孔子云：“三十而立，四十不惑。”指的是人在三十岁时就应该确定自己的人生目标与发展方向，到了四十岁就没有什么可以顾虑、疑惑的了。

作为一名地产老炮，出身于1972的王胜江，在1999年正值青春年华的时候，加入了SOHO中国开始了自己的地产征程，从一名销售干起做到了SOHO中国副总裁。

在SOHO中国的14年职业生涯中，王胜江经历了地产黄金时代，例如2010年在银河SOHO操盘时，虽然售价6万一平，但开盘当天就卖了28个亿，一个月销售了60个亿。不过在2013年，正值“四十不惑”的王胜江则选择了创业，这次再出发的核心就在于其想“做一些自己喜欢的事”。

创业初期，王胜江跟别人合作尝试了一下对旧写字楼和产业园的收购和运营。2014年当“大众创业、万众创新”的思潮席卷全国的时候，嗅觉灵敏的王胜江深切感受到这是一个好机会，看准了双创这个大方向，决定从事“双创+房地产+金融”的平台运营。

2015年4月19日，洪泰创新空间成立，创始人王胜江联合俞敏洪和盛希泰，要打造第一家创业服务生态平台。如今，洪泰创新空间在全国布局15个城市，已拥有近30个创新空间，也投资孵化了一些企业，其中有些已经拿到了著名机构的投资。

对于王胜江而言，创业2年多的最大感受是，2015年很多创业者拿着简单的报告和PPT就来找投资人，2016年创业者有了团队和产品之后再找投资人，2017年创业者账上没有一些流水和收入不好意思找投资人。这个过程和众创空间的发展是一样的，在这一情况下，洪泰众创空间也不断走向产业和生态的联结，把创新和实体经济结合。

如今，中国的房地产行业正在面临新机遇和新挑战，同时“共享理念”更是犹如雨后春笋般遍地开花。站在新时代的起点，王胜江表示未来开发商将转变成为运营商，房地产的下一轮核心要点将是内容升级和服务升级，对于众创空间这一行业而言，知名品牌不是太多了而是远远不够！

内容和服务升级是未来地产发展关键要素

作为地产黄金十年的见证者，王胜江认为对中国地产行业影响最大的政策是，福利分房结束到信贷政策放开，这是启动房地产黄金十年的最重要的要素。

回忆起当年在SOHO中国的从业经历，王胜江笑言道：“最初购买SOHO中国产品的人都是一次性付款，很少有人贷款。随着信贷政策的出台，2000年以后贷款的人变多了，首付20%-30%就可以买房，甚至零首付出现，当时做贷款可以轻松做25-30年贷款。”

王胜江指出，随着信贷政策的出台，让人们对房地产的消费观念进行了改变。2005-2008年中国房地产市场进入上涨阶段，2008年经历全球金融危机影响，中国楼市低迷了一阵，2009年以后进入飞速上涨阶段。在这个阶段，自住、投资、投机同时存在。

“2010年我在银河SOHO操盘，当时项目售价6万一平，一天就卖了28个亿，3天销售近50亿，一个月卖了60个亿。当时有大家对房地产投资和投机过度的一种投入。”回忆起当年，王胜江表示出于投资和投机，让很多人涌入房地产市场。而如今，随着政府强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策指引，地产行业将进入租赁时代，这是基于城市化进程中大量外地人口涌入大城市的需求，也由此推动房地产行业的改变。

根据行业的发展情况，王胜江把中国的房地产模式概括为三个阶段：

第一个阶段是万科模式，就是盖房子，中间有商业街，盖大量的工业化标准化的住宅。

第二个就是万达这种购物、休闲、酒店、电影混合的业态，这个更多的是满足老百姓购物、吃饭的休闲需求。

第三个模式，就是现在很多人在探索的万众模式。万众模式是什么呢？更多的是新体验、新消费、新工作、新生活。

王胜江表示，随着城市化进行达到高峰，某些区域物理空间供给会有相对过剩，房地产行业的发展重心将更加侧重高品质、规模化的空间运营能力，这也将取代拿地能力、造楼能力，成为地产行业的关键能力，这表明当前房地产行业进入了服务和内容的时代。未来，地产企业会从开发公司变成运营公司，从销售变租赁的转变，实现服务升级、内容升级。

非高频次需求，共享就无意义！

“共享”无疑是近几年最热的一个话题，共享办公、共享单车、共享汽车、共享充电宝、共享雨伞、共享篮球、共享KTV……突如一夜春风来，共享模式遍地开。

对此，王胜江表示，由于消费升级，用户对原来的消费体验不满意，对出租车、单车使用不满意，在这个场景下诞生了共享。同时，很多人对于共享有误区，有很多伪共享、伪创新出现，影响了大家对共享的判断。

