从2001到2020,整整二十年,正是中国房地产行业走过的最精彩的二十年。创立于斯的博鳌房地产论坛伴随它一路成长,并记录着这二十年恢弘的历史。博鳌二十年这个历史展示出现在与过去的一种对话,在这种对话中,所有参与者都在为了心中确定的未来而保持着主动。这就是我们的博鳌,一个架在火炉上烤的论坛,一个致力于新生活建设者们共有的平台。
建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一先生表示,从市场需求看,我国2019年年末常住人口的城镇化率为60.6%,户籍人口的城镇化率为44.38%,要达到发达国家70%以上的水平起码还要十多年时间。
涉及到我们的房地产新的消费增长点,包括旅游地产、养老地产等等,其实都跟这个新的消费能力密切相关。因此在这个变迁过程当中我们要看到这些新的增长点,这可能不是人为的,这是自然发生的。
尽管线上很繁荣,但陈启宗也不认为商场就再没有前途,也不需要太过分的担心。他表示,人是群体的动物,早晚还是需要到商场去。
房地产虽然是老产业,但是插上高科技新翅膀,它会焕发出新青春,一定要避免把房地产与高新科技产业对立起来。
人口净增长与当地的房地产市场密切相关,这些净流入的地区其房价也会出现相应的上涨。正是这些分化的细微迹象,也给房地产市场带来了新的发展契机。
现在房地产行业已经进入了平稳发展的阶段,这个阶段跟过去的高速增长阶段还有运行方式、市场表现、竞争模式的不同,所以我们要适应这个变化,摸索新的阶段运行的规律。
房地产企业要想在未来的市场里面活得好,需要转型升级,传统的做法不可能在未来的路上持续下去。
如果按住宅的地价供应,而且还不允许在商场里居住,不允许在办公楼里居住,就近居住是无解的。所以如果能把政策打开,未来租售并举的方式才能真正落实
未来,东原还要继续深耕一些核心区域,坚定不移地看好房地产,也需要开始为未来发展布局,我们内部称之为第二曲线。新曲线的尝试,要在不同领域播种
产业地产主要是运营逻辑,与地产开发的原有逻辑不同。这种长周期的业态挺考验房地产企业的,包括战略定力、开发流程、财务模型等等。
作为企业,归根结底,需要盈利,需要可持续发展,需要做好产品的动力,需要给客户带来价值。未来,房地产行业会回归理性,赚产品的钱。
中国经济面临诸多不平衡,但是房地产行业正好和其他行业相反,是供给小于需求,这是房地产行业的基本面,未来房地产仍有需求在支撑。
首先要认清形势,例如经济形势、房地产行业的形势。第二,企业自身的战略要想得明白。第三,做好当下,例如产品的迭代升级。
房价只是货币现象,必须要看到中长期的影响,不能只是看到短期的现象。而疫情的来袭对于房地产企业的产品提出了新的要求,长期来看,房地产企业要不断优化产品。
数据显示,在家庭总资产中,房产占比59.1%,负债率仅为9.1%。未来加杠杆,应该加到居民端。进入存量时代,房价会出现有涨有跌,而不是一味上涨。
新形势下,昌建控股面临的主要问题是布局分散、深耕不足;持有资产过多,周转不快;标准化不够等等。
房住不炒提出后,房价进入了平缓期。近期,很多地方出台了严厉的调控政策,这也可以看出中央对于房地产市场的态度,不希望看到房地产行业出现剧烈的泡沫。
未来房地产企业必须要扮演好三个角色,一个是美好生活的建设者,二是生态文明建设的推动者,三是高质量发展的实施者。只有这样,房地产才可能实现可持续发展。
房地产行业是皮,房地产企业是毛,企业是依附行业的。要把房地产行业健康、持续、稳定地搞好,房地产企业的毛才能长得丰满。
后疫情时代是考虑一个企业是靠能力赚钱,还是靠运气赚钱的试金石。机遇永远伴随着危机,危机里面也伴随着对自己能力的检验。
