主持人：

尊敬的各位来宾、各位朋友，大家下午好！非常欢迎各位光临2009中国蓝筹地产峰会暨颁奖典礼的现场！我是内蒙古卫视财富频道节目的的筱芳，非常荣幸主持此次的高端峰会。

首先，允许我代表本次活动的主办方《经济观察报》、联合主办新浪网，独家技术支持正略钧策房地产研究中心，对在座的各位专家、学者、媒体人士及热心的观众光临表示由衷地感谢！同时，感谢独家财经网站经济观察网、网络支持地产中国网、中国金融地产网以及北京金语时代文化传媒有限公司对本次活动的大力支持。

由《经济观察报》发起的蓝筹地产评选活动迄今为止已经举办了五届，今年在这里举办的是第六届。经过五年的沉淀，应该说它的认知度、专业性、权威性在业界获得了广泛的高度认可。而这个评选活动也成为了正在影响中国地产业，并且深受地产企业所认可的品牌评选活动。今天，我们在这里要对过去做一个回顾，对未来做一个展望，并要在这里激动人心地揭晓2009年度有突出表现的地产企业。

首先，让我们掌声请出本次活动的主办方《经济观察报》社长刘坚先生致欢迎词。

刘坚：

尊敬的各位来宾、女士们、先生们大家下午好！

首先我代表《经济观察报》对大家的到来表示热烈的欢迎和诚挚的谢意，2009中国蓝筹地产评选峰会评选活动已经六年了，具有品牌效益和行业意义，非常感谢评中国品牌地产所做出的贡献。

寻找国民经济发展的中流砥柱，寻找中国未来地产企业的领航者是这个活动肩负的使命，就像评选活动的主题一样延续了《经济观察报》客观冷静的态度，我们希望这项评选能力引领中国的房地产企业积极向上，希望这项评选能够成为激荡的房地产市场，向他们提供可供信任的标准，从2004—2009年的六年当中，我们越来越明确的注意到房地产层面发生着转型，在03年刚刚开始这项评选的时候，上市公司的比重大概只占40%，而到08年90%的入选企业均未上市公司。

与资本对话是当前房地产需要面临的主要问题，是选择股权合作还是私募基金还是选择公开的资本市场，每个机会都不会重来，而真正的赢家永远属于有备而来者，他们有着清晰的文化和企业安排，正是基于这样的系统才能够在激烈的竞争中赢取投资者的注目，从而跨越产业的蓝海。在过去六年当中虽然不是很长的时间，但是它已经呈现出可以衡量成长优劣的理想的跨度，中国房地产行业已经成了中国经济最典型、最重要的支柱之一，但同时这也是一个舆论焦点。应该说在我的印象当中，房地产行业可能是除了非法生意以外引起社会非议甚至谩骂最多的一个领域，这既要求这些从业者能够规范自己的行为，能够建立规范和透明的运营机制，建立敏锐的市场洞察里，卓越的执行力，还有对于企业责任高度的认可，这也正是《经济观察报》蓝筹地产评选活动努力的方向。我们希望通过媒体和房地产企业共同努力，不仅可以评选出中国房地产企业的领航者，更能够改善整个社会对我们这样一个支柱行业基本的评价。

最后，再次感谢来参会的各位嘉宾，预祝这个会议圆满成功。谢谢！

主持人：

有请此次活动的独家技术支持单位，正略钧策房地产研究中心的著名管理专家、正略钧策董事长、新华信董事长赵民先生致词。

赵民：

感谢主持人！感谢刘社长！

现在做房地产媒体、做经济类的媒体是非常的辛苦，同样做房地产公司的老板也非常的辛苦，就像刚才一刘总说的房地产行业是所有电视剧里面，凡是讲到电视剧，里面一定有房地产。六年了蓝筹地产就是想在中国和房地产公司一起成长，能够站在社会的角度，站在专业公司的角度，从中找到中国老百姓认可的，中国消费者认可的，行业里面同样认可的蓝筹地产。六年是什么时间呢？人出生，六年以后是上小学，六年中学也毕业，六年是大学本科四年加两年的研究生，当然这种专业比较少，不是所有的专业都是六年。这六年下来，越来越多的中国读者说蓝筹地产像是大学毕业了，或者说我们是中学毕业，但是我们作为参与主办的单位我自己认为我们六年还像刚刚六岁的小学生一样，我们今后成长的路还很漫长，还需要很大的努力。我们尤其需要媒体界，中国老百姓关心爱护房地产行业，用买房子一样的激情还买《经济观察报》，来评选我们的蓝筹地产。谢谢大家！

主持人：

感谢两位领导的精彩致词。

接下来要进入高峰论坛环节。

今年高峰论坛的主题为 “土地资本与企业命脉”。2008年，迷漫全球的金融危机使“库存”积压说一度充斥业界，2009年的积极财政政策改变了这一切，我们看到了土地市场成交量回升，我们看到了老百姓跑到各个楼盘的售楼处，欣欣向荣的景象又出现了。随后，由于银行资本金充足率的压力极大，存贷比超过75%正常指标，银行开始收紧银根。未来可能出现怎样的市场变化？变化之下，房地产企业格局将如何演变？房产企业又将如何应对？

今天，我们很荣幸的邀请了：中国建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生， 芝加哥大学经济学博士、美国三一学院经济系终身教授文贯中先生以及量宇金融集团董事长、前渣打银行直接投资大中华总裁陈凡先生为我们做今天的主题演讲。

首先，让我们用热烈的掌声，欢迎中国建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生。

陈淮：

首先，祝贺2009中国蓝筹地产评选峰会所取得的成绩，也祝贺今天荣获一些称号的企业，在过去一年中，在中国房地产业和住房住宅建设中做出的努力。

昨天很多媒体传一个消息，说建设部官员某某中心副主任说年底前优惠政策作废，我断言它是一个假新闻，因为包括我本人和建设部政策研究中心的所有研究人员没有一个是官员，我再三、再四、百八十次的说希望不再开这种玩笑，做这种游戏，再做往轻说你是无知，往重说恐怕你有点儿无聊。

第一，建设部政策研究中心没有官员。

第二，建设部政策研究中心绝不会知道年底优惠政策作废与否的信息，这只能有国务院一级或国家有关部门才有权发布的信息，绝不可能提前告诉一个研究人员。

第三，建设部政策研究中心绝不可能对年底前优惠政策作废与否做肯定或否定的答复。

希望大家都互相尊重一点儿，也希望在座的媒体朋友明天别造出一天某某人否定年底前优惠政策作废，我没否认，我既没否认也没承认，我说我们不知道。希望咱们不要再出现令双方都尴尬的事情。

