中国房地产60年发展大事记

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【引言】
“地改”、“房改”，这两部“发动机”一直以来带动着中国整个房地产市场的发展。“发动机”出现故障时，随之带来一次或大或小的“修理”，亦或是出现故障前的“维修”，这便产生了——中国房地产发展大事记。

　【土地资源篇】

	建国60年：我国土地管理和利用巨变			建国60年：土地制度不断完善
	建国60年：土地资源得到合理利用与有效保护			建国60年：土地管理取得巨大成就

　【城乡建设篇】

建国60年：我国城镇化发展取得的成就

我国城市公共基础设施建设取得的成就

策划：王丽云页面：吴爽制图：甄鹏

新中国确立土地公有制

新中国确立了土地的社会主义公有制。宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。在旧的国有土地使用制度下，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。

首提“土地使用费”

7月1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出了“土地使用费”的概念。原文摘取（第五条：中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。）

制定法规征收“土地使用费”

1月，《红旗》杂志发表苏星《怎样使住宅问题解决得快些》一文，文章中提出了一个关键的问题，就是用马克思主义的观点，论证出住宅是个人消费品，而且依然是商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾，指出了住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。自此，我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨。7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费，深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。

《土地管理法》颁布

1月，全国住房租金改革领导小组成立。6月，《中华人民共和国土地管理法》颁布。我国土地管理工作纳入依法管理的轨道，但由于当时正是我国经济改革的初期阶段，土地管理带有浓厚的计划经济色彩。

《土地管理法》实施

8月1日，以提高房租发放抵租券、空转起步为特征的城镇住房制度改革在山东烟台试行。8月1日，《中华人民共和国土地管理法》正式实施。8月2日，国家计委、建设部、国家统计局联合发出《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》，决定自1987年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划。12月1日，深圳率先敲下了拍卖国有土地使用权的第一槌，突破了土地使用权不允许转让的法律规定。中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。图解：骆锦星(前)举起11号牌，赢得中国土地“第一拍”（以525万的价格竞得东晓花园的地皮）

“房改”启航

1月，全国住房制度改革工作会议在北京召开，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批加以推行，在3年或多一点的时间内在全国基本推开。4月12日，《中华人民共和国宪法》（修正案）规定，土地使用权可以依照法律的规定转让。这是我国土地使用制度的根本性变革，根本大法承认了土地使用权的商品属性。同年，中国第一个土地拍卖、按揭贷款真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，当时售价1600元/平方米。

“房改”进入新发展阶段

全国第二次住房制度改革工作会议召开，由此，城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。 11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。

“房改”为改革提供了反思点

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。房改的基本内容可以概括为“三改四建”：“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度。该决定要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设。

海南地产泡沫破灭

海南地产泡沫破灭。8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效。仅仅两年零10个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。1998年6月21日，央行不得不宣布关闭海发行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。

房改：“中国奇迹”的制度因素

在全世界闻“房地产”色变之时，1998年的住房制度改革告诉我们，以保障性住宅建设为核心的房地产业，很可能是我们走出经济低谷的最大机会。中国经济高速成长之所以被称之为“奇迹”，很大程度上是因为我们并不能真正解释其发生和持续的原因。未来政策的制定，依赖于历史路径的解释。惟有合理地理解过去，才能正确地选择未来。在30年的改革实践中，1998年住房制度改革扮演了一个关键性的角色。正是这项改革，大规模盘活了传统经济积累下的存量资产，成功地拯救了亚洲金融风暴中的中国经济，触发了改革开放以来持续时间最长的一轮经济增长。

按揭贷款购房登陆中国内地

2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。

18号文件明确：房地产是支柱产业

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)，第一次明确房地产是支柱产业。强调盘活二级市场对于房地产市场发展的极端重要性和租赁在住房需求结构中的地位，并提出供应结构要“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。明确规定，“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”。强调任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件，提出“可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准”。

“8·31大限”

7月，根据国土资源部、监察部2004年第71号文件规定：2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。此为“8·31大限”。住宅土地用地价格由此一路猛涨。同年，国务院办公厅下发《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。

房价调控启幕

3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》（“旧国八条”）。4月国务院出台的《加强房地产市场引导和调控的八条措施》（新“国八条”）。5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，此即25号文。国家层面控制房价行动就此启幕。

“90/70”政策推出，信贷紧缩

5月，九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再被国务院转发，是为37号文。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%）被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。

提高二套房首付

8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，该文件被认为是对“房改”的总结，是住房新模式的转折点。9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例。10月1日起，《物权法》正式施行，动拆迁须进一步合法化。但农民的房产、地权问题悬而未决，只能留待法律实施过程中去逐步完善、解决。11月8日，建设部等八个部门发布了《廉租住房保障办法》。11月19日，七部门联合发布了经济适用住房管理办法。

组建“住房和城乡建设部”

3月11日，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系”。3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式。4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。9 月 16 日和 10 月 8 日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率。11月24日，中国建设银行公布，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。