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122轮角逐 富力10.22亿夺地
·富力回应：北京老总称高价拿地是感情因素
·独家曝光：某参与企业内部预测富力夺得
·新近报道：广渠门外10号地价一天涨2亿
·历史遭遇：现场管理不当 10号地暂停交易
·地块猛帖：地市热潮 土地中心网屡次被黑
·地市热潮系列报道之二：11房企争夺通州地

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　广渠门外10号地之企业争夺

拍卖（起始价：70150万元 竞价幅度:200万元 次数:89次 成交价:10.22亿）
次数 举牌号 报价(万元) 次数 号码 报价(万元)   次数 号码 报价(万元) 次数 号码 报价(万元)
1 88 70150 24 7 89200 47 21 93800 70 11 98400
2 48 70400 25 11 89400 48 7 94000(第一次\第二次) 71 7 98600(第一次)
3 88 70600 26 88 89600 49 11 94200 72 11 98800
4 17 70800 27 1 89800 50 7 94400(第一次\第二次) 73 7 99000(第一次)
5 18 72000 28 17 90000 51 11 94600 74 11 99200
6 10 73000 29 11 90200 52 21 94800(第一次) 75 7 99400
7 17 80000 30 7 90400 53 7 95000(第一次\第二次) 76 11 99600
8 21 80600 31 88 90600 54 11 95200 77 7 99800
9 2 80800 32 11 90800 55 7 95400(第一次\第二次) 78 11 100000
10 88 81000 33 7 91000(第一次) 56 11 95600 79 7 100200
11 168 82000 34 11 91200 57 7 95800(第一次\第二次) 80 11 100400
12 1 85000 35 7 91400(第一次) 58 11 96000 81 7 100600
13 21 86000 36 11 91600 59 7 96200(第一次\第二次) 82 11 100800
14   86200 37 7 91800(第一次) 60 11 96400 83 7 101000
15   86400 38 11 92000 61 7 96600(第一次\第二次) 84 11 101200
16 1 87000 39 7 92200(第一次) 62 11 96800 85 7 101400
17 7 87200 40 11 92400 63 7 97000(第一次\第二次) 86 11 101600
18 17 88000 41 7 92600(第一次) 64 11 97200 87 7 101800
19   88200 42 11 92800 65 7 97400(第一次\第二次) 88 11 102000
20 7 88400 43 21 93000 66 11 97600 89 7 102200(第一\二\三次)
21 21 88600 44 7 93200 67 7 97800
备注:7号为北京富力城开发公司
22 7 88800 45 11 93400 68 11 98000
11号为中国电子
23 11 89000 46 7 93600 69 7 98200(第一次\第二次)
21号为中信地产
现场拍卖图集
 
挂牌（起始价：29925万元 报价幅度:150万元 竞价次数:33次）
次数 价格 时间   次数 价格 时间
第1次报价 29925 万元 报价时间:2009-5-7 9:00:00 第16次报价 60300 万元 报价时间:2009-5-18 15:40:00
第2次报价 30075 万元 报价时间:2009-5-7 14:33:00 第17次报价 60450 万元 报价时间:2009-5-18 15:50:00
第2次报价 30225 万元 报价时间:2009-5-12 10:46:00 第18次报价 60600 万元 报价时间:2009-5-18 16:50:00
第4次报价 30375 万元 报价时间:2009-5-13 16:50:00 第19次报价 61800 万元 报价时间:2009-5-18 16:55:00
第5次报价 30525 万元 报价时间:2009-5-14 15:30:00 第20次报价 62000 万元 报价时间:2009-5-19 10:12:00
第6次报价 30675 万元 报价时间:2009-5-15 10:32:00 第21次报价 62150 万元 报价时间:2009-5-19 10:26:00
第7次报价 30825 万元 报价时间:2009-5-15 10:43:00 第22次报价 62300 万元 报价时间:2009-5-20 10:40:00
第8次报价 54000 万元 报价时间:2009-5-15 10:46:00 第23次报价 65000 万元 报价时间:2009-5-20 11:06:00
第9次报价 54150 万元 报价时间:2009-5-15 14:48:00 第24次报价 65150 万元 报价时间:2009-5-20 13:56:00
第10次报价 55555 万元 报价时间:2009-5-15 15:48:00 第25次报价 65300 万元 报价时间:2009-5-20 14:52:00
第11次报价 55705 万元 报价时间:2009-5-15 16:34:00 第26次报价 65450 万元 报价时间:2009-5-20 16:08:00
第12次报价 56205 万元 报价时间:2009-5-18 8:57:00 第27次报价 65600 万元 报价时间:2009-5-20 16:23:00
第13次报价 56355 万元 报价时间:2009-5-18 10:08:00 第28次报价 65750 万元 报价时间:2009-5-20 16:36:00
第14次报价 60000 万元 报价时间:2009-5-18 10:47:00 第29次报价 66666.6 万元 报价时间:2009-5-20 16:59:00
第15次报价 60150 万元 报价时间:2009-5-18 10:59:00 第30次报价 66820 万元 报价时间:2009-5-21 10:07:00
      第31次报价 69000?万元
 报价时间:2009-5-21 14:55:00
      第32次报价 70000?万元 报价时间:2009-5-21 14:59:00
    备注：根据北京市土地整理储备中心网站资料 第33次报价 70000?万元 报价时间:2009-5-21