今天的主题是土地，我觉得借蓝筹地产这个平台，就土地问题发表一点儿看法，我所说的观点，发表于今年10月12号《中国经济时报》，署名文章，若引用请以署名文章为主，不要笔走龙蛇。

首先，我们说房价决定性因素是地价。有些权威机构说，地价在房地产的价格中只占20%几所以不是决定性因素，听起来似有道理，但实际上给我们开了一个连四则预算都不如的玩笑。这本来是一个常识，同一张图纸的房子盖在北京二环路以内和盖在延庆县，质量、朝向、规模、功能完全一致，它们的价格千差万别，差作哪儿呢？差在地价上，这是不需要争议的事实。

还有一种说法，是因为工序关系推动了房价，房价才推动了地价，听起来特有逻辑性，也是一种经不起学术推敲的说法。中国缺房子是事实，但是中国并不是什么地方的房子都在供求关系推动下有同样的商场。那些炒家炒的，房价上涨快的，稀缺程度高的是对特定地块儿上的房价，而不仅仅是房子本身，这也是经济常识。实际上需求是那个位置，而不是那个房子本身，同样的方自在别的地方是它价钱的1/3、1/4、1/5。贵在哪里？贵在地上，应该说这也是常识。

级差地价导致了房价的上升问题，其实不是今天人们才需要探索的新问题，早在李战50、60年前就有过静电的论证，其中在马克斯资本论中论证过这个问题。我们可以想一想，一块肥地一年能打500斤，一块薄地能打100斤，这两块儿地租或者出让时的地价会一致吗？我想稍有经济常识的人都会得出结论，但是这种地租和地价的区别不会延伸到消费者，只是在土地出让方和售让方之间转让关系中体现，比如说租肥地的交高地租，但是理论上说消费者买到产500斤肥地粮食的地的时候，买到产100斤薄地生产粮食的时候，每单位生产的价格是一样，这个土地级差不会延伸到消费者，而在上游各群体利益主体之间划分。但是，房子会，地价的级差性一定会最终会传导到最终的购买人身上，这就是房子价格的区别。

刚才主持人说现在大家在存地，其实存地的钱，土地增值的收益并不能装到开发商口袋里作为利润分掉了，我们一些开发商对此乐此不疲，其实未必是一件很聪明的事，但是是他们不得不做的事。为什么？我们以为2000块钱一平米楼面价买的土地，两年后房子盖好了开发商在5000块楼面价加上各种费用和利润卖出去了，人们认为开发商赚了暴利，其实不然，开发商要拿回相同生产要素，取得相同质量的土地，就得以5000块钱的重置成本取得，这和普通老百姓买房子的道理是一样的。开发商不能把土地增值收益作为利润给股东分掉，不然的话，再什么规模就得缩小，或者到劣等地建房子才可以，这本来也是经济学常识。开发商得什么了呢？得了一些东西，虚增了资本，比如说原来有3000万的资本，现在变成6000万了，自有资本总量按6000万去融资，当然可以跟银行借更多的钱，但是请注意，也如同刚才女主持人说的，这场金融危机给我们最大的启示，一些世界500强的大公司为什么瞬间就走到了破产的边缘，就因为他们忽略了一条，在危机到来的时候，资产大规模的缩水，而债务不缩水给企业带来的巨大风险。

上述观点仅供大家参考。谢谢！

主持人：

谢谢！

随着没有看到陈先生精心准备的PPT，但是他的演讲依然精彩，给了我们一定的启发。

接下来有请芝加哥大学经济学博士、美国三一学院经济系终身教授文贯中先生。文贯中先生的研究重点是中国的城市化问题，以及经济全球化对中国的影响等。文先生有句名言：人们追求经济领域的真理要容易得多，所以中国的经济蒸蒸日上。有请文贯中先生。

文贯中：

很高兴有机会到这儿来谈谈自己的看法。陈教授刚才认为自己不是官员，是一个学者，他的观点我非常赞成，我也看过他写过的一些文章，而且在我的写作中也引用了他的数字，我认为他的数字比较权威，至少比我的数字权威。

我觉得中国现在走的模式用香港、新加坡土地批租的办法，这个办法短期来说比较不错，有点儿像吃鸦片一样，因为你可以廉价的把土地征用过来，而且不管是不是公共利益，都必须用所谓国有土地这个理由把土地征用过来，然后把它拍卖，拿到所谓的土地出让金。但是这么以来使开发商拿到土地的时候，地价已经是天价了，所以不可能去造城市当中中小建筑，以及最需要城市化的那部分人群，也就是农民工和还在农村的人，因为他们的收入现在只有两、三千，人均收入支持不了这么高昂的房子。其实这样一直走下去会有结构性的扭曲，好比说成是跟乡村的收入差越来越大，其原因研究下来，因为中国的城市化率比世界低了至少5个百分点，农民工没有城市的正式户口，把农民工算成农村户口的话，中国的城市化率也许比世界要低10—20%。

再一个，大家都在谈服务业，但是服务业的前提是人和量结合起来，你们中午吃饭的时候，稍微远一点儿的地方不愿意去，服务业一定要集中人口，但是中国有一个问题，城市的硬件上面，路修好了，下水道铺了，硬件都已经有了，但是人口呢？人在什么地方呢？已经进城的1亿人都不是城市户口，所以在这种情况下，中国的服务业对就业的贡献低于世界平均水平14个百分点，这14个百分点乘以13亿人就有1亿多会丧失，为什么会丧失了呢？其中一个很大的原因还是房产，大部分农民最后因为要结婚了，老婆要来，自己没有经济能力。中国是一个完全预算的社会，而且有大量的农村人口的社会，去学城市模式，他们只有城市贫民。他们拿出廉价地租去建廉租房是可以的，但是中国人口大多数在农村，这个办法是用完整意义去学不完整社会意义的学习，这条路越走越窄，越走越黑，但是往前走参照的对象只有新加坡和香港。所以，中国还要找找跟自己比较相似，有完整意义的社会。东亚的一些国家和地区，我觉得他们城市化过程走的是比较好的，他们当时跟中国差不多时间也搞了一次地改，但是土地改革之后他们没有犯经济战略上的错误。另外，还有两条。土地是可以自由买卖的，包括在农村自建土地。土地在农村之间可以流动买卖，在城市之间也可以流动，在农村和城市之间也可以自由流动，这是一个办法。他们搞了30年，这些问题消失了。中国搞了60年，搞到现在战略问题还严峻了，从城市对农村的吸收能力还差了。

