北京房山区长阳城市建设模式研讨会(实录)

2006年,北京大岳咨询有限公司与北京市长阳镇政府共同编制完成了长阳镇城镇开发投融资规划方案。中国系统工程学会组织若干专家学者召开了成果鉴定会,对该项成果进行了鉴定。与会专家一致认为,该项投融资规划方案是将系统工程方法应用到城市开发与建设实践中的一次创新的尝试。

为了全面收集有关长阳模式的相关材料,广泛听取和了解社会各界的意见,中国系统工程学会拟于2009年10月17日在北京房山区举行一次长阳模式研讨会。本次研讨会将邀请政府官员、专家学者、企业人士、媒体人士等,各界人士汇聚一堂,共同解读长阳模式,共同研讨城市开发和建设的问题。

主办单位:中国系统工程学会 北京市房山区人民政府

承办单位:北京市房山区长阳镇政府

协办单位:北京大岳咨询有限责任公司

活动时间:2009年10月17日13:00-20:30

活动地点:北京市房山区良乡镇梅花街7号北方温泉会议中心酒店

参会嘉宾:

(1)外部嘉宾

刘敬疆 住房和城乡建设部住宅产业化促进中心技术和产品处处长

夏林茂 北京规划建设委员会副主任

陈光亚 中国系统工程学会理事长

汪寿阳 中国系统工程学会秘书长

叶剑平 中国人民大学土地管理系主任、教授

王一鸣 北京大学经济学院教授

董纪昌 中国科学院研究生院管理学院院长助理

梁伟 清华城市规划设计研究院常务副院长

张艳 国家开发银行市场与投资局处长

毛大庆 万科集团副总裁

胡继东 天津滨海团泊新城控股公司副总经理

李天勇 云南省投资控股集团房地产公司总经理

张树平 锦州经济技术开发区管委会副主任

王劲松 沈阳市沈北新区投融资服务局处长

金永祥 北京大岳咨询有限责任公司总经理

(2)房山嘉宾

祁红 区政府区长

唐淑荣 区委常委宣传部长

吴会杰 副区长

陈硕林 区委办公室主任

刘建平 区政府办公室主任

魏广勋 区研究室主任

徐宗军 区发改委主任

李博 区规划局局长

任振秋 区土地局局长

董瑞臣 区财政局局长

段维鹏 区建委主任

李树民 区审计局局长

李进伟 区委宣传部副部长

李军 长阳镇党委书记

齐文东 长阳镇镇长

李彦山 长阳镇副镇长

卢金龙 长阳镇镇长助理

【主持人 汪寿阳】各位领导,各位专家,媒体界的朋友们,下午好!由中国系统协会和北京市房山区政府主办,北京大岳咨询有限公司承办的2009年中国房山长阳城市建设模式研讨会开始。

下面我介绍到会的领导、专家:祁红房山区政府区长;吴会杰房山区副区长;刘建平区政府办公室主任;李军房山区长阳镇党委书记;李文东防身去长阳镇镇长;李彦山房山区长阳镇副镇长;卢金龙房山区长阳镇镇长助理;刘敬江住房和城乡建设部住宅产业化促进中心技术和产品处处长;夏林茂首都决规划建设委员会副主任;陈光亚中国系统工程学会理事长;汪寿阳中国系统工程学会秘书长;叶剑平中国人民大学土地管理系主任、教授。王一鸣北京大学经济学院教授;董纪昌中国科学院研究生院管理学院院长助理;梁伟清华城市规划设计研究院常务副院长;张艳国家开发银行市场与投资局处长;毛大庆北京万科企业股份有限公司副总裁兼北京公司总经理;胡继东天津滨海团博馨城控股公司副总经理;金永祥北京大岳咨询有限责任公司总经理。今天到会的还有部分媒体的记者,欢迎媒体记者参加这次研讨会,下面有请中国系统工程协会理事长陈光亚教授致辞,大家欢迎!

【陈光亚】尊敬的各位领导,先生、女士们大家下午好!今天我们相聚在这里,共同解读长阳模式,共同研讨城市开发和建设的问题,在此我仅代表中国系统工程协会预祝本次研讨会将取得圆满成功,中国系统工程协会于1979年由钱学森、吴文俊、宋健等20余位著名科学家共同倡议,并于1980年11月18日正式成立,由自然科学科学家钱学森和社会科学领域的经济学家担任理事长,体现跨领域,交叉很多性质特点,成立中国系统工程学会,其宗旨在于团结广大系统科学和系统工程,科技工作者,促进系统工程的发展,繁荣系统科学事业,促进系统科学知识的普及和推广,促进系统工程人才的培养和提高,为我国社会的建设服务。时至今日,中国工程系统协会诞生已经29周年了,我们系统工程和系统科学工作者,对这一领域的发展和实际运用进行总结很有必要。

系统工程在科学技术领域发挥巨大的作用,这是毋庸置疑的,包括神六、神七的上天,以及三峡工程的建设等等,都有系统工程科学者的重大贡献。在系统工程发展过程中理论和实际结合,已经总结出来了行之有效的方法论体系。在现实世界中,我们经常看到这样的现象凡遇上复杂的问题都说这是一个复杂的系统工程问题,要系统的解决,但是具体怎么解决,就没有后文了。出现这种情况至少说明系统工程在应用理论的推广不够,特别在社会、管理系统,我们这些工作者也有不可推卸的责任,理论工作缺乏实践积累,实际工作缺乏理论的提升和支撑。中央提出的科学发展观现已成为全社会的共识,胡锦涛总书记,温家宝总理多次科学发展观落实系统工程。科学发展观的根本方法是统筹兼顾,站在中央的层面把统筹兼顾作为一般性的方法论提出是非常有价值的,我们也看到很多地方政府在具体工作中也谈科学观,也谈统筹兼顾,但是如何统筹兼顾缺乏系统化的方法。

【陈光亚】近十年来,北京大岳咨询公司在城市开发和建设领域,积累的丰富咨询经验,他们运用系统工程的理论和方法,把统筹兼顾这个理念在城市科学实践中进行了一些探索,提出了投融资的规划方法来解决城市科学发展中的全面统筹问题。这应该说是一种创举,我们正在全面总结运用系统工程的方法进行科学发展观实践的案例,总结的案例是比较优秀的,他的论文通过投融资规划,优化城镇开发流程,以及城市开发引进管理的知识方法,连续两次被中国系统工程协会学术年会授予希望优秀的投融资规划方法,首次在长阳镇得到运用。

2006年北京大岳咨询有限公司和北京市长阳镇政府共同编制完成了长阳镇城镇开发投融资规划方案,中国系统工程协会组织若干专家、学者召开了成果鉴定会,对该项成果进行了鉴定,与会专家一致认为,该项投融资方案是将系统工程方法运用到城市开发与建设实践中的一次创新的尝试。此后中国系统工程协会一直在关注做在投融资规划指导下的长阳镇的发展状况,就在上个月长阳镇起步区一号地四、五号地的招标相继取得成功,在投融资的规划指导下,长阳镇走出了有别于传统,新型的城市开发模式,既长阳模式,中国工程系统协会正在准备资料,将长阳模式运用于城市开发和建设领域的典型案例上报国务院。

中国工程系统协会在这里举办研讨会,邀请各位嘉宾参会,广泛和了解社会各界的意见,共同解读长阳模式,全面收集长阳模式相关材料,最后我要特别感谢北京市房山区和长阳镇的各级领导,由于他们对科学发展深刻的理解,以及杰出的科学实践的精神,使我协会能够参与长阳模式的创建实践,这一活动必将促进系统工程和系统科学在全国的发展和推广,谢谢大家!

【主持人 汪寿阳】感谢陈光亚教授的致辞,下面有请房山区区长祁红致辞。

【祁红】各位尊敬的专家、来宾们大家下午好!通过新的投融资模式来打造城市开发方式,来研讨这个问题,我们觉得真的感谢大家对我们工作的支持!

