2017年9月30日,北京首个共有产权住房项目锦都家园公开摇号仪式在北京举行,项目共427套房源,吸引了高达121182位购房者,比例高达1:283,其火爆程度可见一斑。

如今,一年过去了,在这期间,北京相继推出了不少共有产权房地块和项目,其中,已经有15个项目申购结束,共计释放12000多套房源。从分布区域看,这些项目主要集中在昌平、海淀、朝阳、通州、门头沟、怀柔以及平谷。那么现在共有产权房的申购和销售状况又是什么样的呢?

根据北京住建委最新的数据显示,7月7日结束申购的顺义区金港嘉园项目,申购房源比仅为19.5:1,而稍早些时候密云区的首创·悦欣汇项目和顺义区的雅筑佳苑项目,申购房源比分别是14.4:1和31.9:1。显然,和过去的火爆相比,如今的共有产权房变得没那么抢手。那么,这能说明共有产权住房遇冷了吗?而这种“遇冷”背后的原因又是什么呢?

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去掉投资属性

2017年9月30日正式开始执行的《北京共有产权住房管理暂行办法》与“意见稿”相比,删去了最重要的第三条——房主5年后可以以市场价回购剩余产权,使其转为商品房,回到市场公开流通。

根据目前的《办法》,共有产权房取得产权证满5年需转让的,可按市场价格,但代持机构拥有优先购买权,代持机构放弃的,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。也就是说,共有产权房只能在共有产权房体系内进行交易。从投资角度看,共有产权房已经毫无价值。

换房时的麻烦

共有产权房会占据一个首套房的名额。而根据北京的限购政策,如果要买二套房的话,普通住宅首付高达60%,非普通住宅首付更是要去到80%。

首次购房的大部分是刚需,之后会面临更换工作、小孩上学等各种问题,一定会考虑换房,但共有产权房目前看来无法提供这种阶层晋升之路。

装修、小区配套建设的问题

根据北京住建委和北京市规划国土委联合发布《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》(简称《导则》)。办法规定,共有产权住房实施全装修成品交房,依合同约定自交房之日起五年内不得对内部装饰装修进行拆除。

这也是影响选房的一个原因,许多购房人可能会看到不喜欢的装修风格后放弃选房。同时,很多人还会担心小区配套是否可以跟上,物业服务是否完善这类实际生活问题。

共有产权房尽管价格亲民,但并不一定能让市场买账,产权比例设计、建筑质量、户型、和其他人性化设施同样要受到市场检验。同时,购买共有产权房会受到很多限制,不仅是在购买阶段要一路过关斩将,以后出租和出售都会受到限制,以后改善换房也要付出更高的首付,这些都会让每一户申请者非常谨慎,这也是共有产权房不那么“火爆”的原因。

面对某些质疑的声音,北京住建委回应时指出,需求和供应比下降,首要的原因是共有产权住房资格条件比过去更严格了。过去单身且满25周岁就可以买,现在要满30周岁才可申请;在住房条件上,过去的符合限购就可以,现在必须没有住房转出记录等才可以申请。这都是回归住房居住属性、抑制炒作的举措。
北京住建委同时指出,因为共有产权住房转让受限,所以申购遇冷。其实,这种受限恰恰是对过去所有出售型保障房政策的纠偏,打消了投机空间,坚持了房子是用来住、不是用来炒的定位,真正回归住房的居住属性。这类遇冷是一面镜子,能照出真正的刚需家庭,让那些投机的人退出了购房竞争,真正解决居住问题的家庭中签率反而高了,这正是政策追求的目标。从一定意义上说,这类遇冷越多,说明我们的制度越成功。
2017年以来,北京市大力推进共有产权住房建设,明确了未来5年供应25万套共有产权住房的目标,从2017年土地转让情况看,2018年完成任务压力不大。诸葛找房首席分析师陈雷表示,2017年,北京地区限价地及共有产权房用地转让数量较多。根据项目规划进度,2018年下半年会有较大体量的共有产权房入市。今年8月-10月,建设用地面积约6.82万平方米的10个共有产权房项目将陆续推出。项目涵盖海淀区、朝阳区、大兴区、昌平区、通州区、顺义区、石景山区、怀柔区等区域。

此外,北京还出台了包括”限价房改共有产权房”、“面向人才专配公租房共有产权房”等一系列政策,不断完善共有产权房建设体系。

近些年来,北京市逐步建立了“保基本、分层次、广覆盖”住房供应体系,引导居民形成梯级消费理念。对低收入群体,通过租赁型、小户型、低租金,满足市民基本住房需求,应保尽保。对于中间层群体,通过产权型、中户型、适当售价,满足市民自住型住房需求,做足做实。对于高收入群体,通过产权或租赁型、市场价格,满足市民不同层次住房需求,加强调控。在新的住房制度安排下,中低收入者继续由政府提供租赁房、公租房,或者提供市场租房补贴,解决其基本住房问题。共有产权住房主要面向“中间层”的住房困难群体,这个“中间层”涵盖可以比较广泛,就北京来看,应该是涵盖所有无房家庭,当然也包括非户籍的“新北京人”,这是体现大保障、大支持的理念,充分体现首都的厚德包容精神。

以上内容综合整理北京日报、诸葛找房、中国证券报、新京报、经济日报、中新经纬等相关报道。
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