2000年的时候我参加了全球化的研讨会，那个会上有一个展品，是一个大楼的模型，说我们这里油世界500强的企业进入，有600亿的资金投入。但是我们听了以后不为所动，问了两个问题，说创造了多少就业机会？吸纳了多少农村人口？他们答不出来。城市化的本意是把农村人口划成城市人口，就是说它的定义是城市人口在全人口当中的比重，不是说有多少楼，有多少大街，不是这个意思。中国变成了都是城市自我现代化，就是我们可以把人口封闭起来，不断地发展，对农村人口采取分开式。如果你去看东亚，30年就解决三农问题，而且人地资源的配置非常好，他们坚持了几条，其中最主要的是对外开放、引进外资。在这种情况下，他们的三农问题解决了，而中国的三农问题越来越严峻了。我记得从改革开放一直到现在，城市的建成区的面积扩大了大概170%多，所谓建筑面积提高了大概500%，但是你去查中国的城市化率提高了70%多，说明在整个过程中对城市化的贡献确实是一个很大的问题。

我想如果按照现在房价收入比，中国现在已经差不多实际上是最高的国家了，因为我从美国来，我比较清楚，美国是你收入的3倍到5倍绝对可以买到非常不错的房子。必须特殊的就是纽约和西海岸那边是比较贵的地方，其他地方正常收入就可以买到非常象样的房子，人家是发展了200多年，实现现代化的国家，而中国的房子为什么如此贵呢？而且正好是处于接下来城市化的人口主要是农民，而房价就已经涨到天价了。90年代末有一个房改，我对上海房子熟悉一点，大概是2万、3万、5万的房子卖给职工住在里面，现在已经涨到几十万、一百多万了，按照程教授的观点，这是合理的，如果现在重置确定需要花这么多钱。但是，本身这个价格不是均衡价格，如果土地能够比较自由地向城市提供的话，特别是郊区的农地，比较自由的项城市提供的话，国家就把土地垄断起来了，他要开多少土地，完全有说头。所以我觉得这是不符合中国的国情的，而且客观的效果也不是非常好。比如说浦东和浦西，一到浦西最底层的人都会找到自己的生存环境，一到浦东中下阶层的人就觉得没有生存的空间。到处都是大马路，房子白天看着很雄伟，晚上黑黑的，因此没有人气，越是没有人气服务业就发展不起来，服务业支持就业的渠道就消失了。中国土地是政府最吸取的，怎么会走大这条道路上呢？包括上海的浦西也一样，你到台北、香港、东京都是人口密度非常高的。现在土地农村的一定要集体所有，非农地一定要国有，这使得国家必须要背上这些包袱，所有农地都变成城市用地的话必须国有化。

我主张是这样，因为当时农地之所以有现在的集体所有制，是因为搞了人民公社，当时我认为当时农民是被迫加入的。这次十七届四中全会有一个决议，也强调农民进退自由，就把进退自由兑现。如果说一个集体愿意继续集体化很好，你们就继续集体化下去，但是给你们一个机会，你们是可以退出的，在这种情况下有人愿意说把包产到户分给我的土地再分出来，就可以了。你们想想只有农民这个阶层是没有进退自由的，既没有从集体所有制当中退出的自由，也没有从农业当中进入其他行业的自由。小产权房就是一个典型，小产权房是农民集体说要求从农业当中退出来，我要进入房地产业，而且是整个集体同意的，土地是他们的，他们有权处置，但是不行。他们要从农业当中退出进入房地产业那是不合法的，要等待国家今后的处置，而且从现在开始不得搞小产权房了。农民的贫困跟所有这些制度都是有关系的，这是非常不符合市场经济内在要求的，因为市场经济最主要要求就是所有的要素在所有的房产，所有的行业当中都可以有自由的流动和进退。

大家都是搞房地产，你们在关心自己利润的同时，你们要想一想，这个行业要长期可持续的搞下去需要大家共同努力。

主持人：

谢谢文贯中先生的精彩演讲。最后有请我们量宇金融投资集团董事长陈凡先生，陈凡先生曾经是蓝筹地产企业中数家企业成功IPO的设计师，请他给我们分享海外IPO取经之道。

陈凡：

主持人说的我都脸红了，为什么呢？因为邓小平是改革开放设计师，我只是这些企业在私募和走向上市时他们的小二，说不是设计师。

前面听了两位重量级的嘉宾讲关于土地的问题，我今天跟大家讲讲土地以外的问题，讲一下资本，特别是这些蓝筹公司对资本的运用。

主要讲一下蓝筹地产公司，蓝筹地产公司在今后5—10年中，我想可能已经从第一个阶段，也就是前30年阶段进入到第二阶段，而第二阶段最核心问题就是面临挑战和机遇，这些机遇和挑战基本上概括起来几方面。

第一、商业模式的升级。

第二、产品服务的升级。其实这两方面的升级是决定了定价权。

第三，有几个增长，产品品牌价值的增长、企业品牌价值的增长、企业差异竞争力价值的增长。这三个增长非常重要。

另外，在我们整个地产企业中普遍存在建立两个体系：第一，投资管理体系；第二，开发经营管理体系；第三，团队的升级。

而我们作为投资者来说没干别的事儿，主要是通过各种各样的手段，各种各样的方法帮着企业做两件事儿。第一，我们就是帮助企业打造一个常青的麦当劳，中国地产企业有三、四万家，基本上都是项目公司，称不上什么企业，真正定义成为企业的问题是怎么样可持续的长期发展，这是很多企业面对的核心问题。第二，投资者无非是在企业需要的时候，根据企业的需要做一些我们认为是端茶倒水的事儿。我们价值投资者我们在选择时，我们主要是做投资标准，主要做三方面的事儿，这三点也是价格投资者，或者是巴菲特投资理论最重要的三点。

我们看项目跟别人都一样，我就特别简单的三点。

第一，人。人要玩儿不转，你就趁早别投，人不好投进去了除了瞎就是瞎。

第二，差异竞争力。也可以叫做商业的专卖权，或者叫做消费的垄断权利，企业如果没有差异竞争力你投进去了，你跟别人有什么区别，过两天你就瞎了。

第三，你一定要有一个安全边际。我们之所以能赚钱，当时帮渣打投了5家企业，其中有1家做的不是特别好，另外4家都做的特别好，为什么能做好就是安全边际把握好了。

我们除了在一家企业买的价格相对高了以外，其他企业都非常低，由于安全边际导致了我们最后没有赔。什么叫价值投资者？最核心的是我们选择的企业内在价值是可预测的，可以长期、稳定、持续增长的企业。要想做到这一点，比登山都难。为什么呢？因为作为房地产企业最大的特点是收入和利润是不可以预测的，并且没有长期、稳定、可持续的增长。您可以琢磨一下，跟制造业做鞋子的完全不一样。一般的情况下，当房地产暴涨的时候，资本市场并不好，原因是什么？钱流向了房地产，但是这两个是反周期的市场。但是，一般的情况下在美国也好、在任何一个发达国家很少上资本市场，都是以基金的形式存在。中国很特例，中国有近百家房地产公司在那儿，而且股票都做的很好，我们是一个高速增长的社会，不是一个成熟的市场。我今天给大家提几个概念。