对房地产行业来说,政策影响相对较大,管理比较粗放。在新常态下练好内功,做好精细化管理,从投资红利逐步过渡到管理红利。
作为房地产企业,要扎扎实实把产品和服务打造好,让老百姓不要担心他们本来不应该担心的问题,比如说质量问题等等,企业应该把该做的事情做好。
对于房地产的定位,一是疫情之后的积极参与者;二是做好社会需求的提供者,要有很好的产品;三是稳定的支撑者;四是抓住疫情的机遇,做好升华的探索者。
绿城管理后续有两种类型的发展,一是主业,二是主业延伸
楷林要助推中国智慧城市的新发展,智慧城市的发展一定是依托于企业的发展而带动。
房地产行业现在主要有三个分化:一城一策、供给分化、需求分化。
房地产行业、企业逐步走入到现代企业科学管理的阶段而不是之前的野蛮生长,现在要控制成本和管理见效益。
蔡云预测,未来以居住为主体的延伸服务会大行其道。商业、文化、旅游、物业管理等多元化会围绕着行业去发展,围绕着住宅,以主业为延伸,才是将来发展的方向。
代建是房地产模式多元化的选择,资本跟代建业务的结合可以很好的为土地方提供另外两个生产要素的补足。
疫情带来了两方面的影响:对内而言,企业更加重视精细化运营和精细化管理。对外,两级分化越来越严重,整个市场的消费的饼在逐渐变小。但核心城市核心商圈恢复速度快,以后两级分化会越来越严重。
行业选择方面,选择多元化的行业要有龙头和成功公司,如果行业没有一家公司赚钱,就不应该做。
面对后疫情时代的绿色发展机遇,朗诗集团董事长田明表示,疫情之下,绿色建筑的需求凸显。
在智慧社区落地的过程中也有一些痛点。一方面,成本相对较高;另一方面,研发后的系统与业主日常使用的过程中具有差距。同时,出现了重复开发的现象。
未来,地产企业的产业链和价值链会更多地集中在国内。在此背景下,房地产企业应该把产品做好。根据建筑的全生命周期和住户的全生命周期
中国也是非常特殊的所在,市场要求的体量之大,速度之快,能够接受的成本之低是其它国家没有的。所以国内的装配式建筑是一个高度离散型的制造行业,要兼顾成本低、效率高、交付快、多品种、个性化。
房地产企业和家电企业其实就是孪生兄弟,你们负责建房子,我们负责服务好这个家。这个风口现在应该是已经到了。
科技某种程度上是从生活的需求出发,从人性的需求出发,它是一种被动改变的过程。
好房子最终归结或者最终落位就是应该给人提供美好生活的。最质朴的感受,就是应该让住到小镇里来的人都能够安全、健康、幸福、快乐、长寿,享受到美好建筑带来的愉悦,同时更享受到在小镇美好的邻里关系。
房地产行业脱离金融属性、投资属性,回归到产品属性,这才是房地产的本意所在。我们所有的房地产变革,如果用户感受不到,等于耍流氓。
从最早的设计开始,到施工,再到后期的运营,把它贯穿下去。这不仅仅是聚焦某一个专业的智能化维度,而是通过从产品的维度到服务的维度,并把这两个维度合起来。
房地产做多好的产品,都需要有人服务,只有人的服务才是有温情的,所以这也是为什么现在大型的物业公司估值这么高的原因,特别是疫情给温情的服务和安全的保障带来了新的价值。
在疫情之后,房地产行业进入了全面的思考和脑洞大开的时代,主要是两个方向,一是围绕健康这个关键词发散,第二是通过与外部资源整合,达到在高速发展下的产品的升级。
疫情之下,社区的智能化需求被激发出来。科技和地产的结合,是一个系统工程。通过数据的处理以及数据的深度挖掘,以建筑信息模型BIM为基础,把各种生活场景及这些产品、数据需求串联起来,实现全场景的应用,从而推进我们的美好生活。
