,2013年接待游客超569万人次,总体收入7.69亿元。

中青旅战略投资部副总经理连子丰表示,目前以“微旅游”为模式的周边游占国内旅游的80%以上。“微”就是时间微、距离微、消费微。消费微并不代表消费低,只是关注细节,关注体验。而周六外出,周日回来,时间刚刚好,距离不长不短,也不累。

古北水镇夜景

随着京郊旅游市场的大热,京郊旅游度假产品也吸引了众多的投资者和开发商的关注。

据权威机构调查数据显示,京郊游已经成为北京市民最受欢迎的的度假选择之一,近半数调查参与者表示有意在京郊进行二次置业,其中因周末度假目的购买第二居所的约占5成,30%意向购买者带有投资目的,纯粹投资而购买旅游度假的约占2成。

事实上,在限购以及楼市下行的大背景之下,旅游地产已成为开发商实现自我转型的突破点。

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示,在房企TOP100的排行榜中,70% 以上都涉足了旅游地产开发。而在旅游地产开发企业当中,70%以上的旅游地产项目投资近200亿,可见当前旅游地产发展迅速,也是各个房地产企业开发的利润增长点。

龙湖·长城源著效果图

龙湖·长城源著引发投资新热潮

关于旅游地产的利好政策不断出炉。

李克强总理在今年7月2日举行的国务院常务工作会议上表示,要着力推动旅游业转型升级,使旅游开发向集约节约和环境友好转型,旅游产品向观光、休闲、度假并重转变,旅游服务向优质高效提升。

在此推动下,截至目前,万科、首创、中信、海航、华侨城等60多家知名房企均已涉足旅游地产,总额超过8000亿元。中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云在论坛中表示:“尽管目前房地产市场整体回落,但长期来看,糅合了文化、健康、旅游、休闲的旅游地产需求会逐年增加。”

但是,不同区域、不同企业、不同经营模式的旅游地产所带来的投资回报、客户消费需求等也参差不齐。

郭毅表示,以万达为代表的旅游地产开发模式,以低廉的成本获取稀缺的旅游地产项目,但经营状况并不理想,回报周期也较长。

“二三线经济欠发达的地区,在住宅库存高企、购房需求都已萎靡的情况下,更不用说旅游地产的前景了。而季节性因素比较明显的区域,度假产品的居住使用率非常低,相关产业也不发达,更谈不上升值潜力了。因此这些区域都不合适做旅游地产。但像古北水镇这样的区域,距离北京两个小时的车程,每个季节的景观都能够呈现,在客源充分的情况下,可以实现旅游地产的最大化利用,这里的项目未来升值的机会更大。”郭毅说。

龙湖·长城源著效果图

而古北水镇现在的热度与关注度已经说明了这一点。在“试运营”阶段,五一长假3天古北水镇共接待游客5.9万人次,实现收入1183.19万元,占密云县景区收入的82%。截止目前,古北水镇游客量已经达到50万左右。

“今年预计会超过100万,明年预计200万到300万,这是一个比较保守的数据。未来可以达到500万到600万的人流量,这是比较客观的情况。”连子丰上向记者透露。

但是,目前景区内的酒店客房供应已难满足日益高涨的住宿需求。正是如此,龙湖地产再次抢占市场先机,乘“微旅行”“微度假”大热东风,在古北水镇顺势全新推出的旅游度假产品——龙湖·长城源著,其未来的投资前景被广为看好。

对此,项目营销负责人王芳表示,龙湖长城源著“卖的就是未来和投资”。他表示,整个水镇1000多个客房难以支撑较大的客流量,而龙湖·长城源著的推出正好弥补了这一缺憾。在租金、二手房需求以及项目知名度三个维度上都远远超过其它度假项目,其投资潜力非常大。

龙湖·长城源著位处北京司马台长城脚下,属于古北水镇旅游产品的一部分。不同于传统旅游地产,龙湖地产在长城源著项目中引入合作开发,形成旅游和居住的互补格局,在旅游地产行业内开辟了新模式。

而对于项目的另一合作巨头——中青旅,在旅游行业内可谓广为人知,其开发的乌镇旅游景区至今仍是中国最成功的景区之一。在乌镇,周边的旅游地产项目早已在强大客流的支撑下,实现了投资价值的翻番增长。

据中金公司预测,2014年上半年,乌镇实现营业收入约4.3亿元,同比增长23%;客流增长16%,达309万人次;实现净利润1.7 亿元,同比增长28%,扣除政府补贴后利润增速达73%。受益于乌镇的业绩快速增长和大项目对会展业务的提升,中青旅2014年上半年净利润将实现约50%的增长,大幅超出市场预期。

“作为乌镇的升级版产品,乌镇和水镇,南北呼应,经营上可以有客源的互动,日常维护上可以相互借鉴经验。”连子丰表示。

在北京龙湖营销总监王勐看来,中青旅在旅游行业里非常专业,而龙湖在别墅方面又有自己独到的地方,两家发挥各自优势,打造北京最具人文属性又无法复制的稀缺旅游度假产品。

事实上,龙湖地产打造的“原著”系列产品,其中最重要的一个因素就是“价值的稀缺性”。

“长城本是限建区,龙湖·长城源著是咬着长城一公里的边界进行开发的,是长城脚下唯一可售的住宅项目,定位第二居所的度假投资整合产品,把真正的自住性需求和价值性需求结合在一起。”王勐如是说。

此外,王芳还表示,龙湖·长城源著首期即将推出为40-80平米精装洋房,70-110平米精装叠墅,预计售价在百万级别,面积则远胜过古北水镇的民宿酒店客房。

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