第一，什么叫做价值投资者？

第二，中国地产企业赚钱靠什么？

我们听了很多商业地产谈商业模式，其实我们赚钱只有两类企业，第一类企业是靠地赚钱，第二类企业靠房子赚钱，在发达的市场里面一般靠房子赚钱，为什么？经济政策很透明，土地非常稀缺，增长也非常稳定，市场需求也非常饱和，在这种情况下基本上不可能靠炒地皮赚钱，这时候就要靠房子、靠产品、靠管理、靠服务来赚钱。所以，再一个发达的、稳定的社会基本上是这样。而再一个宏观政策不断调控，地产的盈利主要是来自于土地。实际上靠土地发展确实像他们讲的是不可持续发展的，因为土地的好地块儿是有限的，是稀缺资源。但是我们在高速增长的国家中，特别是中国现在的情况，我们实际上无论是宏观经济增长、GDP增长、可持续收入增长都会导致在一个相当的时期内我们的土地和房价在不断地增长，企业家在这时候靠真正赚钱呢？主要是靠土地的地价赚钱，说白了二环的地坐那儿买完等着，地价就会往上涨。往往在5环外特别好的新房的价格还不如二环内二手房的价格，为什么？土地的价格非常高。每次追拍土地的价格是羊毛出羊身上，最后都落在老百姓身上了。

我们再看看地产商的分化和升级，为什么要研究这个问题，就是巴菲特前面讲的三点。我们分析一个公司的差异竞争力是什么？全世界的地产商归纳为两类。一类叫农民地产商，第二类叫猎人地产商。什么叫农民地产商？就是每天种庄稼、做鞋子、每天靠租金收入，或者靠卖房子收入，比如说典型的绿城、中远，他们基本上还处于农民地产商的状态。什么叫猎人地产商，就像铁狮门这样的，他们就等着市场跌，跌下来以后一口咬住这个房子，然后持有以后再出租，等房价到相当高位上再出手，这样的地产商叫猎人地产商，他们靠投资、变现、管理来过日子。

中国有没有这样的地产商？比如说我们投资建外SOHO，他们没有那么多土地储备，他们就是遇到好东西就买，不像绿城，绿城是把房子做的如何好。这两种地产商是非常不一样的，其中有一点持有物业的地产商也可以是农民地产商；而我们作为价值投资者要聚焦的地产商一定是两者的结合，就是我既要投农民地产商，他是靠独立的收入、靠卖房子的销售额，他是开发商和经营商，同时我又要投这个地产商有猎人一样的经营模式，什么意思？遇到便宜地就去买，遇到好楼盘就杀，这样的地产商是有资产和资本增值的过程。为什么？世界上境界最高的投资者不是做股本投资，而是做股本债券投资，什么意思？假如我投中远这个企业，他们是以每年25%的速度增长，就像可口可乐一样，把它拉成长线，把你赚的净利润放到留存收益，最后实际上等于你买了一个债券，但是这个债券具有股权的性质，所以管它叫股权债券。当一个企业像可口可乐这样做成股权债券，让投资人回家睡觉可预测的以每年20%的速度增长的时候，这样的企业就是我们价值投资者梦寐以求的企业。巴菲特的一生只做了四家这样的企业，他投了一百家企业，其他的企业都不是标准的股权债券企业，就是说当你投一个股票的时候，能取得债券一样的稳定，确实有股权一样的回报，这样的企业就是最理想的。当然，这也是地产公司最终发展的方向。

中国地产开发公司从我们资本市场来看，无非是将要在四个模式下，在今后20、30年演绎。

第一，土地资源投资型开发，大量的地产公司都是靠土地资源的增值而增值，这是一类商业模式。

第二，功能性单体、综合题的开发。

什么叫功能性开发？我们知道，华茂和东方广场，这两个开发的主体都叫成片开发，这种开发叫功能性的、多业态的开发，我们就喜欢投这样的。原因是什么？比如你做商场，商场最难的商业模式在哪儿？最难的是从周一到周五人流量没有，这时候就要靠写字楼把人流带起来。反过来同样的情况下，酒店靠什么呢？靠写字楼的这些客户，经常来访问，淡季的时候仍然保持一定的流量，所以这三者之间的互动形成了人流量、消费量、现金量，而这样的商业模式是我们比较推崇的。你们可以比较一下新东安和东方广场，华润的单体的写字楼和东方广场的写字楼，或者跟华茂的写字楼比较一下，单体的写字楼产生不了这样的效力，租金就要低。这种单体和多体的开发模式，很多开发商都停留在这个。

再升级一下叫主题性的开发，像大悦城、亚龙湾，还有环保型的开发，风尚这种就是完全满足一类人群特有的需求。比如就是从15—35这波青年人，这些人进入到大悦城感觉非常开心，非常愿意去这种地方，我瞄准了这类袋里的钱，用文化的氛围榨取最大的现金流。

比如说我们原来投风尚的一个企业，这个企业很奇怪，当时投的时候很多人说你这个不行，旁边世贸、绿城才卖7000多，你就卖7000多不可能，但是开盘的一平米就2350，这次派盘别墅从4万涨到10万块钱了，因为大家追求健康环保的概念，导致人们愿意付这种所谓的溢价。实际上当你做主题开发的时候，是未来开发特别一种商业模式。

最后，网络化开发和品牌化的开发和经营也是我们将来在前三者，特别是第二、第三做好了以后就可以在全国的范围得进行铺垫，这只有像中国和美国这样的国土在有可能做到这一点。

这是关于商业模式讲的内容，所有上面讲的这些无非就是讲了一件事儿，什么样的商业模式导致了我们愿意投。

下面讲什么叫所谓的安全边际？安全边际就是1块钱买进2块钱卖出，尽量的买便宜一点儿，你的价格和价值之间，价格一定要远远低于价值，这样的话买完了以后才不至于被套住。产生安全边际的两个手段，一个是靠成本控制，一个是定价，定价的水平最核心在商业模式和产品的定位。产品定位好了，自然定价就上去了，商业模式好了自然能够把自己和别人分开，所以这是非常重要的。