我们和中国系统工程协会来共同举办2009中国房山长阳城市建设模式的研讨会,目的就是请各位领导、专家在我们已经做了一部分探索,能够把我们总结的经验以便于指导今后的工作。房山区位于北京市的西南方,一直属于郊区,过去的城市整体空间发展导致北京市区域发展的经济瓶颈,房山区的基础设施很差,交通也不便利,但是这种情况正在经过我们共同努力得到迅速改善。

房山轻轨线明年年底就要通车了,京十第二高速要在2010年底之前建成,房山已与北京市中心城市建起了多条现代化道路网络,加上现在要提出要开发我们的南城,南城离我们房山,南部和西南方地方成为北京今后的发展方向,人们对此已经形成共识。

进入09年以来,在国家多项宏观政策的指导下,全球经济危机对中国经济的影响正在减弱。国内房地产市场逐步回升、回暖。房山区在土地供应方面也取得了初步的成果。这其中与我们长阳镇为代表的,为区里做贡献,给大家提出一些新的课题。

这与我们长阳镇党委政府,前几年先期的谋划和尝试全新的开发模式分不开,2006年的时候,我们现在吴会杰区长,就是当时的镇的党委书记,他们在编制城市发展规划的时候,如何落实可持续发展,全面统筹的来开发我们开发建设工作,经过大家研究共识,研究共识一些老模式,既可以保证城市开发的完善,开发进展缓慢,土地价格低廉。

【祁红】从教育、卫生、公共配套等等和过去的模式有区别的,他们当时提出这个问题,我就很感兴趣,我们政府应该做什么,开发商应该做什么,应该怎么来,规范治理这个模式,当时有一些好的想法确实聘请了我们大岳咨询有限公司作为我们城市开发的顾问,我们跟大岳咨询有限公司合作的非常愉快,他们也帮助我们做了新型的投资方案。并由中国系统工程协会进行研究,这值得进一步实践探索的,需要不断的总结大力推广这个方式。

长阳镇能够创新性的引入新兴的城市开发理念,运用科学发展观统筹兼顾的思想指导城市的发展,并且取得今天的成果。具体的时间关系,我在这里不多说了。我们觉得这个尝试是非常成功的,但是今天需要我们认真的来总结,在近几年的实践当中,我们也遇到了很多诱惑,作为地方政府怎么才能够把持住自己的观点,把可持续的这种观念,城乡统筹的观念综合统一平衡管理纳入到未来的执政当中去,这是非常重要的,可以说以不变应不变,争取到北京市的财政资金,运用土地的一级开发,我们也取得市场投融资的信任,降低了预期不确定的一些风险,所以引来了今天各开发商,万科、北京城建等等公司。

所以我们今天就是要请大家来利用一点时间,借这个研讨会的机会,广泛的听取各位领导对专家和社会各界的意见,系统的总结和提炼长阳镇城市开发和建设经验。有利于指导我们今后的工作,使我们各级地方政府在落实科学发展观和可持续发展中,把城市的新型开发模式,使我们这些当权者、组织者能够更理智。所以我相信在中国城市化进程中,我们有中国工程系统协会,以及各位专家、各界的朋友的关心,我们房山区的未来会更好!我们的意图更圆满的实现,也能够使我的经验给大家一个佐证,作为一个坐标,对我们首都经济协调可持续的发展做出我们应有的贡献,借此机会我再一次代表区位区政府向各位专家、学者、来宾、领导和大家表示诚挚的谢意,谢谢大家!

【主持人 汪寿阳】谢谢!下面有请长阳镇镇长齐文东。

【齐文东】尊敬的各位领导,各位专家,朋友们,大家下午好!首先我代表长阳镇政府欢迎大家的到来!我汇报的题目是以科学发展观为指导,积极探索城市发展的新型模式。一座城市,尤其是一座新城如何建设和管理,一直是困扰着城市管理者的难题,城市基础设施的建设,社会服务体系的建立,文化体育、医疗卫生的设施的完善都需要大量的资金,这些问题不能仅靠上级政府来解决,而是需要政府统一的头花、算好帐、管好钱,根据城市的发展需要而逐步的完善。

我的汇报分一下三个部分,一是镇区建设存在的问题分析、二是科学编制投入规划方案解决上述问题,三是几点体会。

长阳镇是房山区局北京市区最近的乡镇,受永定河区域的影响,长阳镇开发建设相对滞后。2006年国家有关部门解除了行滞洪区对长阳镇城市建设的束缚。长阳镇镇区面积93平方公里,现状人口5万人,规划后建设用地10平方公里,可容纳12万人,这个彩图是我们长阳镇的建设规划图。

镇区遇到的问题分析,城市建设中,我们看过太多城市开发失败的案例,由于缺乏系统的开发思路和科学的开发方案,而导致城市伤疤比比皆是。由于资金链断裂而导致城市开发难以为继的现象屡见不鲜。我们系统总结了各地成功经验和不足,并对长阳镇进行了具体分析。市政基础设施和公共设施建设问题,长阳镇规划中明确了2020年之前需要建设的各类市政基础设施和公共设施。村庄改造问题,根据各村的特点进行了撤村并改的方案,实际操作中必须涉及到农民安置、拆迁补偿、土地整理等问题。如果不系统考虑就会出现“城中村”、“城边村”如何避免是城市建设首先考虑的问题。在PPT上蓝色的部分是我们长阳镇1—9号的地的项目用地,红线圈的部分就是我们村落,如何通过建设用地的开发,能使我们项目区外整个的村落实施整体的拆迁,这是我们面临的主要问题。再就是资金平衡问题,城镇开发、市政设施、公共服务设施建设需要大量的资金,长阳镇不能满足城镇建设的要求,需要寻找一种途径来解决这种问题。再就是利益分配问题,城镇开发涉及到落后方利益主体,主要包括政府、开发商、村集体和村民。

科学编制投融资规划方案,为解决上述问题,推动镇域经济进一步发展,化解以上矛盾,我镇于2006年聘请北京大岳咨询有限公司编制了具有长阳地区特色的投融资规划方案,以协助政府在今后镇区建设中更好地行使政府职能,在规划操作中前提下解决城镇开发投融资相关问题。编制规划遵循三个原则:首先,坚持以人为本的原则;第二坚持科学发展原则;第三坚持收支平衡的原则。

编制规划的主要成果有:第一、明确了政府是城镇开发的组织者;经过四年的努力镇政府投资建设的变电站、污水处理厂、供水长、镇区路网、长阳卫生服务中心,体育公园等已经投入使用。第二、以土地出让方式回收城镇建设投资,实现了城镇开发收支平衡;长阳镇投融资规划方案,按照“谁受益、谁分摊”的原则,将市政设施、公共设施的建设成本和村庄合并搬迁成本分摊到可出让用地中,通过土地出让回收成本。第三、兼顾各方利益,实现了城镇开发系统的优化。(1)对于政府来说,通过投融资规划,可以统筹安排城镇建设,促进社会发展,既取得了经济效益也取得了社会效益。从经济效益来讲,政府从土地开发中获得的最直接收益就是土地的增值收益。从社会收益来讲,政府收益增加,公共服务产品的供应有了保障,为城市建设发展积累了资金。另外实现了节约用地的目标。(2)开发商获得了合理的回报。政府进行投融资规划的目的之一就是使土地开发成本的构成更加合理。虽然导致的结果是开发商承担的显性成本增加了,但是无形中减少了开发商的隐性成本,增加了项目的透明度,也减少了项目的风险。(3)村集体获得了运营资本。根据投融资规划方案的测算结果,各村集体的获益从1000多万元到数亿元不等,以该笔资金作为资本,村集体可以建设门面房或进行其他投资。(4)村民的生活条件得到的改善,政府通过给予拆迁补偿和提供回迁房两项措施,极大地改善了农民现有的生活和居住条件。

【齐文东】投融资规划实施四年来的几点体会:(1)发挥了政府对城市建设的主导作用。投融资规划明确了市场的边界和政府在公共产品提供中的职责,有利于发挥政府开发城市基础设施和公共设施建设的自觉性和主动性,有效满足了群众的利益诉求,缓解了社会矛盾。(2)一级开发成本公开透明,规范了土地市场秩序。(3)四方主体利益平衡,实现多赢。(4)消除了“城中村”、“城边村”,保证了城市功能的完整性。(5)投融资规划作为实施性规划,确保了镇域总体规划的可操作性。(6)保证了农民利益,实现了社会稳定。

今天,各位领导和专家齐聚一堂,对长阳镇的城镇开发工作进行指导,并就长阳镇的开发经验进行系统的总结和提升,将是对我镇未来城镇开发的工作一次极大的促进和提高。希望各位专家、学者给我们提出更好的建设性意见,展望未来,在各位领导和专家的关注下,在各位开发企业的参与下,我们长阳镇推动建设中的信心会更强,长阳镇的未来一定会更加美好,谢谢大家!

【主持人 汪寿阳】下面请北京规划委的副主任夏林茂先生讲话,大家欢迎!