房地产整体而言还是传统行业,真正在数字化方面做好的不到30%,还有很大潜力可挖掘。首先要拥抱变化,其次是科技赋能,最后企业要进行产业数字化初探。
运营本质上就是服务,讲清楚产业服务流程,再从最开始的产业规划及产业定位策划做起来。空间非常重要,不同的产业对空间的需求完全不一样。
现在产业园区收入几乎就是租金,在未来产业园区的收入结构应转化为租金加投资模式,用以支撑园区的发展,并在业务层面形成闭环,底层做好产业数字化建设。
未来,需要小镇运营商把规划、建设和投资的精力都抽出来,真正的投入精力到运营及服务能力的培育和提升中。
物流地产之所以在中国变成投资热点,得益于物流地产成熟期较短。目前国内的物流地产供给和需求存在严重失衡。
小镇与地产的收益周期存在很大差异,而国内开发企业大多追求快、好、全,很少有企业兼具决心和耐心做好小镇。
数字化平台的运营可以给企业带来显著的效果,但需要做好细致的内部管理、全面准确的数据收集,以及足够广度的平台覆盖能力这三大基础。
产业链招商与全周期服务是助力高效运营的法宝。
产业的核心是“人”,企业主往往更关注人的需求,无论是技术还是配套,都需要以人的需求为本质。
企业在构建产品之初,除了要明细自身诉求外,同时要注重对企业主更有价值的服务,企业打造的平台及体系一定是企业主能感同身受的,关注到了真实的需求,方能提供有价值的服务。
全世界都知道REITs不光要有收益率,还要有增值性,只有商业地产最有增值性,所以REITs只能说是先起步。因为两只脚总不能一块迈,总得迈出一步,所以从基础设施类的资产来启动,包括另外三类非基础设施,但是基本上从政府的公共资产起步,这是非常好的开端
并非打压房地产,因为无论是中央层面还是各级领导,从来没有表示要打压房地产,坚持这个思想就是为了房地产市场的平稳健康发展。
房地产的高质量发展,离不开工业化、城镇化的过程,同时还有改革开放的市场化,信息革命带来的高科技化,以及在双循环大框架之下继续拥抱全球化的国际化。
现在跟20年、30年前面对的问题和市场环境是不同的,财务策略方面我还是建议小步快跑,不要把杠杆用得太足,保持合理的杠杆。
我们现在迈入了一个新的时代,也就是从2018年开始到2037年这20年,中国房地产也迈入了平稳增长的时代。高速增长的时代有它的烙印,有不同的增长模式。
房地产企业在不同的发展阶段会有一些侧重,市场好的时候,会稍微侧重规模。但当房地产增量发展的天花板逐步到来,招商蛇口正转为质量优先,以质量作为指导思想,兼顾适度的规模。
房地产行业是过去30年间国民经济发展的重要力量,同时解决了上亿家庭的就业问题。但房地产企业盖了大量的房子,一直没解决质量问题,如绿色建筑、装修等问题。
随着2017年金融整顿的开始,房地产行业进入到一个去杠杆、稳杠杆的过程,高杠杆的资本游戏难以为继。
胡一平指出目前增量市场会大于存量市场,相较存量市场,房地产开发企业要更多关注增量市场。
当前房地产市场已经过剩,房地产行业已经发展到成熟期。越来越多的房地产企业开始回归产品,消费者也需要好的产品。要不断向头部企业学习,才能生存发展。
如果按照严谨的经济学分类,房地产业也是实体经济的组成部分。实际生活中间所说的虚拟资本并没有贬义,它就是有别于制造业等等实体经济层面的,另外一种在金融表现层面上的价值证券。房地产业并不属于这个定义下的虚拟资本。
目前,全球产业链在转移,这是切身的跟我国经济密切相关的。可以看到,产业链到东南亚去的浪潮可能才刚刚开始。这些劳动密集型产品在中国出口的量下降很快,未来可能或加速下降。