至于说成本怎么控制？土地当然是核心的核心。安全边际的另外一点特别核心的是我们在考察安全边际的时候，实际上它是一个投资风险分析的重要组成部分，在我们做投资的时候，特别是我们过去投的这些企业，就是从两点考察。第一，看经济下行的时候，我的底线在哪儿？底线就是你破不破产，你还不还得起银行贷款，这就取决于我们前面讲的商业模式，你的说也模式不行基本上就没办法。比如说你是农民地产商，你就是盖中低端的房子，或者做持有物业的时候，这时候虽然经济不好了，你还能收得上租子，这时候能还得起银行贷款，这时候风险相对要低，这也是测量底线比较安全的一方面。比如说万科，当年一降价就出来了。什么叫猎人地产商呢？就是说你做高端的房子，这时候你又没有持有物业，这时候风险比较高，因为你没有持有物业的时候没有办法去收租子，而房子价高就是降价也卖不动，因为你的地价也在那儿，成本也在那儿，这时候就有可能产生资金链非常紧张，同时又可能产生相对高的银行的流动性风险。当时，大家也风传绿城、富丽都遇到了类似的情况，我建议大家不要好了伤疤忘了疼，不要玩命的买地，买地是好事儿，也是风险非常大的事儿。

我们认为持有物业的企业实际他可以承担相对高的负债率，因为他有能力还，那么这时候虽然经济下行，租金可以付利息，虽然利润率低，但是稳定。资本市场和各个基金还可以退出，这就是我们所说的相对长期的债券投资，因为持有物业非常重要。开发企业应该有持有物业，像世贸、中远地产都有自己的持有物业，导致在整个危机中间相对来说好一点儿。

另外一种情况就比较极端，像高端的开发地产，因为没有租金收入，所以在一定的情况下没有办法去偿还债务，一旦风暴来的时候就有可能瞎了，特别是香港这样的市场，没有高端的物业是非常危险的。尽管杠杆比较高，高增长卖的比较大，还可以对付，这也就是侥幸人抱的心理之一。

投资与融资是地产商永恒的命题，就像爱情一样是一个永恒的话题。我们展望中国企业的未来，我们现在进入了第四个发展模式，谁先占领这个桥头堡谁就是未来的赢家。

第一个发展模式是空手套白狼四两拨千斤。什么意思呢？基本上地产商可以吃独食，不需要跟别人合作，左手套住政府，右手套住银行。随着时间的推移，大家也认识到银行要有资本支持率，也有股本金的要求了，这时候开发商不得不跟别人做项目合作，跟一些有股本金的人合作，使得我们能够分一点儿项目公司层面的羹，这就是为什么出现项目层面的所谓合资公司，我有技术，我能拿到地，你出钱咱们一起做。

在过去五年到六年期间，很多公司认识到了我不光要通过上市，而且上市之前为了把我从淡水鱼变成咸水鱼，把从中国的农民变成国际化的农民，怎么办？不得不跟资本者分羹，包括私募的投资，包括直接的上市，这都是在集团企业层面的分羹，而不是在项目层面的分羹，但是这远远不够。随着我们进入了资本市场，绝大多数上市公司特别是蓝筹公司都认识到一定，由于资本市场严格的规定，上市所有能使到的手段都用完了，但是钱那边是100的需求，这边顶多给你10，还有90的需求没有满足怎么办？这时候不得不把企业再次升级进入所有的实业加投资的模型，而这个模型就是我们后面要讲的所谓现代中国的房地产企业最终的形式，一定是两个互补。第一个是套利投资就是地产基金，什么叫套利投资？就是今天进去经过一段时间我出去，就是所有的私募基金长期的套利基金。套利基金在中国未来一定会有如下的方式？以项目基金为主，企业股权基金为辅。主要是RAS，以私募基金为辅，以公募基金为主。这一点实际上就是我说的，一个企业当你发展到最后一个阶段的时候，由于你的模式已经变成了农夫加猎人的模式，而不仅仅是猎人的模式的时候，你就会像铁石们一样，一方面有大量的持有物业出租，另一方面有大量的基金进行买卖，这时候不断地出手，在这之上还要有所为的永续资本，这是我们认为未来的商业模式。

由于时间的原因，我介绍一下量宇公司为什么要做？而这个公司能给在座的企业端什么的茶，倒什么样的水？

我们公司以我为首的管理团队我们就做一件事儿，就是做一个私募基金管理公司技术体系的建立，人才的培养以及最后的管理和经营，我们演义帮助中国已经进入蓝筹地产的有实力的公司帮你们建立你们自己的铁狮门的基金管理公司。

这是我本人以前做的一些工作，做了十五年就干了这么一件事儿，由于时间原因就讲这么多。

主持人：

从宏观经济、政策走向、融资路径，三位专家为我们做了权威、精彩的演讲。 那么中国地产企业的竞争格局是什么呢？在变化的市场环境中如何做到理性和感性呢？我们在接下来的论坛中将为大家解答。

现在，下面请允许我介绍一下参加论坛的嘉宾：嚷劭地产研究会副会长 顾云昌先生

中国国际金融公司执行董事总经理滕威林先生

万科地产北京总经理毛大庆先生

阳光100副总经理范小冲先生

金科地产副总裁李战洪先生

远洋地产总经理张耕先生

沿海副总经理成实先生

北京正略钧策房地产研究中心总裁赵民先生

下面有请论坛主持人《经济观察报》地产主编吕尚春先生

新浪乐居主编杨熙先生

主持人吕尚春：

非常感谢各位嘉宾在百忙中参加我们这个活动，我们蓝筹地产评选进行了六年了，由于各位对我们持续的支持，能够让这个活动引起业界的关注。我想今天是一个特别巧合的日子，明天是立冬，今天是2009年秋季的最后一天，我想今天应该是收获季节的一个句号。2009年我想在座的各位日子比较好过，房子卖的很火，我想也都过去了。我们现在坐在这里，想回顾一下过去，2008年的感受；展望一下2009年。今天的对话由我新浪放的主编杨熙主持，我是《经济观察报》地产主编吕尚春。下面我想分为两个阶段：

第一，目前的市场是一个什么样的形势？

第二，对每一个地产企业明年最重要的事情是什么？

目前的市场情况，在前一个月的时候，大家都预计到秋冬季会低迷，没想到过了10月1号以后，监测30个城市，有28个城市的成交量都非常高，目前的市场到底是什么样的？在座的都是公司的负责人，你们怎么看目前市场的情况，请谈一下看法。