【夏林茂】各位来宾,长阳镇的各位的领导,非常高兴在这里参加研讨会。我想主要体现在以下几个方面:第一,投融资规划是践行科学发展观的具体体现,主要体现在几个方面,第一它统筹了长阳镇在相当一段时间的资金、空间的安排,第二方面统筹了城乡一体化的建设,第三统筹了开发建设用地和公共服务设施,公共基础设施和工作安全设施的几种用地的共同的实施。我想科学发展观实现几个统筹,这几点各个方面做的非常好。

第二,这是落实北京市总体规划的创新的项目,应该说投融资规划是从北京城市总体规划,这种空间规划的另外一个角度来研究城市建设,研究城市规划,应该说是对城市规划的一个非常有利的补充。当时我记得很清楚的时候,在做这个规划的时候,对控规当中规划实施上存在的问题,提出了一些好的建议,后来我在控规的编制在最后的报审中做了修改,这个规划是从空间规划研究的,不是重点,但是现在北京市总体的规划也好,具体到我们乡镇,或者具体下线的这些规划落实的情况来看,这个规划对于控规意向的修正、调整作用发挥得非常淋漓尽致的,这对于落实总体规划,补充规划中从资金方面研究的起到了非常好的作用。

第三,通融子规划是北京市新城城镇规划建设的,开创了一个新的成功的模式。在整个的长阳镇的建设过程中,齐区长已经介绍了,对于城市的建设用地和非建设用地,规划落实通过这个规划解决的非常好,开发商在追逐利益的过程中,如果前头没有政府的正确引导和指导,往往都会出现很多问题。今年北京市正在落实国庆前的中央指示精神,正在北京周边的自然村庄进行整治改造。在这个过程中,我们就发现这个问题,很多村庄,很多城乡接合部,很多藏污纳垢的地区,往往在城市建设开发过程中当初没有在这方面抓紧研究,导致了这个地区的肉,或者带着大部分肉的小骨头开发完了,而给我们政府吐突然的城市接合部的脏乱差。政府到这个时候,这个问题谁来包?政府来包。

【夏林茂】我们目前长阳镇所做的投融资规划,在很大程度上解决了这个问题。所以应该说北京市在未来下一步新城的城镇规划建设落实过程中,它是一个成功的一个先例,一个模式。所以我们在今年的整个北京市的土地一级储备过程中,实际上已经在做这件事情,利用长阳模式,利用这种方法来进行整个土地的一级储备。同时也在要求全市新城的所有乡镇必须编制,我们要实施的规划。实际上它就是投融资规划从某种角度上,当时就是实施,要求全市所有的,现在的只要影响了对城镇进行下一步的开发建设,你必须编制土地实施规则。当时全市走的应该是咱们长阳镇,后来不久昌平也有一个镇也在实施规划,所以他们应该是开创了整个北京市投融资规划实施规划的结合,也得到了北京市规划委的认可,并且对此规划进行了批准。

目前大家也看到了,今年北京市的土地储备在供地的过程中,从到昨天为止将近销售了800多个亿,除了朝阳这些大区卖出去的天价的话,长阳目前是将近70个亿,一个乡镇的土地卖到70个亿,这是非常令人惊喜的,也非常令人鼓舞的。当时他这个规划,如果说当时没有这个规划,无论从规划也好,还是土地储备也好,当帐目清楚的情况下,不会给予整个的批复,也会初步的实现巨大的经济效益。

第四,我觉得这个规划无论对统筹解决经济效益、社会效益和环境效益上都是起到了非常的作用,经济效益毋庸置疑,下一步,我们跟国土部门,国土局在共同研讨新的问题的时候,下一步朝阳镇在我们整个规划下一步要上市的几块土地,依然是北京市很中心关注,也支持的几块土地,对完成今年的供地任务起到举足轻重的作用。我第二个要说的是影响,在整个的规划实施过程中,我们在老百姓的拆迁过程中,几乎是零上访,解决了户籍问题,也解决了长阳镇以前遗留的很多作用。第三个是改善了老百姓的居住环境,实现了城市的绿色空间,使长阳镇不仅是社会经济效益双丰收,同时在环境问题上也取得了成功。

长阳镇做的投融资规划,对长阳镇的经济发展,落实经济规划都起到了很好的作用,同时希望我们把好的经验,好的模式进一步的跟咱们系统工程学会进行研究,把这个模式进一步拿出好的经验打造进一步的辉煌,对国家、北京市整个城市规划建设,起到积极的推动作用,谢谢大家!

【主持人 汪寿阳】谢谢夏主任的讲话,下面我们有请中国人民大学土地管理系的系主任叶剑平教授做主题演讲《城市开发模式与政策解读》。大家有请!

【叶剑平】这次来总结长阳模式的思考,我刚才也是听了一些介绍,大概想了一下,临时做了几张东西,不能说我讲城市模式政策解读,我就从建设模式里面得到一些启发讲几点。

1、城乡统筹,目前我们国家正在进行城乡统筹的建设,在这样的经济发展过程中,由于区域差别加大,贫富之间差别加大造成了很多社会矛盾,要解决社会矛盾的途径就是统筹,工具就是利用系统管理来解决这些问题,系统老说不是口号,它是一个实实在在的一种方法论,利用这种方法来统筹各种矛盾,就能够解决。如果当各方面来看一个问题的话,就很难做到。所以以往我们就更多的着重在了一些微观层面上,比如说刚才的规委的夏主任说的肉拿走了,骨头剩下了,这就是微观的观点,如果当时政府多做一点,骨和肉就一块出去了。如果当初也要把骨头拿走的话,就拿不动了,是因为资金问题。资金问题对投融资的规划又起到了很重要的作用,对未来预期收入都能够测算出来,政府心里有数,有数了之后就敢推了。所以我觉得统筹发展,确确实实这样的建设模式也是符合这样一个思想的。

2、自下而上城市化。以往的城市化,我们刚才也说了都是从中央多地方喊一个口号,大家找一个模式来做,比如北京12个新城等等,这都没有房山区,但是又要发展怎么办?就要自己去找出路,同样的一个问题,开拓了一个思路,这个区域是好的,未来有增值的,包括我们开发商觉得有增值,政府也觉得有发展的方向,所以这样就形成了自下而上的城市发展过程。

3、公共服务均等化。就我们老说公共服务要公平,因为公共服务的公平就造成了各种各样的现象出现,大家都往北京挤,因为北京的公共服务好等等造成了很多不必要的社会矛盾。这样一种自下而上的城市化,这种统筹安排,所以公共服务,包括环境刚才说的社会、经济和环境,这处理的好,处理好的条件就是公共服务好。有钱人来了,就会更加的追加投入,使得它更加好。这些在城市发展中需要思考和解决的一些问题。

【叶剑平】在城乡统筹方面。PPT图中涉及到很多城市的人,有农村的农民,还有地和资金问题,这三者如果能够循环解决的话,以地生财,以财解决人的问题,把这样一个良性循环需要要有地,有资金的循环,所以投融资规划是很重要,解决人地和城市化过程发生的一些矛盾就做到了心中有数。在城乡统筹过程中,全国的平均水平是45.68,到了2020年达到了50%城市化速度,未来的经济增长是一大块考虑城市化,或者城乡统筹问题解决来促进经济增长,来探讨这样一个建设模式确确实实很重要的,由原来的粗放式的城市化,变成了集约式的统筹发展,这是需要探讨的路径。这次刚才我们镇长和区长在说的时候,都在想,是不是政府、企业、老百姓联合作用的结果就出现了整个城市化的结果。

在自下而上城市化方面,第一是地方政府是很重要的。第二是企业,企业如何通过政府规划看到希望,肯定就来了。第三是乡村,刚才的镇政府,村政府和村民怎么进入到这块。如果把这些都团结起来,就达到了真正的城乡统筹。再一个就是农民,农民问题解决了,土地才能释放出来,地解决了基础设施要解决,这些都要靠政府,这些良性循环要靠政府这只有力的手去拨。

在公共服务均等化方面。我这儿有一幅图,这是巴州1970年和2002年的高速公路分布图,均等化使大家在各个地方都可以享受到相当的服务。在市场条件下由于公共服务的不均等化,导致了房地产价格的跌荡。如果公共服务均等化了以后,中心城市很高,周边就低,如果公共服务均等化以后,周边的中心城市房价就很高,如果均等化,周围环境变化的话,实际上就是这样的一个变化,周边的价格上升了,中心城市地价进一步上涨,使得有限的资金和人往外溢出,使它达到均等,这样达到了共同致富,达到了真正和谐的目的。如果真是这样的话,我们老百姓安居乐业真的感谢政府,感谢党,谢谢!

