一向被质疑的“外行”地产企业正显示出其独有的竞争优势。“外行”地产企业早已不是一个新名词。众多主业并非房地产开发的企业,拿出一部分资金另起炉灶进入地产领域,尤其在地产业突飞猛进的年代,这早已是司空见惯的现象。根据有关部门统计数据显示,我国已有300多家上市公司涉足房地产开发领域,有的甚至将主业转型为房地产。然而在目前已经发生变化的市场,行业利润和融资环境都大不如前,他们又面临怎样的生存境况?这些外来行业的地产公司目前似乎正处于调控影响力涉及的边缘地带,这一群体的非主流地位所带来的相对优势是否能发挥日益广泛的作用?
潘石屹认为,最近100天是地产商生死存亡的关键时期。前所未有的融资困境可能会导致一大批房企倒闭,继而使楼市的供求发生巨变。然而,故事的发展总会有出人意料之外。正所谓:一鸡死,一鸡鸣。另一些势力正在源源不断地填补地产业的空白……
热闹的地产“舞台”,已习惯于为传统的明星大佬占据,传媒的眼光对他们已有不可摆脱的粘性。但事实上,从外行涌入地产的“入侵者”已不可小觑。
对于业外企业试水进入房地产行业,一方面是受到舆论宣传的影响的诱惑,另一方面,也是看准这个时期房地产企业有一定的资金难度……
【读者调查】 | |
外行敢于“触地”几乎都是资金雄厚,强势进入。由于中国的房地产毫无疑问属于资金密集型行业,特别金融和土地新政的系列推出,传统的杠杆资金模式几乎失灵。再加上市场的竞争日益激烈,实力不够是没有资格觊觑这块肥肉的。
“外行”地产商常常采取兼并和重组的方式即收购股权、土地和项目的资本运营形态。这些企业几乎都在其他行业积累了大量资金或创出了品牌。一般上市公司多采取这种模式。
再有就是资源和关系型的企业或商家,能拿到优良的土地和得到地方首长和要害部门的大力支持。但是这种类型的企业往往只考虑土地和关系的这一头,但对产品尤其是市场的另一头准备严重不足。一般都是一些区域性的企业或商家特别是一些外地企业以招商引资或政绩工程的方式进入。
由于上下游行业对房地产行业的主动了解和被动拖入,常在水边走哪有鞋不湿。特别是与开发商的近亲关系,一不小心也想分杯羹。
完全自组公司是,在已经成功的房企挖一到两个成熟的职业经理人或操盘手并带出一个团队,借助他们的专业力量实现投资商向开发商的转变。国内如希望集团,海外如荷兰ING的后期职业代理人方式。
与一个成功的房企合作,国内的如联想与顺弛当年的合作,海外的如摩根与复地的合作。他们更多是充当投资商的角色。
与经验丰富的专业机构合作,通过一个成功项目或名牌的运做,完成从外行到内行的转变。像号称中国房地产劳斯莱斯的广州“星河湾”与本土策划大师王志纲的合作,包括最初北京万通与香港策划大家邓智仁的合作。
与金融机构合作由二级市场切入,如海内外机构向四大资产公司(中国东方资产管理公司、中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司)和银行单体或打包收购不良资产的方式。
一忌盲目乐观:只凭道听途说、别人劝说或引诱擅自闯入,对市场和消费者没有基本的调查和深入的了解,定位不准确,在人才结构和管理制度等方面也没有充分的准备。进入后才发现到处是陷阱和难题。但是开弓没有回头箭,只能硬着头皮往前走,用高昂的代价换来稀薄的利润甚至亏损和下次成功的经验。
二忌惯性思维:一些企业特别是其他行业的品牌公司,往往还依赖或不自觉的走老路。有的贸易型企业和工业企业在团队建设和运营模式上基本不熟悉房地产企业的特点,还沿袭原有的观念和机制,结果造成企业或项目人才流动频繁,管理混乱,功败垂成!
三忌虎头蛇尾:一些投资商由于对房地产行业和市场缺乏了解,以为投入启动资金就可以拉动消费,靠垫资和卖期房就能完成整个资金链的循环,短期就能赚大钱。过程中发现远不是这么简单,后续资金跟不上,造成项目中断或烂尾。不但没挣到钱,反而把多年积累的钱砸进去了。
四忌贪大求洋:一些成功的企业刚刚进入房地产,就想做百年老店做支柱行业,不是倾囊而出也是重兵投入。结果由于房地产行业政策和市场的变化莫测,和对房地产行业的周期性认识模糊,导致五指分开,泥足深陷,企业发展战略空洞而模糊,最后不得不壮士断臂,收缩战线。