2017年9月，国土资源部与住房和城乡建设部印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。集体建设用地入市被视为发展租赁市场的王牌，因其可供应面积大，用地成本低，改变了过去政府是唯一住宅供地主体的情况。但由于租赁投资回报率低，资本回收周期长，很多企业并未大举进入。近日，国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点已出具贷款方案。融资方案的出台对集体租赁房的发展会有什么影响？
今年租赁房市场或迎井喷 未来十年增量将达3万亿 
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从表中可以看出，四银行资本金比例均在20%-25%，贷款期限25年，其中农业银行规定联营公司最长可30年。值得注意的是，此次放贷利率大部分规定为基准利率，而一般租赁资产证券化发行时间仅为3-5年，此次放贷年限远超之前，且还款方式多为宽限期内只还利息，不需还本，较大程度上降低了集体建设用地入市租赁的门槛。
各银行承诺支持总额和2018年承诺支持额度
四银行贷款额度房地产开发贷款余额增加值
虽然农业银行并未规定明确的放贷额度，只是表明按照项目进度优先安排相应的贷款额度。但从四银行公布政策情况来看，各指标都相差无几，因此农业银业总放贷额度或许也为500亿元，预计2018年将先行放贷30亿元。从放贷金额来看，四银行放贷近3000亿元，分5年放贷完成。其中2018年四银行共计贷款约300亿元，高于2018年1季度北京市房地产开发贷款余额增加额度。而这仅仅是4家银行，若今后更多加银行加入支持集体建设用地租赁贷款阵营，租赁市场贷款资金或将超房地产开发贷款余额增加值，租赁开发时代将正式打开。
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据诸葛找房数据研究中心统计周边二手房挂牌价及租房价格表明，租赁地块由于位置均较为偏远，租金较低，租售比普遍较低，其中租售比低于1:1000的共有9宗，占比过半。此次四银行在资金上支持集体建设用地入市租赁，可降低企业开发租赁市场成本，吸引企业进行租赁市场开发。大量的租赁房源入市，有利于将租售比稳定在较低水平，用租赁市场来控制二手房市场价格增长过快，有利于稳定郊区市场，是落实 “房住不炒”总调控基调、实现“住有所居”的重大举措。
诸葛找房首席分析师陈雷此次四银行在资金上支持集体建设用地入市租赁，可降低企业开发租赁市场成本，吸引企业进行租赁市场开发。大量的租赁房源入市，有利于将租售比稳定在较低水平，用租赁市场来控制二手房市场价格增长过快，有利于稳定郊区市场，是落实 “房住不炒”总调控基调、实现“住有所居”的重大举措。
中原地产首席分析师张大伟当下租赁市场的最主要痛点在供需结构紧张，特别是一二线热点城市，租金保持高位的主要原因是租赁房源少。在银行资金倾斜下，涉足租赁的企业可以获得资金支持，增加房源供应量。对于房地产调控来说，租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，这是科学住房观念的一个重要环节，可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。
利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。房屋建设开发资金问题一直是集体建设用地建设租赁用房的难题。融资方案的出台及落实，针对集体建设用地建设租赁住房融资贷款的特点，完善金融配套举措，为住房租赁市场提供更多支持。同时，鉴于集体用地的属性特点、此类贷款期限较长、利率较低等因素，后续，针对银行风控如何把握？积极性如何调动？近3000亿资金的执行情况如何？产品开发及运营状况是否良性？中国网地产将持续关注！