【主持人 汪寿阳】谢谢叶教授的精彩演讲,下面有请北京大岳咨询有限责任公司总监李伟先生做主题演讲,长阳模式解读。

【李伟】各位领导,各位专家,新闻界的朋友们,大家下午好!很高兴在这里给大家解读城市建设的长阳模式。刚才齐镇长向大家介绍了长阳镇的经验,齐镇长是站在政府的角度对长阳模式进行了解读。刚才人民大学的叶教授从公共服务的均等化自下而上的城市化等三个方面对城市规划式进行了解读。大岳咨询公司是专著于基础设施投资专业的公司,我在这里跟大家站的角度不一样,我站在投融资的角度跟大家共同分享,我对长阳模式的一些看法,记得美国有一位诺贝尔奖获得者说了一计划,影响未来世界的经济模式有两种,一种是中国城市化的进程,中国至少每年至少有1%以上的城市化率,每年有1300平方公里的新增城市建设用地,这个规模大家也都知道北京整体1000多平方公里,相当于一年再造一个新的北京。我们认为提高城市建设管理的效率和质量已经到了刻不容缓的时候。

我们也非常高兴能看到长阳镇经过三年的发展,在城市建设积累了一些经验,一系列标志性事件表明:长阳镇城市建设已经取得了阶段性的成功,并已形成了自身特有的模式。下面我想从三个方面来解读长阳模式:第一市场角度、第二政府角度,第三专业角度。

第一,我这里谈的市场角度,主要从市场投资人的角度解读长阳投资模式的意义,在房地产项目中可能还要关注项目的容积率、用地性质、控制高度,交通条件、绿化条件、繁华程度等,这是对一般的项目投资选择的时候综合考虑的因素。这样一种评价方法,实际上已经变成习惯了,这样的方法来评价万科和北京城建的9月份买地的选择,大家会有一个结论,比如基础设施不完善,地价偏高等等情况,这不得不引起人民担心,并且《财经杂志》做了相关报告。

作为房地产行业的龙头企业,万科看好这块地应该有他的秘密武器,至于万科下一步用什么开发模式来实施他的战略,我想他一定有他的方法,一会儿万科的老总会做一些介绍。我们在这里提出万科不仅仅看重成熟规划,更看中政府的实施规划的能力和执政能力。在土地新政之后,政府的管理方式发生了一些变化,比如说国家调整了土地出让方式等等,在这样的背景下,开发商自身实际上难以改变周围的环境,大盘模式应该说很难再改变。开发商对政府的依赖模式更多,比如说周边环境的改变,公共设施的改变都要依靠政府了,周边的教育资源引入和商业资源的引入实际上也要靠政府。大家知道如果住在房山,如果能够提供就业机会也是很好的。在土地新政以后,开发商对政府的依赖程度会更高了。聪明的开发商开始考虑投资项目的条件,一定会把政府纳入到自己的投资决策中去。投资人应该说不仅仅关注项目自身的条件和周边的规划条件,更应该关注政府的执政理念和执政能力,这是我的第一个观点。

【李伟】我这里面谈这些问题是拿万科来说,北京城建等等他们选择实际上都有这样的因素在里面,以上是我从市场的角度对长阳模式一种解读。其次我从政府的角度来解读一下长阳模式,首先提出一个命题,跨越式发展实际上是每个城市政府都想追求的目标,政府都希望自己的城市能够超越空间的限制,超越时间的限制来进行发展,长阳镇政府实现了。长阳镇我们看到突破了辐射和限制实际上形成了异军突起,形成了自己价值高地。在很多城市政府也寻求跨越式发展,在跨越式发展过程中,追求的是非常之举措,但是在非常之举措寻求跨越式发展,往往是欲速则不达,得到的适得其反的结果。这样一些问题的出现,就使地区可持续发展带来了很大的隐患,出现这些问题的原因多方面,包括政府,可能由于政府任期短导致了短期的行为,还有一些政绩工程等等造成的,如何抵制短期行为的诱惑是非常重要的。实际上长阳镇在整个过程中抵制了诱惑,探索了城市发展模式,走出了具有自身特色的长阳之路。

PPT图片上是传统的城市价值形成的曲线,随着时间和投入的增加价值就会得到实现,但是长阳镇做一级开发提高了初始投入的条件,使长阳镇发展走向了健康的道路。我们知道刚才齐区长也讲了,长阳镇在这个过程中多次拒绝诱惑,以不变应万变,坚持自己的科学发展理念不变来应对各方的需求。

在这个过程中按照实施性的投资性规划,刚才夏主任也说了,实际上投融资规划用夏主任的解读,坚持实施性的投融资规划进行建设和管理。长阳模式到底应该怎么总结?我们也初步总结了,我们总结朝阳模式的特点兼有科学性和系统性的投融资规划,由政府规划运作,严格执行。从今天的结果来看他们是成功的,我们可以总结一下,长阳镇通过统筹规划、科学实施,遵循最基本的科学方法,实现跨越式发展。

我的第二个观点,跨越式发展不是梦,关键在于能否科学执政,这是我提出的第二个观点。下面我从第三个角度,就是专业角度解释一下长阳模式,如今“长阳模式”已经开花结果,并已经在房山区及全国部门地区进行了推广。应该说每个城市都有自己的特点,大家对投融资上的需要不尽相同,但是恰恰使这一点使我们积累了更多如何做好投融资规划和城市规划管理的经验。

我们利用投融资的理论和方法,大家知道“两型社会”,国家也批了两个实验区,我们利用投融资规划的理论和方法也为国家级试验区做了大量工作,并且我们把我们的成果做成了论文并且进行了发展,如果专业角度对长阳模式进行解读,长阳模式的很多特点在于科学性和系统性的投资规划方法与政府执行与严格规范是密切结合的。由系统工程协会的创办人钱学森先生提出了系统思维方式的结合,因此我们提出这样的结合,城市建设管理是一个复杂性的工程,同时也有很多人提出这个问题。未来,希望“长阳模式”可以推广到全国,成为我国城市建设方面践行科学发展观的典范。城市建设是一项复杂的系统工程,需要运用系统工程的方法指导实践。我刚才说了那么多投融资规划,我简单介绍一下投融资规划,简单说投融资规划实际上落实城市规划的手段,这种手段以资金统筹为手段的。科学发展观是统筹兼顾,统筹兼顾本身是一个方法论,政府的各个单位和部门根据自己的情况把统筹兼顾的方法落实到具体实践中。

我第三个观点实际上城市建设管理本质是一个复杂系统工程,可以用系统工程方法来解决的,也就是说系统工程不仅把这些火箭送上天,也能指导城市建设的规划。我的汇报到此结束,谢谢主持人!

【主持人 汪寿阳】谢谢李伟精彩的演讲,下面我们有请万科企业股份有限公司副总裁,既北京分公司毛大庆先生做主题演讲,大家欢迎!

【毛大庆】各位领导,各位专家,各位媒体朋友,大家下午好!我想在介绍项目之前,我说一下,今天对于我来说听这个会议非常有意义,我想一个镇域的规划,能够运用系统工程学的思想,能够规划出这么一个大规划。我们在这里几个月的过程中,万科的体会我能够深刻感觉到从区政府,镇政府到整个我们对整个事情逻辑性的推导,我是在以往的项目里从来没有感受过的。所以我觉得确实这是一个系统工程的结果,也是一个科学发展理念的结果,听完这个之后,万科拿这个项目拿对了,因为这是一个科学推导的结果,我想让万科来讲讲很有意思,从06年吴书记开始有这样一个思路到今天拿到这个地,而且马上投资建设,我今天看这个题目投融资规划,恰恰我们是投了资,投了资包括未来的融资,从我们未来循环是这样的,到接下来的建设,到未来宏伟蓝图的畅想,到老百姓的入住,区域的发展。我跟金总说,整个过程这才是一个模式,这个过程的完成这是一个模式。

事情都是有因才有果,很多人在万科拿了地之后问我,觉得很贵,面粉比面包还贵很多看法。实际上我要跟大家讲,这个事情没有什么秘密,但是确实不是拍脑袋而来的,这件事情对长阳做了多次的调研,而且从房山区政府,我印象非常深的,真正触动我的是今年3月份,我们考察团60多人来考察,我那次非常受感动,那次吴区长包含感情的介绍了长阳的发展,而且感情一点都不带虚的,无论对这个地区的大学城,奥特赖斯,而且进京水库的进水,一直到整个长阳的理念,我觉得当时我们在座的,当时在场的一行人都是很受鼓舞。

长阳这个地方对于很多北京市里面的人很陌生的,但是从地图上看,北京的发展是极不均衡的,实际上长阳这个地方在哪儿,离五环只有四公里左右,只不过我们各种交通线没有联络起来而已,我们发展这样一个新镇如何发展?我们利用了三四年的时间规划这个发展模式,我觉得这是非常科学,非常负责任的,所以导致今天有万科等这些品牌的开发商。我记得第一块第我们投标的时候,我亲自举的牌,当时十二家开发商,应该说没有一个小开发商,而且各个都是大开发商,而且我们交流都是对这个地方共同看好的,大家共同看好,肯定有这快地背后的原因的。

这个思路,也可以把这个思路拿回去反馈到你们的系统工程的当时推导来看一看,是不是这个公式推导过来的结果是对的。这个项目,大家知道万科在住宅的发展过程中,已经毋庸置疑是中国最大的住宅建设商、输出商、开发商,而且在全国做了很多新城新镇的建设,万科特别擅长近郊居住大盘的建设。万科在北京是1989年进入北京,到今年整整25年,一共做了十几个项目,长阳项目是我们第14个项目,也是未来在北京的一个大盘,事实上这个故事还没有远远结束,我们一起来建设这个地区。