顾云昌：

很高兴参加这个会议，其实大家很清楚今年是房地产市场销售量实现了量，量不仅在环比，在同比1—9月份增长了44.5%，就是说我们销售的特别棒。与此同时，我们看到投资增长速度也很快，8、9月份同比增长30%，尽管投资增长没有固定资产投资增长速度快，但是这个增长也在加快。原来我们以为购买土地增长速度很慢，开发商购买同比下降22%，我曾经认为老百姓买房很积极，开发商买地不积极，因为老百姓买房增加了44%，开发商买地下降了22%，实际上并不是这么回事儿。大家注意，国土部门颁布的数字是，全国政府卖地同比增长48%，开发商买地同比下降了22%，这里面有很大的差距。开发商买地报的时候只买了2万公顷多一点儿，政府卖出去的土地5万都不止，这里面有统计的问题，开发商买地跟政府卖地对不上口，实际上政府卖地增长14.8%，所有房屋市场、土地市场都很热，都呈现非常好的情形。随着大家买地积极、买房积极，房价、地价都往上涨了。房价上升2%几，土地也是3、4%，但是老百姓感受到房价地价涨的很快，特别是房价，现在的价格和春节前的价格差20、30%，甚至有的差40%，就是说整个房屋市场从这个数字中大家可以分析，中国在全世界的经济衰退当中房地产担当了什么角色，我们国家的国民经济保八没有悬念，但是和老百姓的买房是分不开的。老百姓买新房花了2.7万亿，我估计到年底3.5万亿没问题。这是新房，还有旧房，加上二手房子加在一起是5万亿，老百姓一年花了5万亿买房，国民经济零售总额也就是10万亿，去年是10万亿。就是说老百姓买房对经济的拉动多大，消费的力量多大，索菲的消费拉动经济，我看房地产是最大的功劳。我们如何保持这样的态势？要不要让销售继续这样旺？内需首先是买房，我希望老百姓继续在下一年度买房需求仍然很旺，积极地买房，拉动经济增长改善大家生活。

但是有一个现在房价涨的比较快，既要保持销售投资对国民经济的贡献，同时房价要涨的平稳一点儿，这是大家希望的，其实开发商也这样希望，房价不能涨太快，危险在后面。所以，我们沟通讨论如何保持稳定增长，同时房价相对稳定。

吕尚春：

万科的毛最对目前成交量的反弹是怎么看的？您的判断有什么不一样？或者有什么相同的地方？

毛大庆：

万科的主营业务是住宅，所以对住宅比较敏感一些，目前31个城市有万科的住宅，这31个城市是有代表性的，其中16、17个城市万科占有率是前三名的，所以我们对市场的温度是比较敏感的。今年第四季度到明年第一季度，我们对市场基本的看法是所谓的量跌价涨，刚才顾会长上量也在涨。北京今年第四季度整个交易总量已经接近2006年最高峰的峰值，大概少4、5%的点。大家不要忘了根本的问题，量接近06年但是交易总额远远大于06年。今年单从北京来看，整个交易量的价值量远远高过历史。为什么现在市场出现所谓的量跌价涨呢？我觉得跟前面三个季度缺库存是上半年的主形势，受去年经济形势的挤压，这种缺库存在历史上是没有的。住宅市场有一定的库存是正常的，即便经济好的时候也是有一定的库存量的，说白了现在库存超过了正常的市场的平均的库存量。今年北京市统计，今年土地出让量到目前为止还没有完成北京土地市场的出让证，今年土地出让的总价已经完成了年初的预算，证明土地贵了。但是看一看今年拿到地的企业，其实并不是那么多。这里面有两类企业的状况，一类是拿到地的企业，另外一类是没有拿到地的企业。没有拿到地的企业明年是不是能很快补充上地呢？在北、上、广、深仍然很困难，土地市场的竞争包括热度一下要降到比较平和的程度确实比较难。那么，对于自己是不是可以很快拿到地的企业，有疑惑的企业减慢销售速度，有相对的存货，让销售速度降下来，用这样的手法是相当一批企业的做法，也是无奈的办法。为什么出现量跌价涨这是在过去几年不多见的，这就是后危机带来的一些状况。

刚才顾会长讲到的数是非常认同的，不管是3万亿还是5万亿，今年的房地产销售基本上占了国民消费零售总额的30%以上，特别是住宅的消费对于今年拉动内需保八起了毫无争议的重大作用。现在远远不能说我们国家的经济形势完全走出了阴影，现在国际上心态也非常复杂，明年美国的经济走向正数，按照前年的推算明年应该是进入状态，我想腾总更有发言权。但是，这些国家仍然在财政上、利率上一方面采取积极地态度，一方面在探讨如何退出的态度。一方面在防止由于货币宽松政策导致通货膨胀危险；另一方面又担心感冒刚好，甚至还没好，会不会反复成肺炎，还在担心这样的问题。中国处在什么样的状况呢？通过这一轮的拉动自己的信心加强了，但是我们的手法仍然很单一，我们仍然说不出来我们经济在创新精力在核心竞争力上找到特别核心的亮点，外贸我不认为有亮点可谈，在这种情况下房地产仍然是拉动经济发展重要的推动力。在这种状况下，明年是不是保持在明年3—4万亿是房地产的内需呢？我觉得这不是今天要讨论的问题，仍然是房价要怎么办？我们明年指望房价会有什么样的下跌？从种种的迹象推倒是不合逻辑的？但是是不是应该以现在的状态，是不是以平滑的曲线上涨呢？好的办法无外乎政府要有规律的，给市场以比较明确信息，要有足够量的陆陆续续的推出积极政策。这是一个手法。再一个要在小型的货币政策上调整，小幅调整，小幅放开。

杨熙：

咱们今天的主题是土地资本与企业命脉，金科地产应该是首次进入北京，而且金科在全国多各城市开发，我们想请首度进京的金科的李总谈一谈对今年市场的感觉，对明年的展望。

李战洪：

对市场的展望过去不谈了，就谈谈我对四季度开始到明年的态势。

上半年开发商做事的方法和下半年完全不一样，我们刚开始是以现金流为导向，从08年包括今年春节前后，基本上企业以现金流为导向。进入春天，那波行情来了以后，现在基本上解决了现金流的问题，开发商就有了以利润率为导向的底气，所以现在才油价格不停地攀升，所以究竟以利润率为导向，时间能够走多久是从四季度开始到明年是非常关键的问题，什么时间再来关注现金流，原来是以现金流为导向现在转为以利润率为导向，这是第一个判断。

第二个判断是从整体的宏观形势考虑，我认为整体的形势向好。我看过世界银行的一个资料，就是每投资100亿，房地产能产生170—220亿的地产需求，而且每销售100亿的房屋能够带动130—170亿的其他需求，所以从内需来拉动整个的经济来说，我想这个大的方向和房地产在不短的时间内地产还是提高GDP的主要手段。

