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编者按:
日前,国务院常务会议研究确定了九条金融促进经济发展的政策措施,其中,房地产信托投资基金
(REITs)作为创新融资方式的性质得到了明确。酝酿数年之久的房地产信托投资基金在政策放行上已无障碍,对房地产业也是一种信心的鼓励。

新闻连接:  
·国务院确认通过REITs融资
·孟晓苏建议将REITs引入廉租房
·金融“国九条”放宽地产融资
·聂梅生:REITs政策年内出台

名词解释:
房地产投资信托基金(REITs)通过发行股份或受益凭证,吸引社会大众投资者的资金;由专门的基金托管机构托管;并委托专门的机构管理和运用资金,通过多角化投资,选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行组合投资,有效地降低风险,取得较高的收益。

类型
主要特点
  权益型 REITs (Equity REITs)   拥有并经营收益型房地产,是REITs的主导类型。
  抵押型 REITs (Mortgage REITs)   直接向房地产开发商贷款,
  或者通过购买抵押贷款支持证券间接向房地产商贷款。
  混合型 REITs (Hybrid REITs)   既拥有并经营房地产,又向房地产所有者和开发商贷款。
  资料来源:国信证券经济研究所
  业界观点
· 张江高科董秘周丽辉
  REITs对于那些有扩张意图但现金流比较紧张的地产公司吸引力比较大。但对现金流断了的企业,就直接卖项目了,REITs产品帮不上太多忙。
· 世邦魏理仕上海投资部董事周永胜
  REITs的特征符合商业地产长期持续经营的资金需要,它可解决中小投资者投资大型商业物业的市场通道问题。
· 中国企业海外发展中心主任、首席经济学家孙飞
  由于银行业金融资产总量过大,其它体系建设还有待发展,因此,REITs的放行也只能在一定层面上缓解开发商流动资金紧张的现状,目前还要以控制风险为主。
· 广东省房协理事、地产专家赵卓文
  目前房地产行业融资渠道单一,REITs的放行将扩大企业融资渠道,解决资金短缺的问题,是一种完善企业融资渠道的办法。如果基金成功推出,有可能让房价下跌的趋势得到缓解。
· 金融专家郎咸平
  房地产信托基金的推出短期内能给地产企业带来融资上的支持,但仍属治标不治本,目前房市的根本问题是需求。
· 金泰地产总经理谢苏明
  REITs的放行将改变目前单一依靠银行贷款的融资模式,长期以来银行承担着风险,通过建立基金可以将银行长期存在的金融风险适当转移,这样可以扩大抵押贷款的范围,有利于扩大投资、分散风险,是个突破的时机。
· 广州知名地产专家韩世同
  REITs让企业的融资渠道多元化,但要进行严格监管避免产生类似美国次贷危机这样的金融风险。目前房地产企业最重要的是需要从内部机制进行调整,检讨自身的行为。香港的房地产商负债率为20%,但国内的则达到60%—70%,净负债率更高。
  常见的房地产投资信托基金(REITs)架构

1.REITs管理公司。由发起人组建的基金管理公司担任,是基金组织结构中的核心,主要职责是管理基金的资产和债务,以保障股东长期、持续、稳定的利益,同时收取基金资产管理服务费用。
2.托管人。是基金资产的保管人和名义持有人,结合我国国情,建议由具有基金托管资格的商业银行担任。基金托管人负责基金资产保管、基金投资运用项目资金往来结算、对基金管理人的投资操作进行监督等,并根据托管资产的价值每年按一定比例收取托管费。
3.基金持有人。是基金单位受益凭证的持有者,享有基金资产的一切权益。
4.房地产项目管理公司和房地产物业管理公司。负责基金所投资持有的房地产资产的经营、出租、管理和维护,并收取管理费。根据实际情况和需要,二者可以合二为一,也可以分开设立。
5.顾问公司。根据需要,基金管理人可以聘请专业的房地产顾问公司,为其投资策略提供专业服务,同时支付相应的顾问费。

  房地产投资信托与房地产直接投资的比较
 
房地产投资信托
房地产直接投资
 流动性 高度的流动性 流动性差;出售物业的难度大且交易成本很高;
出售物业可能是变现的唯一途径
 收益稳定性 收益平稳,受房地产总体市场的影响较小,波动性小 受房地产总体市场的影响较大,价值和收益大起大落;
也可能有较高的收益,但收益不稳定
 管理方式 由房地产专业人士管理;管理层在房地产投资信托中占有很大的股份,能有效防止管理层与股东之间的利益冲突;投资者借助管理层开拓良好的融资渠道
投资者要自己介入房地产的具体业务;花费的时间和精力过大;聘请专业人员很容易造成管理层与股东之间的利益冲突及因委托产生的道德风险;投资者没有便捷的融资渠道
 物业与资产类型 物业类型多样化;物业所处地区的多样化;资产多样化 受投资资本规模的限制,物业一般集中在一种或几种类型上;
地区集中,资产单一
 投资风险 能有效抵御市场变化和通货膨胀变化的风险;投资风险小 受各种变化的影响大;投资风险大
  投资REITs给企业投资者带来的优势

1.变现性高
REITs是一种间接的房地产投资类型,在过去企业若要投资房地产的话只能是通过直接购买或是投资相关股票。相比较直接购买不动产,需要中介结构,费时费力,手续烦杂,且投资门槛金额庞大变现性差,REITs申购门槛低,交易方式和股票相同,流动性较佳,若企业有资金上的急需几乎可以及时收回。而且相对于不动产投资,REITs具有很明显的流动性上的优势。

2.分散投资风险
REITs是一种投资组合的方式,注重的是分散风险。REITs的常见的投资经营标的包括办公大楼、购物中心、饭店和卖场等,多为不动产的组合。相比较投资单一的不动产而言,可以避免投资标的的集中风险,因此REITs的投资风险相对比较低。

3.收益能力稳定
REITs每年固定分配股利,使得其投资报酬率相当稳定。REITs的现金流主要是来自于租金收入、管理维修费用及承租率等,相对比较稳定。公司的财务状况,以及获利能力不会直接地影响到REITs的收益,不会象股票一样反映的那么直接。因此稳定的收益可以让企业的闲散资金得到很好的增值效应。

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