【毛大庆】万科在北京的发展是比较均衡的,我们在每一个纬度是都有,在西南地区我们也不是第一次进来,特别是中粮假日风景通过比较大的盘改变了当地土地属性的典型案例,并且做了产业化住宅,工业化住宅等等。这里头对西南地区的比较新的地区的价值拉动,我们有一定的经验和考虑。最近出让的地,长阳起步区的六块地,从9月6号开始到十一之前我们完成了三块地,其中不仅是万科的参与,还是其他同仁的参与,这个出让结果是非常成功的。今天我得到了成功的原因之所在,会让我启发更多。刚才李总讲到几条,我也想重复一下,确实开发商对地区的判断有各种各样的公式和风险的考虑。

第一,我们看上的是什么?看上的是这个地区的未来的发展潜力,未来并不是未来多少年,而且就在眼前,就是明年、后年的发展潜力。第一是交通,第二是良好已经成熟的市政资源。我在新加坡很多年,出让土地,我们北京出让土地我在市政协问政协委员,我们出让土地很多地拿了以后,开发商干起来还是很痛苦的,还是干不了,长阳这个地我去了几次,无论从欢迎、道路、市政建设,哪怕路标都非常规范,这个我觉得在北京土地出让土地上都是值得借鉴的,这种出让的状态可以跟国外的出让状态可以媲美。第三个是政府的执政能力,不仅跟规划的接触,跟政府的接触都是效率之快。再一个是在地的分析地块,无论从公建、教育、医院等等的排列上体现在公共服务的均等化的概念。无论从大环境的均等化,还是从地区均等化考虑的都是很周到的。从这些点上减少了隐性的风险,前期显性的成本远远难以弥补以前那种隐性风险的成本。

我们国家房地产开发确实处在一个不断完善的过程,为什么我说长阳模式值得思考,这里面从开发商的角度我想说的减少了大量开发商不确定性跟隐性的成本。从房地产投资,肯定对经济逻辑和经济周期要有分析,万科投资这么多,这次中粮万科在这里50多个亿,这么大一个资金投进来,肯定首先不光是看好房山、长阳,更多是对经济走势的判断。历史上这种图表已经很多了,我就不去分析了,大家都知道心有余悸的,我们刚刚度过了金融危机,有人说度过了,有人说没度过,无论度过没度过都经历了。这样的波动对于我这代人来说是感觉很可怕的事情,但是历史上看看,无论日本、美国经济波动的周期都有他国家的规律性。未来的市场,未来的企业要对波动要有一个常态的心态,认为波动是常态的,而且波动是有规律的。

我们国家从98年房地产真正的市场化之后到今天,也是经历了若干的波动,但是中国的波动,我们受政策干涉多一点,实际上它的经济规律也是很明显的,从06年到今年的房地产的变化,我可以说我们基本上完成了一个基本的波动的过程。我们为什么说完成了基本波动过程?我们看一下情况,从年初大家说小阳春,4月份的时候,我们在电视台做节目,你们年底开发商要流着泪结束09年的市场,当时我们想规划是笑着的未来,还是哭着未来,很难讲,但是现在可以定论,定论与否都不重要,这是一个周期的完成。从06年到今年,同期来比,今年的最后的销售量接近了06年的销售水平,而且到今年年底我们仍是供不应求,而且去库存已经完成了,而且去的没危机的时候去的还厉害。

【毛大庆】像北京市为什么加大土地供应,为什么要大力度的把土地立项均衡化的输出?一定要均衡化。长阳模式也是为北京市均衡化发展做了一个很好的模式。这里面有一个问题,虽然我们量基本上接近,但是价远远高于06年,所以事实上房地产无论从量和价上都有比较明显的发展。

这张图很有意思,我相信叶教授他们没少研究这个问题,北京我们现在看看土地出让,看看土地供应就非常明显,现在我们看一下09年10月份到现在为止,五环路成交总量不足全市总规模的30%,这个量还会迅速缩小,说明北京市的城市化进一步向郊区发展。跟长阳同时出让的土地,有很多土地远远远于长阳,长阳其实不贵,它就在五环的边上。北京城市人口的外溢非常有规律,基本上向着亦庄、通州、岳各庄等方向发展。所以,包括六环路边上土地出让8400多块钱,所以北京市城市人口的外溢,除了西北部之外基本上都在向外溢。最后一个外溢的区就是房山这个方向。房山这个地方的外溢,对房山人口外溢的压力一定壹将来一定会强过朝阳,我们西部人口的密集程度一定不比东部低,我们西部的挤压效力一定大于东部。最近的大兴集中了一部分,再往下就没有地方了,就是房山,房山接纳第一站就是长阳。我们再看一下房价的问题,更说明东北、西北、西南三四环,五六环房价规律,我们再看看西南的规律,所以那一次吴区长我们第一次见面,他说房山是一个价格洼地,应该是一个价值高地,高不高再说,很快在可见得未来能跟他们拉平是一定的,这是对于房价的一个判断,所以我们说这是价值高地。

最后我们说说长阳,开发商对这个地方的分析无外乎基础设施,轻轨等等,前期做了很多分析还是必要对长阳,特别对大学城的建设,特别是CSD的规划,特别是奥特赖斯在这里的落户,尤其是地铁站的修建,将会更快的推动长阳镇的发展。挤压效益,我刚才已经讲了,我们就不再说了,我们具体微观对这个地块周边的挤压效益做了深入的分析,一个开发商对投资50、60亿的投资一定经过深刻的市场分析,我们对这个地区的人口流动做了五年的分析,包括民政局、人口的调查,包括这些地区的房地产的移民的调查,我们做了充分的分析,我有很多数据可以证明这个问题。所以挤压效益将一批人挤压到长阳是势在必行的事情。另外条件已经趋于成熟。操作的设想,这个地区我们想做成一个非常具有风情的住宅区,也符合奥特赖斯、长阳浪漫的概念,我觉得整个房山对长阳的思路是非常浪漫的。我觉得整个都是很浪漫的,富有浪漫主义色彩,所以我们项目希望打造成一个高端低调奢华的同时具有浪漫田园风情的住宅小区,这是我们对项目的定义。

【毛大庆】我们这次就不搞大盘,我们这次特别不搞大盘,还有一个好玩的事在哪儿?一个大地块里面分了很多支路,本来我们对支路很腻烦,怎么做大盘,我们仔细分析了规划背后的思想,吸取了北京规划多年的毛病,车辆无法穿过小区,我觉得这次长阳又是一个超前的思路。我们这次准备做小组团的集合体,每个小组团大概在10万平方米,每个小组团大概是几百户人。每一个组团可以有自己的风格,每一个组团管理非常便于将来,不管是从安全,无论从社区服务都很便于管理。但是大地块里面的交通联络可以做成区内区外有别的,我们探讨大地块里面的小组团模式,等我们有了成果之后再说。

第二个我们想和政府共同做一些合作,共同改造本地区的属地属性,如何把这个模式更好的延续下去,开发商怎么和土地对话,我们要改良这个土地属性。我们准备搞一个文化艺术中心,把CSD的展示也放在我们这个地块,同期开始我们项目的推广。第二个就是优秀的教育配套资源,这几个地里面都有很好的教育资源,但是房山我分析,整个我们西南地区的教育资源是北京城北地区的1/9,无论从重点学校、幼儿园、中学,这一次我们利用我们地块的优势开发商帮助政府一起提前引进教育资源,这次准备在开发前就把学校带进来,这是真正做大盘的思路。

当然巴士连接和地方的连接,我就不讲了,微循环的连接需要与政府共同合作。另外就是整合优质的商业资源,这是一个很大的话题,未来长阳的二号地对面的八号地都有一个很大的商业资源,刚才我讲了地铁轻轨跟边缘组团的商业问题,包括我们五号地也有比较大的商业。这些商业这次我也准备好好的真正的研究一下边缘组团的邻里商业模式,以及地铁的轻轨上盖的商业模式,最近正在研究,我可以给大家讲一个观点,我们会把一部分的具有规模的商业,跟第一期的住宅同时建设,确保老百姓将来未来第一期入住的时候,这个地方已经有了一个好的商业模式,这是我们准备做一个有特色的东西,这个商业不是简单的新光天地这样的东西,可能更具有边缘郊区组团的这样的商业集合,这里面有很多不光建筑设计,也不光是租赁管理,还有很多投融资未来的考虑,等我们以后有了成果再跟大家汇报。

最后我想说其实一个地区,一个新镇的发展,他们前面做了这么的工作,我们只是把这个接力棒放在我们手里面,我们再跑,怎么跑的更好,你们可以再继续跟踪,怎么样把这个模式督导跟踪到开发商的建设过程中,一直到建设到建成,老百姓的入住,包括这个地区的生态的环境,生活的文化环境是否都可以回到你最早的规划上去。好,谢谢大家!