第三个判断是城市化率，中国的城市化率大概45%，而且从2007年10月份大调整以来，我们发现一个规律，因为今后的发展是在二、三、四线城市均衡发展，这是我们企业的布局。我们调整中会发现，在城市化率比较低的城市，就是二、三、四线城市，这波房地产调整的时候抗风险能力特别强。45%的城市化率说明按照每年平均1.5%的增长率，如果到70%才成熟，房地产趋向比较平稳，我换算过房地产这个产业至少还有十六年的好时光。

这是我的三个判断，房地产形势整体未来是向好的，而且从量价分析来说，我想至少在半年之内房地产开发商有做利润率的底气，半年之后有没有做利润率的底气，是不是还要追求现金流，这个还有待判断。

吕尚春：

接下来请中远的张总，当下关注的是中远和中复地块儿的关系。我们主要想听一下中远对今年的回顾和对明年的看法。

张耕：

关于对市场的判断我想先说一个前提，任何的预测和判断市场，我觉得是上帝的事情，是非常难做的。刚才几位老总，还有顾总也是远洋地产的独立董事，对公司比较了解。在我们公司对市场形势过往的分析和对未来的判断我们坚持两个原因。

第一，战略原则，如果把07、08年的金融危机，和十年之前的亚洲金融危机拿出任何一条，特别是东京的日京指数，或者是香港恒生指数的走势图来看，1997、1998年的危机和2007、2008年的危机是非常相似的，他们的波浮还有斜率两张表几乎是完全一样的，即使这样的情况，也很难判断市场或者做市场的分析。我们做什么呢？我们做战略，远洋地产是一家以战略为导向的公司，我们追求的是战略的稳定性包括两个层面。第一个层面是公司治理层面；第二公司的管理层嗅觉要灵敏做市场的先行者。这点远洋地产希望管理层每个人在企业里做企业家而不是做商人，如果做商人追逐利润的话，市场上有很多机会。在过往的一、两年里面，我们的同行包括我们自己也曾经去追逐了高地价，也曾经有售价高起的时候，也有售价的低谷，在这个过程中我想我们是利用战略的工具包括手段去调控风险，去满足市场的要求和我们自己的目标。

第二，坚持现金原则，销售产生的是现金流，远洋地产对现金回款对现金流的控制是非常严格的。我们远扬地产在08年比同行比较高的前提是因为远洋地产有比较充足的资金储备。我们也相信未来的十年、十五年随着中国人口红利的增长，地产同行应该面临一个黄金的年代，而过往的十年，在二次福利分房以后，整个房地产面临的是镀金年，所以房地产的市场真正是在后头。我们对未来的预测长期看好中国的房地产市场，包括北京的市场。

我们截止到10月底远洋地产完成的销售合同额基本上是去年、前年销售额的1.7—1.8倍，目前手头持有的现金达到170亿人民币，是金融危机爆发以来我们的现金流是最高的，我们坚持我们的战略，推动我们的销售，提高现金的回流，所以我们相信2010年市场是稳定向好，即使有波动，我相信像远洋地产这样的公司也会可以渡过任何危机，也会发现很好的市场机会。

杨熙：

谢谢！我稍微解释一下前面三位讲的话，他们提到最重要的观点基本上是市场上比较看好，大家都说目前企业已经过了追求现金流的阶段。企业不追求现金流的时候就是追求利润，就是我们的房价涨势非常好。

接下来请成总回答一个问题，我想问成总明年市场有没有什么巨大的风险等着我们？

成实：

现在的开发商用一个词表达就是外表风光，内心彷徨，去年的时候大家都说冬天来了，开发商很紧张，准备过冬，结果没想到过了年这么好。但是现在形势这么好开发商是不是很开心？很放松呢？我告诉大家，还是非常谨慎的，非常小心的。为什么这样说？因为中国的房地产市场不是一个真正的自由市场，是一个政策市场，从远期政策来改，刚才有一位教授说中国的土地政策是决定了中国房地产市场，如果中国土地政策不改，中国的房地产市场是永远向好的，就要这样的，因为土地政策决定了房地产市场会很好。从短期来讲，今年是为了保八，明年可能保九，后年保十，保来保去不知道保到什么时候，能不能保就不知道了，因为现在的保八是一个很短的事业。在这样的情况下，从长远来讲，我跟在座的同行一样，对中国未来房地产市场非常看好，因为供需关系在这里。中国还有一个特别的现象，是我们在做经济分析的时候没有注意的，每次好象危机来了也没什么可怕，因为中国有几亿的农民，他们还没有完全进入城市，中国整个社会的承受力就好几亿农民的承受，为什么西方国家不行，因为大量的城市化，只要城市里面的产业功能一点有问题，一旦失业对国家影响很大，中国的农民失业没关系，回家有饭吃，这就是中国的现状。为什么那么多危机中国社会还可以战战兢兢走过来？是因为有几亿农民给我们打底。我们现在看到的繁荣，只能看到十多年，中国社会要长期健康的发展，一定要做一些根本改变的。所以，作为一个房地产企业来讲，长远来讲肯定是看好的，我们说的长远是中长远，从短期来讲我不能说明年会怎么样，我现在根本不敢说明年会怎么样。因为大家知道现在流动性过剩这么严重，整个经济问题又没有解决，这种短幅波浮是很大的，短期的波浮对企业是致命的，你不要说长期好，但是你就过不了这个坎。所以对企业来讲不要太多关注未来会怎么好，因为好不好房地产企业都是短暂性的。现在好成这个样子我们都心慌了，涨的太快了，明年还能不能涨，土地能不能上去，现在地王不少了，这个钱拿来要不要买，不买的话明年没有开发量了，买的话这么高。所以，明年怎么样真的很难说，企业应该做好两手准备，中国的开发商大家都要做好准备，好的时候要怎么样，不好的时候要怎么样。

吕尚春：

我想成总说的彷徨我们可以理解，总现状看北京取得的销售套住是4万套，但是按北京历年的销售数量，按照取得销售数的项目和需求量当然差很多，但这并不一定说一点儿问题没有，到底有什么问题请范总谈一下。