SARS之后,香港有关机构希望盘活一些存量资产包,REITs横空出世。相比日本、澳大利亚、新加坡等地,香港REITs的监管规则较为严格。因此,疫情对于中国内地的REITs发展或是一个机会。
疫情之下,家居的许多实体门店被迫关闭,线上营销开启,线上线下加速融合。同时,疫情也催生了新的需求,健康消费的趋势日益明显。
预测今年中国经济增长的目标大概在2.5%左右。按照IMF的估计只有1.0%,但即便这样的数字,从相对来看也是历史新高,我们要超越全球的平均增长水平大概6%左右,而且中国可能是到现在为止唯一录得正增长的大型经济体
财务平衡主要指资产负债表上的一种平衡,平衡更多的是取决于收与支的关系,只有收入大于支出才能实现短期、中期、长期的平衡以及一种动态的弹性平衡。作为企业自身,要不断优化和提升资产负债表。
疫情之后,整个融资环境较为宽松。政策层面也提出货币政策更为灵活,坚持精准导入。从全口径的销售业绩来看,房企的业绩迅速修复;从房企的市场份额来看,TOP100的市场份额上升。
在资本市场里面获得独立的公信力,能够运用金融的力量建构企业的标准及壁垒,并能促进上下游产业链的收并购行为,从而令企业在客户服务、城市更新、多元化能力的建构等过程中,能有资金和金融的力量为之助力
疫情之后杠杆率较高,未来必然要发展IPO、房地产基金等直接融资市场,防止化解系统性金融风险。
从黑石投资的赛道选择来看,现在与3年前相比并没有太大变化。科技的发展加大了我们对于物流中心、数据中心等业态的研究,包括这些业态对于房地产市场的需求。
青杉资本要把投资业务和项目操盘抓在手里,不做偏债型的夹层,面向传统地产开发、长租公寓项目和商办物业。
房地产行业监管趋严渐成趋势,行业需要降负债、降杠杆。在开发商自有资金投入规模依旧巨大,信托被要求回归本源,控房产规模、非标债规模,股权合作投资机会明显。
在投资的过程中,我们看三个方面:一是城市的价格,二是城市的流量,三是流量背后能够产生的回款。
未来房地产基金扩大规模的方向,就是跟传统的正在转型的非标机构去合作,通过它的牌照优势、募集资金的能力
实际上很多信托公司以及银行被迫罚款,今年以来更为明显,所以很多信托公司也在跟我们沟通,希望真正地通过前面的判断和后面的管理,实现股权投资回报,这样筹资渠道也会更多。
对于地产基金在资金募集、项目管理方面的问题,帕拉丁资本主要从资金与管理两方面入手:资金方面及管理层面。
后疫情时代,越来越多企业意识到办公空间的解决方案需要增加灵活性,以应对未来的不确定性,灵活办公的发展速度非常快。从全球来看,过去10年中每年的增长率大概在24%。
当房租价格与人工费用占据了创业的大部分成本时,就会催生出空间共享与商务服务共享的需求,这是在经济发展到一定规模的时候,联合办公业态成立的前提。
长租领域的分化已日趋严重。罗意介绍,之前大部分机构都以二房东的包租模式经营租赁型公寓,但经历疫情这一轮挑战之后,行业会逐步往两头延伸。
疫情过后,房地产行业开始关注线上,关注私域流量,关注社群经济,关注数据的价值化,数据或会成为拉动这个行业下一波增长的主引擎。
2019年我们整个国家的体育消费市场已经达到12280亿,从2015年的4160亿整整翻了3倍多,每年都保持两位数的增长。
物业行业集中度持续提升,头部企业越来越强;但盈利方面仍不容乐观,物业公司需要在增值服务及非住宅业态方面持续发力。
保利物业商办服务能够适应不同发展阶段下多元业态、多种行业、多方企业的角色需求,突破地域及行业壁垒,树立中国物业行业商办服务的新标杆。
物业行业迎来特有的、千载难逢的市场发展机遇。除了内需的拉动,长期向好的经济环境和经济结构周期性的调整带来了千载难逢的机会,物业行业的春天来了。