【主持人 汪寿阳】谢谢毛总的详细介绍!下面我们茶歇!

【主持人 汪寿阳】继续我们第二阶段的研讨,有些专家给我提了一些问题,有些问题的话是请教有关的专家,也有些问题请教有关的领导,也有些问题请教我们一线的朋友,请教我们城乡和住房接合部万科刘处,投融资规划对住宅产业化是否有促进作用?

【刘敬疆】对于我来说,第一次接触系统工程这么实在的工作,我觉得是一个学习的过程,另外做系统工程都是这么高的教授在这儿讲话,我也是战战兢兢的,有说的不对的地方,请教授专家多批评!刚才问我的问题,我想扩展到四个问题来回答。作为我们建设部门来说,建设规划,或者城市规划是我们市里工作条例和工作方针。每个同志出现了新的机构,叫“城投公司”,很多城市都有,我觉得跟今天这个会议也是按照系统的来做,这个投资公司和我们过去规划部门、土地部门、建设部门所执行的这种强调城市规划也好,或者区域规划也好,最大的区别就是一个实施的过程。今天下面说了与其说实施,我今天也听到一个很大的观点,所谓投融资的系统是通过资金来控制界面,我觉得这是一个非常好的事情,是值得我们在座的媒体同志,我们各级政府,以及我们相关的协会研究部门认真的研究和推广的一件事情。

就长阳镇来说,比如说一个城市的整体规划,或者说一个区域的整体规划,国家是非常重视的。而且是按照《规划法》来说是由第一任责任人负责的。作为我们长阳镇这么一个投融资规划,我们意义就更大了,我也是第一次知道每一个,在一个镇级的区域里做投融资的规划,我觉得对于我们国家,尤其是科学发展观,尤其是我们叫新农村建设,或者叫城乡一体化意义非常重大,所以我也同意前面几位领导说的一样,把这个事情认真总结,在全国加以推广。我想我回去跟部里有些司局,我回去会把这个情况介绍一下,这是我说的第一个问题。

第二个问题,我是建设部住宅产业促进中心的,后面这个中心,中心的主要内容就是具体的实施,实施什么?实施住宅产业,有很多人可能对机构,或者这个名称很陌生,其实要想形成一定规模,或者提高一个什么什么东西是需要什么?你形成这个产业才能真正把这个领域工作做好,我不知道大家知不知道,我们房地产这个产业,我们很早的时候不敢叫产业,国家没有确定好它是第一产业,还是第二产业。刚才刚才万科的毛总也详细的阐述了他公司拿这块地等等一些做法。作为开发单位来说,比如说第一产业我们要工业和现代产业,它也跨越第三产业,服务业的产业,还要通告买卖,通过合同,通过良好的服务,我们查到它最终的目的。

所谓住宅产业,我们强调工业化、标准化和集约化,尤其是集约化,我们在这个项目会非常非常好的体现,我说长阳这个事情有可能是大开发,或者是公共开发,这里有一些配套或者住宅等等。不管从各种角度来说,这件事是对我们一个新的产业,或者跨领域的住宅产业,无论包括我们部门,原来我们叫建设部,现在新的一届政府,我们一届政府改革叫住房和城乡建设部,更考虑到城乡,第一个问题是万科在这儿拿地,对长阳这块地的这种项目的建设和发展,尤其对这个地区的住宅产业,或者对北京市的住宅产业会有非常大的推动。

第二个问题,就是投融资,我刚才说投融资这块是一个非常科学的一个系统的工程,我刚才也跟金总也在说这件事,尽管我们是两个行业,但是的确是有一个新的模式,按照最简单来说,我理解投融资的规划其实按老百姓说首先有一块土地,这块土地要建设好,怎么建?谁来建?谁来拿钱,谁来收益,都是在投融资规划里头要体现的。通过这件事,我想投融资规划对开发单位,或者是对政府,或者是对权益人,比如说我们这里还有很多村民的搬迁等等问题都是一个交待。或者通过这个规划,我想对于一个项目很好的实施,我想会有很大的帮助。也就是说对各方面的利益都有根本的保障。

我们也在强调产业化,或者住宅产业,如果做一个项目,是一个失败的项目,做一个项目是一个不成功的项目,我想根本就谈不上住宅产业这个词了,我想对于我们国家会在我们国家发展过程中会造成不好的影响。下面一个问题我想说一下万科,万科是很多年前跟我们建设部比较密切合作的开发单位,他的开发理念,首先是从服务开始做起,整个他的楼盘的区域按照各地政府来说不是很好的地。但是它创造了很多的奇迹,万科也是我们建设部国家住宅产业化基地,它的很多项目也是在我们建设部监控,或者是鼓励支持的。比如中粮风景,这个项目是跟丰台的合作,是一个真正的工业化的房子,然后我们也组织了全国很多的人来参观、学习。万科在上海的在建快速住宅的方式,我们也在密切的关注。万科在东莞的文化中心,我们也对我们中国的中国住宅产业起了很好的积极作用。我跟毛总也是同事,也是好朋友,他现在来接手这个事,我觉得这个项目一定会成功,而且他们看了也很准,就是说北京的区域,刚才王总也大概介绍了北京的房市,我觉得西南角的房市肯定在快速发展阶段会出很多精彩的,让人惊讶的一些举动,我也通过中国系统工程协会来支持祝我们长阳镇房山区这么一个大项目,能够取得巨大的成功。

【主持人 汪寿阳】我有两个问题给王一鸣的问题,我国房地产市场是否也存在着巨大的风险,这是第一个问题。第二个问题投融资防范和化解房地产过程中的风险,比如说土地贷款风险中,是不是可以起到好的作用,请回答。

【王一鸣】美国的次贷危机,房地产泡沫造成了,我不大赞成这个观点。房地产泡沫这是一个市场问题,另外金融危机的风险本身不是因为这个问题,确实跟房贷有关,反正这个观点我不太赞同,中国有没有房地产泡沫,我倒做过一个研究。北京、上海、深圳这三个一线城市用1993年—2007年的数据,这个数据分开研究,我做了一个模型,这个模型是非常稳健的。我发现深圳的泡沫大概是深圳的房地产价格1/3。中国有没有发生泡沫,很多人都是用一些办法,房地产价格,跟工资收入比,跟国际上比,我觉得这倒是通过科学的方法来做这件事。

并且我区分了住宅与商铺的,所以你说这里有泡沫,各个城市也是不一样的,当时我只是做了一线城市,我对全国并没有做,这是第一个问题。将来房地产有没有风险?我觉得这不是我们所要做的事情,需要开发商去指导。开发融资模式,我觉得这是一个有趣的事情,我在下面也做了很多调研,我们发现很多地方政府做深层开发也好,后来做基础建设也好,通过这一种模式,就是通过成立成套公司这样的模式。你会发现什么问题?成立公司,其实是政府的一个下设公司,然后钱通过这个公司来进行投资的。

【主持人 汪寿阳】谢谢王一鸣教授,有一个问题张艳处长的,请问投融资规划对开发性金融的发展,有没有什么意义?

【张艳】我觉得专家学者通过一些实物和一些研究性的,跟我们采的东西读了一个长阳模式的发展,这么多年我们银行也在做一些改革,部门的成立只是一方面,投融资的规划也是我们核心竞争力,开发银行在推动地方经济发展过程中,我们非常重视投融资的规划。今天来到我们长阳这边看了相应的模式,我觉得再次证明了这一点规划的一些作用,可以体现在三个方面,一是整合资源,一盘棋考虑,这个项目是国家运作模式的体现,同时可以达到融为一体的对综合、系统性的资源整合,所谓一体就是把整个最基础的部分,产业布局进行布局,包括学校公共的部分考虑进去,而不是就基础设施论基础设施,还有区域开发在整个的大布局存在的方式,还有整个区域的功能的定位,整个区域开发的方向都有具体的考虑。还有城乡的建设,还有一些城中区等等我们都做了一些工作。第五个方面还有环境保护和生态建设,基础设施、产业布局、区域开发、环境保护等等,我觉得它实现了整体综合考虑。另外一方面这是一个综合的体系,我们对它的融资和对它整个东西都是配套的,系统化的,包括投融资体系的设立,因为我觉得像这种城市开发法,包括乡镇开发,有一种肉,有独立性非常高的方面,也会有一会有一些公益性的项目,必须建立一些新的平台,融资机构完善和落实一些常在体制。不会因为前期,或者后期多方面资金的配套,而影响了后面的发展。

我们经常说为什么政府不这样做的?对整个地区的发展和推动有很大的作用,他肯定要做,这就是政府的选择。企业为什么不进入呢?企业进入不是没有原因的,肯定是有原因的,对它论证、评估,包括一些业主,我们为什么会选择万科,其他的房产公司。基本上这个项目,还有农民,他为什么会积极的支持,比如征地的农民为什么会支持到这个项目,会有一些对村镇的?在投融资的时候会有均衡化,几方面利益的运作可以达到均衡化,可以实现整个优化配置。

我整体感觉到它是一个多赢的,比如说在各方面,如果在这种情况下,会愿意以多元化的融资渠道,比如说政府发行一些票据,其他的金融配套等等来提供一些服务。

【主持人 汪寿阳】董纪昌,能不能讲一下你们研究的工作?