范小冲：

实际上成总说的对，中国房地产跟政策非常相关的，包括土地政策，包括刚才说的二元结构，实际上中国之所以现在土地资源这么稀缺，低价暴涨，实际上跟二元结构是有关系的。中国解放之后，把土地变成城市用地和农村用地，现在城市化就是农村人口大量的进入城市，在80年代的时候，中国城市人口只有2亿人，现在已经超过了6亿人，大家为什么说外地人买房多，实际上从农村进入城市的人口远远超过原住民了。但是，土地并没有带过来。所以，中国实际上接近96%土地不是城市用地，刚才说的城市化在未来10—20年中，还将近有3亿人口要进入城市，这3亿人是什么概念？就是一个美国，可能是欧洲的多少个城市，巨大的人口进来但是土地并没有带来。如果土地政策发生改变，现在城乡一体化，如果真像文教授说的，真是同地同权，集体土地也能够供应出来，中国的房地产格局就会发生巨大的变化。当年城市土地可以买卖，房屋拥有产权是诞生的巨大财富，而农村巨大的土地由于不可以流通，不可以改变用途，所以现在没有价值。一旦出了这个政策以后，将对房地产也是一个巨大的冲击。所以现在成都、重庆正在对城乡一体化做一些试点，未来是什么不知道。今年确实是中国房地产最值得记忆的一年，从年初一月份房地产已经降到最低点，降到了冰点，有时候在一、两个星期一个省都没有一套的成交量。到现在却成了沸点，达到了自房地产市场以来量价最高的一年，未来怎么样？大家不知道，现在说冬至要到了，到底怎么样？现在判断房地产市场比判断气侯要难多了，气候可以知道未来会怎么样，但是房地产大家不知道，比如说优惠政策到期了，刚才陈淮说到期是谣言，但是到底怎么样，我们就更不知道了，反正我们至少感觉到不会像08年或者今年一月份那时候，大家为了保生存，为了现金流大家不惜贱买，而且是为了生存打折造成价格下跌。现在大家去库存化也都完成了，粮食也都收回来了，所以这段时间不会出现这种极端现象，但是会不会出现像今年持续的暴涨，像地王一样，我想也不会。因为世界经济现在还没有反弹，中国的经济现在虽然大家看到了保八成功，但是必定是冬天里的一把火，而且这把火是靠钱烧的，靠4万亿的救市，靠宽松的货币政策，实际上并没有使中国的经济真正全面的复苏，现在实际上是冬天里的一把火，烧起来的。是不是可持续？现在也是未知的。因为内在的原因是中国的经济结构问题，而中国的经济结构并没有很好的完成转型。所以，在明年也不可能看到中国的经济是持续高涨健康的，所以转型和慢慢的撤火应该是主导。今年和去年的宏观政策的因必然会造成明年的果，因果关系是有关的，明年继续暴涨下去也缺乏基础。

杨熙：

09年上半年我们在跌停板的时候买进，在涨停板卖出是最好的。接下来请专家来聊一聊明年的市场会怎么样？下面请中金董事长腾总给大家分下一下观点。

腾成林：

今天非常有幸能够听到文贯中教授的发言，他讲的中国土地政策问题是一个非常深刻，根本性、全局性的问题，他提出了一些疑问，提出了一些思路，我觉得都非常有意思，感觉像这样的问题比过去的所谓股权分置的问题更大，希望政府将来能够解决好。

我想补充一下对宏观方面的看法，从中期来看肯定是看好中国的房地产市场，说实话人口红利能够持续一段时间，经济增长能够带来更好的需求。我还想增加一点，中国的负债率问题，中国1997年金融危机、2008年全球的金融危机，中国都度过了，其中有一个很重要的原因就是中国的负债率比较低。第一，国家作为政府负债率比较低；第二，中国老百姓不仅不借钱花还把钱都存起来；这跟美国人不一样，美国人把后面几代人的钱都花了，美国人跟中国人有很大不同，但是注意一下居民的负债率提高，还有政府的负债率提高，所以当企业负债率高破产的时候，回旋的余地就比较小了，当然美国向全世界发债。相比之下，中国政府之所以能够出台经济刺激政策，房地产能够拿到这么多贷款，实际上跟负债率有关，国家有底气。判断中国的房地产市场，因为泡沫总要破，房地产市场本来就是周期性的行业，再加上政策性的因素，坡度就更大。但是什么时候出现拐点，什么时候泡沫破大家搞不清楚，但是有一个指标大家注意一下，什么时候中国的负债率起来了，因为中国企业的负债率并不低，房地产企业的负债率都不低，但是这个问题不大，但是只要政府、居民的负债率低就来回转，没有太大问题。如果再过十年、八年，看到社保的压力、养老的压力，压力全出来了，政府也慢慢没钱了，居民一对养两对老人也没钱了，居民的负债率也起来了，这时候就是中国的房地产泡沫要破灭了，国民负债率很高。

昨天晚上跟大家聊天，有一个天津的陈总，他谈了一个观点有点儿意思。他说，短期内比如说现在到明年上半年，高端地产涨势会很火，中低端会稍微盘整。我同意他的观点，我觉得会分化，谈房价不要谈总体概念，最好分开来谈。高端房价和中低端分家分化是必然的，城里的房子面积太大，在香港几百万年薪住1000英尺的豪宅，在中国300平米算豪宅，实际上中国的土地资源是非常稀缺的，城里的土地资源是极其稀缺的，但是咱们住的面积实际上还非常大。这里面还是有一定的误区，这些以后再谈。

吕尚春：

感谢腾总讲了一个负债率的问题，是一个新的概念，从长远来看是一个侧面的指标。今天收关的任务交给赵总，赵总也是我们六年以来忠实的合作伙伴，整个蓝筹的技术支持是由赵总提供的，也请赵总谈一下。

赵民：

现在来评判明年的形势都是胡说八道。中央经济工作会议还没开，一个月以后再说我觉得更有谱，明年影响经济的重大事情我觉得有两个。明年到底改革的力度有多大？中央的财税体制改革改不改？我的看法是只要这个不改，房价是下不来的，但是这个要改了，正像文贯中教授所讲的，土地的管制方式没有改的话，只要财税进行第二轮的大改革的话，地方财政如果不依靠出卖土地来解决民生问题的话，房地产的价格就有可能下来，我节的这是一个大形势，如果这个明年不动，价格肯定下不来。因为房价高根本原因是在地方政府，地方政府要靠卖地增加财政收入，要完成社会责任民生问题。

第二个影响明年房价走势的我认为是资本市场和股市，明年整个股市的好坏到底怎么样，我觉得还有几个因素。美国的经济虽然有所好转，但现在美国的失业率高达10%，好多事情还没有彻底过关，比如说医疗改革的问题，这些事情还有很大的不确定性。所以我觉得刚才各位房地产老总所讲都是隐含在大前提下面的结论，我讲的是隐含在大前提之前的结论。中央工作会议一个月结束后才能够明确刚才几位老总所讲的内容，我们就要看中央工作会议明年改革的力度。

吕尚春：

一个月以后也就是年终的时候，我们具体再看一看有没有更明确的信息。我们论坛就进行到这里，下面是颁奖的环节，感谢专家和嘉宾给我们带来宝贵的意见。谢谢！

主持人：谢谢各位嘉宾精彩的对话。下午关于房地产的话题聊了很多，也听到专家学者的见解。下面是茶歇时间。茶歇之后请大家欣赏沙画表演。