　广渠门外10号地之背景资料

土地概况
地理位置
交易编号 京土整储挂（朝）[2009]026号  
项目名称 北京市朝阳区广渠门外10号居住用地
位置 朝阳区广渠门外10号
建筑使用性质 居住及公共服务设施
土地面积（平方米） 42549.943（建设用地32299.953）
建筑控制规模 72500平方米
开发程度 七通一平
出让形式 挂牌
交易地点 北京市土地交易市场
竞买/投标保证金（万元） 3000
项目容积率 2.25
建筑控制高度 60米
绿化率 不低于30%
竞买/投标保证金（万元） 3000
交易起始价（万元） 29925
资料来源：北京市土地整理储备中心

　广渠门外10号地之地块分析

土地情况

该宗地位于朝阳区广渠门外，东至广和东二路，南至光华中街，西至广和东一路，北至光华北一街；土地规划用途为住宅和商业用地，土地面积32300平方米，总建筑面积7.25万平方米，项目容积率为2.25，建筑控制高度60米，绿化率不低于30%。
由于广渠路15号地块规划意见书迟迟未出台，上市时间未定，目前该地块是CBD区域仅有的一块规模居住用地，可以看做最好的一块蛋糕。
历史沿革

该地块曾计划于2008年8月14日挂牌出让，但“由于该项目的原土地使用单位对项目现场管理不当，致使用地内发生私搭乱建的情况。待该项目完全具备上市条件后，再重新发布出让公告。” 北京土地整理储备中心网站这样表述其暂停交易的原因。
该地块东部、南部均是富力城、东北部为合生国际花园，故当时业界盛传地块将是合生富力的PK大战。
规划分析

我们仔细分析该地块，发现其中第八条1、竞得人须在本项目用地内提供10000平米建筑平方米的住宅面积，由京城机电控股有限公司按以下标准回购，回购价格=土地成交价/67500+3600(元/建筑平方米)。
此外挂牌文件要求配件不少于5000平米的廉租房，以5000平米计，则约有15000平米的建筑利润稀薄，可以考虑忽略。故可供销售的商品住房为57500平米，以14000元/平米楼板价计算，加上前期、建安、营销、财务、管理等各项费用，总成本将可以控制在18000-20000元/平方米，而目前富力城的二手房还在22000元/平米以上。因挂牌文件中无“70%90”限制，故在产品定位时可以针对CBD区域的高层认识建造舒适性大户型，同时也便于定高价。初步预计项目售价可以达到23000元/平米以上，项目利润率约在20%左右。

花落谁家 据悉，该地块已经有70多家房地产开发公司购买了挂牌文件，购买挂牌文件的房地产公司既有万科、中海、绿地、金地、招商、合生、华润、保利、富力等全国性地产商，也有龙湖、金科、金辉外地新进京的佼佼者，有住总、北辰、首创、首开、金隅等北京本土巨头，还有长实、和黄、吉宝置业、新世界等港、新公司，可以看做是房地产界的一个交流大会，华山论剑台。
如以14000元/平米楼板价计算，该地块的成交价将达到9.5亿元（67500X14000=9.45亿元）。鉴于以23000元/平米的销售价格项目利润率在20%多，且高层住宅项目周期在2年左右，自有资金利润率不高，故品牌开发商的报价不会超过9.5亿元，应该会在9亿元左右。
鉴于富力前四个月80亿元的销售业绩、同原图地方京城机电控股有限公司的良好关系以及最近每天派人在国土局“潜伏”，同时其原有最大竞争对手合成创展由于刚拿下西大望路21号地，土地充裕且资金链略显紧张，种种迹象表明，富力对此地块势在必得，大胆预测，该地块不出意外将是富力竞得。
地产中国网获得某参与企业内部分析

　广渠门外10号地之周边楼盘

楼盘名称 物业类型 开盘时间 销售报价(元/平米)
金城建国5号 普通住宅 2008-1-20 25000
擎峰 普通住宅 2009-6-1  
长安驿 普通住宅、酒店式公寓 2006-5-12 33000
冠城名敦道 普通住宅 2007-10-27 20000
FREE自由季 酒店式公寓 2009-5-31 15000
都城心屿 普通住宅 2006-8-5 19250
PEKING HOUSE 普通住宅、别墅 2005-10-29 住宅：28000；别墅：35000
首城国际中心二期 普通住宅 2009-5-20 14800
　关于广渠门外10号地，我有话说
讨论区 姓名： 匿名：

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