【董纪昌】我们目前主要是每年大概出一个房地产的报告,关于重点城市也做,对北京市的我们做的比较细,关于各个区位都要做到,这个报告谈到房地产三大问题,土地、资金、市场。我们一般做房地产研究,甭管地产,还是房产都从几个层面来做,关于宏观调控的政策,另外还有关于政府遇到的一些应急的问题,大概每一年根据数学院那边做了跟房地产相关的工作,但是目前我们重点的研究侧重于房地产金融风险,大家知道这次金融危机暴露了很多问题。其实大家也知道从美国的2000年到现在经济周期来看,我们有很多类似的,比如说高房价,低利率政策。也希望有机会的话,能够跟朋友合作做一点东西,另外我简单谈一下对长阳模式我自己粗浅的认识。

我大概有这么几个问题,第一这种整体的统筹规划,当然我没有看的太清楚这个规划,地价多少才能保证?一方面是不是导致土地地价过高,将来回迁以后会导致品贫富界限比较明显。再第一地价过高,更多的投资者进入房地产,政府的金融风险是不是增加?还有一个过低,我们考虑土地平衡资金,这里也有风险,如果过低的话,贱卖土地也有这种风险等等,这些都是一些粗浅的想法,不一定存在,可能跟未来经济发展情况有关系。刚才毛总也在讲,今年实际上是供不应求,这是不是跟我们今年的GDP增长,比如说我们二级市场部规范等等有关系,明年到底怎么样,未来的房地产走势怎么样,我们很难判断。

【主持人 汪寿阳】接下来请金总做一下发言。

【金永祥】落实投融资规划会遇到一些问题,另外一点也介绍我们大岳公司在这方面做的一些事情。今天参加这样一个会议,大家研讨长阳的模式,或者长阳现下,说实话有很多展望的思想,在今天收获也很大。所以有机会来参加这样一项工程,我觉得是很荣幸的,感谢区长和书记给我们这次机会。我说荣幸在这样的项目里,我们产生了投融资规划这样一个概念,因为在以前是没有的,另外很明显在这个概念和相应的理念的配合下,我们在形成一些经验,这些理论和经验,它会在我们以后的其他地区城市建设过程中,起到很大的参考作用。我们中国改革开放,最早是从小岗村开始的,我们长阳会不会在建设里面,特别小城镇建设里面能够起到小岗村的建设作用,我们会期待。如果真是那样的话,作为一个参与者,看到长阳发展的成就,我觉得每一个人都可能会感觉到很自豪,也可能会流泪。

正是因为这样,我们对长阳这个项目也有很高的期待,我们说实话,整个投融资规划理论也好,现在形成的经验也好,现在也是长阳镇房山区政府领导有智慧,这是最根本的问题,我们只是一个参与者,虽然是参与者,今天我们在谈这个项目的时候,说实话也诚惶诚恐,也战战兢兢,说实话今天仅仅是一个开始,我们整个谋划的阶段过去了,实施有一个很好的开关,就这样一个项目,像小岗村一种期待,我们未来期待什么呢?期待着有更大的,更有实力的投资商能够进入,能够在这个区域里带来一些高端的产业,另外引入一些高端的人群,我相信我们走到今天,这可能是唯一的选择了,因为我们地价起来了,我们房价一定不可能太低,相应的人群就会高。

这些产业,这些资本和这些人群必然促进长阳区域的发展,所以我们相信房山区的领导,也相信我们长阳镇的领导能够珍惜这次我们今天的长阳模式和长阳现象,刚才毛总说希望以后我们跟踪,我们会继续为这个项目提供支持。说到投融资规划的落实情况,投融资规划的必要性很多专家说的很充分了,对任何一个开发区域都是有价值的,并不是我们做的工作在以前没有,我们做的工作在长阳的领导和房山领导,他们让我们做这个工作,大家一起完成的是把很多工作真正落到实处了,实际上以前整个工作内容大家一拍脑袋,一开会就结束了,这可能有一年,或者几年的时间来做,我们说的投融资规划把很多零零散散不系统的东西放到一起了。我们通过这样的方式把资本和市场的因素融进这样的方式里面来,这样使它更科学了。

刚才我们几位老前辈说了统筹兼顾,我觉得这应该是统筹兼顾了,我们扎实的做到了这一点。大家可能会讨论高房价,对政府、开发商有什么好处?我觉得这种模式最大的好处在于比较好的通过前期的策划,也比较好的理清了政府的这种界限,这样就会减少浪费,大家能够分享到一些利益,这样一个好的事情要想把它做好,我觉得可能就应该把这个事情能够做实,因为投融资规划不是长阳镇自己都能做的,或者大岳都能做的,是很多人都要参与进来,在全社会营造一种气氛,不能把这件事做假了,我们过去引进了很多方法,这个方法移到中国都变味了,变假了,变了之后就不好使了,很多人不经念歪了,所以造成这种现象。我们协会也好,建设部也好,以后更大的影响政府在实施这方面的工作,我觉得防假打假是很重要的方面。

另外我们大岳咨询公司,实际上大岳公司在2000年以前,已经开始了在新城开发区建设工作。长阳这个项目确实给我们带来了很多收益,我们在全国很多地方已经做了很多这方面的项目,我们在这方面应该说形成了一个比较专业的团队。大岳咨询公司我觉得是为社会来做工作的,如果我们挣钱,那可能毛总的零头也比不过,我们做的是为社会的发展尽一点微薄之力。我们在28个省会城市做过类似的项目,我们做的东西都是很踏实的,像李总监所说的脚踏实地都能规范的完成一些项目,使地方政府少走弯路,减少浪费,通过这些事情提高整个城市的价值,伴随客户的发展,我们自己也能够成长,投融资规划为我们增加了一个完成这项工作的重要的手段,现在是我们很重要的手段,在很多地方,我们也都在讲,也都在宣传这样一个观念,也在使用这样一个手段。我们实际上因为在全国好多城市都在实践这方面的事情。

这种方式能够被中国系统工程协会看中,我们感觉到很荣幸,我觉得系统工程协会确实他们很敏锐,实际是从一次讨论会,他们觉得这个事很重要,跟国家一些领导人的想法结合起来,实际上我们并没有这么伟大,我们主要做一些事。以后我们要和中国工程协会,首先配合他们把上报的工作做好,因为上报也需要大量的准备工作。今天可能零零散散有一些,我们还要继续做工作,只要陈老师这方面需要,我们就去做,只要长阳镇需要我们就去做。这个工作做好社会意义很大,除了社会发展,我觉得有一点我们能做到,把我们成功的经验总结出来在全国推广,这个意义是很大的。我们这个项目小组曾经对十几个城市做过调研,随便调研大概据说这十几个城市有一百多亿的浪费,这种浪费跟受贿完全没有关系,完全又一些失误造成的浪费,所以我们是想如果把长阳这种模式推广出去,让我们从说的高调一点是落实科学发展观,说的有道德一点帮助民族做一点事,不光怎么样推动社会进步一件事情,我们愿意身体力行。

大岳现在有80多人,做这块工作有30多人,我们人力有限,不可能把投融资规划这项工作全做到,但是我们努力去做,我们业务不仅在北京,在外地也比较多。这么多年在市场上做,我们也有很多好的伙伴,像长阳这样做成这样,天时不如地利,地利不如人和,好的领导很重要,领导有智慧,有理想,有远见,无私,只有这样的人才能把事情做好,在长阳我们很幸运碰到了这样的团队。刚才李伟在说的时候,开发商以后要买政府,我们作为咨询公司,我们为社会提供服务的时候也是一样,我们希望去追随那些和我们志同道合的这样一些领导,帮助他们去做事,也帮助他们去成长。

【主持人 汪寿阳】我想房山区今天也来了一些委局办的领导,能不能从你们自身来谈一谈投融资对未来发展有什么作用?另外推广长阳这样的模式还要做哪些工作改进,看看哪位领导带个头?