在王胜江看来共享要形成自己的运营模式，必须拥有两个基本点：一、左手端要有大量闲置资源，右手端有大量对闲置资源的需求，这两个中间需要一个平台，才会产生真正的共享。二、两者之间的平台要形成商业模式，一方面要满足用户，一方面要赚钱，这个最基本的问题解决不了，这样的模式没法存在，这就是伪创新。

“目前，大家对共享的理解有些偏颇，共享不是无序，共享的本质应该是共治共理，需要有序的管理。如今，有些公司把共享概念扣在马扎或者雨伞上，这不符合市场需求。首先没有大量闲置资源，第二没有大量的刚性需求，第三没法盈利。”王胜江坦言，随着共享经济成为大家关注的热点所在，也导致了一些伪共享和伪创新出现。

“现在这一轮共享有点像当年的O2O，比如上门洗车，1元钱洗车，高峰时期成本实际是100元，需要投资者补贴99元，希望通过后期的保养来盈利，但实际上消费者用1元洗了车，不太可能再用正常的价格去保养，除非保养还是1元，那么投资者又亏钱了，所以这是一个伪的商业模式。比如，你非要共享雨伞，放在酒店可以，可以作为酒店提供的一种服务，偶尔用一下，不能成为商业模式，这种商业模式和服务没有强烈关联，很多人把它拿出来做成独立模式是错误的，因为刚性需求不能是点状的，而应该是持续的需求。如果非高频，共享就没有价值。”

众创空间进入优胜略汰时代

这两年中，创新空间如雨后春笋般在全国各地绽放，而以WEWORK为代表的国外巨头亦杀入中国市场，市场竞争不可谓不激烈！而众创空间亦经历了从无到有，从有到热，再到传出“倒闭潮”的过程，很多人都认为2017年是众创空间的关键年。

对此，王胜江表示，目前，众创空间正在处于优胜略汰的时代，现在有很多跟风不懂的人也加入这个行业之中，不了解众创空间和房地产的关联，也不了解与双创企业之间的联系，在这种情况下预计有一半以上的企业将被整合、淘汰、洗牌，但也不排除有些写字楼和产业园挂一个牌子，说自己是众创空间。

“铅华褪尽留本色，大浪淘沙始见金。众创空间行业已经从野蛮生长到深耕产品和服务的阶段，通过新陈代谢行业才能更好的发展。”王胜江也欣喜的指出，“9月15日，科技部牵头了发布了众创空间标准，标志着众创空间这个行业真的形成了，通过2-3年的发展真正成为了一个行业，有了行业指导标准。2017年，众创空间行业是往上走的一个转折点，会有更多的百花齐放，有更多有内容有服务有实力的人参与。3-5年之后，会出现行业巨头和真正有影响力的品牌。”

对于，未来行业的发展方向，王胜江认为，不管是最近火热的雄安新区，还是北京房产限购新政，都充分说明了我们要进入一个真正的让存量资产升值、升级的时代，房地产只是一个载体，房地产会有颠覆性的事件出现。

“房地产的下半场将是内容升级和服务升级，众创空间是内容升级和服务升级中的一部分，而目前著名的众创空间品牌不是多了而是少了。只有大量的品牌出现，才会有竞争，产生真正的服务，才能满足中小企业的服务。”对于众创空间的未来，王胜江充满了信心。

而针对WEWORK进入中国市场，会对行业带来的影响，王胜江指出，WEWORK作为在国际上有影响力的联合办公品牌，进入中国是件好事，但其在中国的本土化还有一个过程，目前对中国同行的影响主要还是集中在新闻和舆论影响上，同时WEWORK目前更多的是偏向于办公和工位，以及线上的社群服务，而我们中国的众创空间不少都拥有孵化器，为企业提供更多服务，从这种意义上来看，更能满足中小企业的现实需求。当然国际品牌的进入将产生竞争，但只有竞争才能产生进步，对行业发展是好事。

王胜江指出：“当房地产进入存量资产管理时代，物理空间供给会有过剩，最大的痛点就是缺内容。创新创业生态平台是中国经济最有活力的地方，就是共享空间最好的内容，我们在共享空间建设创业服务生态平台也折射出了中国从房地产驱动向创新创业驱动的转型。”

王胜江还认为，未来科技创新和实体经济创新，是下一步经济发展的重要着眼点。同时，创新更是影响中国经济发展的核心力量。