【李军】我是长阳镇的党委书记,这个感触挺深的,这个活动回忆起来,这三年,刚才金总说看着老了,这三年的规划确实不容易,吴局长在长阳当书记,在做长阳整体规划,提完之后在控规审批的过程中考虑到长阳面临的一些劣势和优势问题。最大的劣势在哪儿?我们建设用地面积很少,我们中间实际相当于五万人的规模,策划了在中心区也就三百多平方公里这样一个面积,这个面积但是在这个面积之外,我们有很多的永定河200米的绿化带,小清河、南水北调等等,这些所有的控制建设的范围,大部分还都是村庄的状态。这种村庄的状态,如果我们在现有的规划建设用地范围内建设城市用地之后,这些城市周边就是这些平房,这些农村。没建设之初,这是最大的劣势,将来谁来开发,谁来建设,建设之后是什么品位的城市?解决这些问题我们坚持科学统筹,能不能建设用地解决周边所有的规划的实施。

其实这是一个多赢的方案,受到启发,吴区长在大连挂职三个月,学习大连城市建设的经验,拆出一片广场,广场旁边的地再去挂牌,用挂牌的收入足可以把拆建的投入弥补回来,形成一个高品位的城市。长阳受到这点启发,所以王总提到说,后来我跟他们误打误撞,后来我看了这个项目,旁边一片村庄,这边一个特别好的楼盘叫万科紫台,首先买房第一个人先问你,旁边的村庄怎么办?所有的卖房的人都会说旁边的村庄将来要拆,要建公园,所有的销售人员都会这么说,周边都是这种情况。很好的一个楼盘处在周边乱七八糟的村庄,也许真是一个绿地,也许真是一个项目。

现在咱们要给大家一个是政府的信用,咱们政府要负这个责任,要给开发商一个非常好的盘,大家都会受益。我们政府、企业、购房人选择共赢的方式,把隐性的东西变成显性的东西,把里面的公共设施配套也都明朗化。这三年大家努力在实现这个目标,所以我们是努力实现这个目标,2009年,我们同时拆的是8个村,从8月份开始到现在,目前8个村的村庄基本上都已经完成了。这些村为什么要拆掉,其实按照开发用地,只要采掉一半就可以挂牌了,是因为要借助挂牌,要把周边的一切环境都要改变了,所以我们要的就是这个效果。这八个村60%都是属于铁路边,所有的绿化带和公园占地,我们拆的整村拆,拆完一起建。我们在长阳干,我们是用信心的,谢谢大家!

【主持人 汪寿阳】看看房山区还有什么?

【段维鹏】在座的都是学者、专家,都是老师,咱们吴区也是老建委,到长阳当书记以后,跟李军镇长他们从实际出发,站在更高的角度,应该说咱们中国系统工程协会都看重了,实际上真的就是一个按照一个系统的思想解决的长阳的近期、远期发展大的问题。虽然说当时是出的认为解决长阳这么一个小地区的事,但是这非常有意义。一个是它是统筹的考虑了,实际上说开发商,开发商是在政府指导下的,谁是开发商,真正的开发商最大的开发商是政府,政府你都得管,你是经济,你是社会,你是环境,你是人口,你整个把你所有的这些资源,你的政策统统的都得整合,我看应该说他们是站着这么一个大的高度上来解决的。

刚才李书记也讲因为房山区早年的时候,就是专门派出干部上大连学习,当时的时候做经营城市的这种思想,就是这种环境完了进行经营城市,实际上这一次的时候,应该说对于经营城市,对于建设城市这应该是一个成功的范例,这是第一个,有一个统筹的。实际上开发商看中了这个地方,解决了好多隐性的难题。第二是开发商自己解决不了的难题提前给解决了,比如说环境的问题,比如说市政基础设施的问题,比如说最难的是农民城市化问题,所以第二个大的问题其实就是这个的投融资中的体制的规划。解决了现实和长远的问题,所以对于开发商来讲,他的价值,他没有这么多的后顾之忧,大家都很明显的,开发商有一个项目了以后最难的问题实际上是遇到了农民的问题,农民的问题实际上应该说是我们目前国家遇到的一个大问题,国家为什么提出城乡统筹,是国家遇到的问题,加快城市化的步伐,投融资应该再讲符合长阳的实际,也符合实际上城市化发展的实际,应该说是一个创意,也凝聚着在座各位老师辛勤的劳动,从一个部门的角度也表示感谢!

另外,就是城市化发展当中还会遇到好多的问题,刚才中科院已经提到,在这个当中还会遇到好多的事,还得一叫细化,二叫提升,干部讲都是叫三论,系统论、信息论、控制论,现在还是最新的思想,我们对这个应该是非常的感兴趣。再提升就是实际上,再多说就是落实科学发展观的具体的体现,这是第二个问题。第三个还有一个问题,就是我们政府,我们在政府的时间长了,怎么解决社会的问题,怎么解决开发商的问题这些问题,这是一个切入点应该说。十分感谢各位专家!

【主持人 汪寿阳】接下来请房山区吴区长做总结讲话以后,看您是先讲话,还是媒体先提两个问题。先讲吧。

【吴会杰】各位领导,各位专家,各位媒体朋友大家下午好!我代表房山区委区政府对各位的到来表示感谢!大家集思广益,畅所欲言,大家也达成了一些共识。反思起来,我既是发起者,也是实践者,可以说大家提的一些观点和意见我是完全赞同的,我深有体会。从06年之初,当时面临到长阳这个地区未来怎么发展的问题提出了一些建议。在全国的同质化进程中,我们也走了很多弯路。经过这三年多的实践,我在实践中也有这么几个体会。

第一是投融资规划长阳模式只是一个思想,一个方法,不是静态的,而是动态的。因为政策在不断的变化,群众的诉求也在不断的调整。所以说我们不能把它看成一个静态的问题,应该随着我们政策、市场、群众的需求,包括开发企业的一些诉求,我们必须坚持与时俱进不断前进。我们每年运行下来积极查找问题,包括我们原来测算的我们整体的方案变化都是很大的。

第二点体会我非常赞同毛大庆总经理所提到的,我们这个模式,我仅仅认为刚取得了阶段性的成果,它的实施过程也有问题,必须把政府群众、社会加上开发企业统筹进来最后的成效才能最终体现我们到底长阳模式怎么城乡怎么样?我们的理念政府、群众、企业实现共赢,社会要实现和谐,社会要和谐才能叫最终成功。

第三点感触就是这个东西对于我们政府科学执政,科学决策有了一个参考模式,我们房山区政府在推进城乡一体化,特别是推进了三化两区建设我又是一个决策者,在站在这个角度上我感触又很深。可以这么讲,正是因为有这个理念,有了这个做法,在后期,在长阳的投融资规划以后,我们又和大岳公司合作,对整个房山区,结合北京市对房山区整体规划的批复,以及各个镇级规划的批复,做了一个粗线条的统计。只有掌握了自己的家底,决策的时候才有依据,才敢于决策,才能够不至于造成决策的失误,包括像土地储备,我们重大产业基地推进融资也好,过去仅仅由我们被动接受银行对我们的评估,认为你房山行,我就给你,不行我就不给你。由于政府被动的接受,现在不是了,我们现在家底很清楚,我们资源到底在哪儿?将来我们产出需要多大投入,我们基本都清楚。什么项目,哪个地区是快发展的,哪个地区是慢发展,哪个项目该上,哪个项目部该上,我们都清楚,所以我们始终把风险降到最低。

第四点体会,投融资规划,或者实施规划也好,在实施过程中受什么影响?第一是在各级干部控制,包括你任何考虑规划,包括你的控制性规划,我都不听你的,我不按那样办,我就考虑眼前,考虑政绩,所以这取决于我们干部,不要说你的高楼建了多少,就是你的政绩;第二个因素是制度;第三制约因素,刚才咱们专家提到一个很尖锐的问题,你把这些成本全挤到土地里头,你就转嫁给了开发商,确实这个问题是非常关键的问题,制约什么?一个是市场风险,不成规划不能进入,否则会形成你的成本高于你的市场。如果你政府不让企业家得利润的话,你政府得不了利润,这是一个市场背景因素。第四是政府的公共服务因素,有些个投融资规划本身,还有一个重要的环节就是合理界定政府和企业应该承担的责任,也就是说该我政府投资的我就不会转嫁给企业,这是政府的责任,包括建一些学校,也是根据市场的背景,根据具体情况政府决策让企业承担多少的时候,企业承担不动的时候,由政府来承担。

我们在实践过程中,我们有这么不成熟的几点体会,我想借此机会,就成果问题提这么几点建议。第一要求长阳镇不断的完善规划,现在我们意识到没这个意识不行,没这个东西不叫投融资,叫实施方案也行,一定要贯彻落实好,同时坚持与时俱进。第二我们在全区要做好长阳共存。第三希望咱们尽快整理材料上报国委。第四继续加强对城市规划建设管理监督。再一次衷心的感谢各位,谢谢!

【主持人 汪寿阳】刚才吴区长做了非常权威的总结,总结的最后也对长阳模式提了一些新的希望,一是不断完善,还有在全区推广。今天这个会议开的非常的成功,再次感谢房山区人民政府大力支持,长阳镇镇政府的支持,还有我们大岳咨询优先管理公司的协办,谢谢各位专家。我们今天的会议就开到这里,谢谢各位!