主持全联房地产商会工作多年，原秘书长钟彬在业内的知名度很高，对行业发展有着深刻而独到的见解。

应中国网《地产30年漫谈》栏目组之邀，钟彬先生日前就行业发展的关键问题接受了采访。采访当天，他穿着浅蓝色的polo衫，戴着透明边眼镜，儒雅、亲切。

一个小时的采访异常紧凑，小编一个个宏观话题和行业热点抛出，关于长效机制、城市运营、海外投资、长租公寓等，都得到了他逻辑缜密、见解深刻的回答。他一针见血地指出长效机制的三个方向：土改、金改和税改，他坚定地认为：城市运营的方向就是可持续，没有可持续就谈不了城市运营。而在房地产金融对行业的影响问题上，他观点明确：资金不是翅膀，资本才是翅膀。他话风简洁有力，善于旁征博引。

如今，钟彬先生深耕房地产投资领域，已经促成了业界的一起大并购，为这个行业进入新的时代推波助澜。

本期中国网《地产30年漫谈》栏目将与您共同分享钟彬先生对行业的深刻思考。

以下为采访原文

Q:地产30年间，有哪几项改革对行业带来的影响最大?

A:有三个政策促进了中国的房地产行业发展：第一个也是最重要的，是福利分房制度的取消，没有这个制度，就没有后来的商品房市场和保障房制度；第二是土地招拍挂制度，没有它就没有生产资料来源；第三是按揭制度。

Q:过去二三十年中，城市化给我们的生活带来了深刻的变化，如今国家又在倡导特色小镇建设，新型城镇化的主体是什么？方向又是什么？

A:我认为，城市运营中的主体是"五加二"。五个主体分别是政府、投资商、开发商、产业商、运营商，另外两个主体是消费者和原住民。以往，城市运营最大的问题是单独考虑某一主体的利益，这种模式是行不通的。实际上它应该是共同协商、相互妥协、建立共赢机制。解决的办法只有靠创新性的两个机制：合作机制和发展机制。合作机制是相互妥协、尊重，而发展机制则是可持续性的发展模式。

事实上，城市运营的方向就是可持续，而可持续的核心就是生产模式的可持续和交易方式的可持续，没有可持续性无法做好城市运营。要强调的是，尽管有些政策可能不符合未来的发展，不过在运营过程中政策会不断的改良，市场也会相应调整，最终形成良性的循环。

Q:今年政府出台了一系列促进长效机制形成的政策，其中包括租购同权、共有产权房，这两个新政的影响面会有多大？

A:事实上，目前最新的政策如租购同权、共有产权房，并没有真正反映长效机制，但已经在往这个方向走。长效机制的实施主要有三个核心方向：土改、税改、金改，其中最重要的是土改。

土改方面，现有的租购同权中最具革命性的一点是集体建设土地可以用作租赁，未来可能一步步实现开放，比如农村集体建设用地现在可以做租赁房，下一步可能做商办，未来逐渐开放买卖入市。

第二个是税改，目前的房产税是交易环节税，要回到房地产税。我们知道，土地出让金是地方财政的核心要素，如果房地产税一旦出台，意味着土地出让金就没有了。我认为，长期来讲，房地产税是有改革作用的，人们会重新估量到底买不买房，买多大的房。

第三个是金改，比如reits的出台可以大大降低房地产的投资门槛，让更多人站在同一起跑线上，分享投资收益。同时，对于投资人而言，有了reits的管道，做持有型物业也更有底气，而且整体持有型物业的品质一定好很多。

Q:地根、银根是房地产的命根，未来行业发展需要依靠金融制度的改革。而当前的金融政策不断变化，银行又纷纷收紧房地产贷款，严控风险，房地产企业该如何应对呢？投资企业又该做何选择？

A：地产金融的核心是两个：投资和融资。融资方面，目前国内的融资有诸多限制，过去地方政府在做杠杆，现在已经在严格把握杠杆的尺度。事实上，衡量一个企业的好与坏有一个重要的指标是ROE(持有资本回报率)，在这种标准下，企业做得好有两种可能，一是周转率高（利润恒定情况下），一是负债率高。房地产完全遵循这个逻辑：快周转与高杆杠。因此房地产的ROE非常好的情况下也会隐含金融风险。所以，房地产在做好杠杆的同时，要格外关注风险问题。

股权投资则是要将资金投向更有价值的企业、团队和区域。未来，房地产一定是增量与存量并举、开发与服务并举、金融与不动产并举。在这种趋势下，地产金融是一个加速器，通过投资人、开发商和运营团队的分流，解决了激励、发展和专业问题。

在地产金融的运转中，资金谈不上翅膀，资本才是翅膀。目前我自己的打法是瞄准新的方向，寻求有价值的团队，不仅是资金方面的支持，也会在资本上给予支持，不断推动公司上市。

Q:如何看待今年的房地产市场变化和未来的走势?

A:整体看来，今年的房地产市场是有所抑制的，但抑制之后需求逐渐在往二三线城市转移，而这种传递的本质是货币现象。同时，中国投资产品的缺乏导致大量货币进入房地产市场，加上中国人对于房子的传统消费习惯和物以稀为贵的理念，这些因素都形成了目前的房地产市场现状。

此外，更重要的是供给端和需求端的矛盾。一方面是供给端土地出让在持续减少，另一方面需求端却在不断增加。整个房地产有3个需求是真实的：城镇化、城市更新和消费升级，随着人口的增加、城市环境改善、消费水平提高，这3个方向将是未来发展的必然趋势。因此，从行业方面讲，中国经济如果保持常态的增长，必须加大基础建设的改善，带来城市快速的统筹化。

Q:一方面国家在不断规范海外投资，另一方面开发商海外掘金分散投资风险的势头不减，在这种双重背景下，房企出海面临哪些关键难题？

A: 目前，房企出海面临的困境主要是双方文化和制度的冲突，比如法律的问题、工会的问题以及产业习惯问题。因此，尊重双方文化和制度是很重要的要素，只有通过学习和合作，才能找到当地最有价值的伙伴。

海外投资方面，最主要的是资产配置。需要强调的是，海外投资只能是资产配置，不能是资产转移，任何一个国家和人民都不接受资产转移，这是价值观问题。其次，就房地产而言，全世界没有比中国更赚钱的，我们比欧美国家利润高的多，比第三世界国家风险小的多，我完全同意孙宏斌说的"中国都赚不过来钱，还到国外赚什么钱"。因此，不管政府如何规范，海外投资始终应该是合理的资产配置。

Q:响应国家分层消费和供应的号召，受限土地供应方式，目前多家房企都在试水长租公寓，却面临一系列经营难题。那么，破局长租公寓要解决的问题是什么？

A:长租公寓一定是过万亿市场。现在的房子很多人都买不起，长租公寓未来一定是一个大趋势。不过，长租公寓要解决的问题还有很多。第一，公安和消防问题，怎么保障住户的安全是首要问题；第二，税收问题，如果长租公寓的税收不解决，谁做谁亏；第三，成本问题，运营中最关键的问题是连锁和装修，那么，装修的效率不同、质量控制的不同，导致成本也大不相同；第四是后台服务体系，包括基础服务和增值服务，给予公寓强大的支持。我认为，做长租公寓不是做足够的加法，而是要把最基本的做好。

钟彬简介：

1995.5-2001 成都志同文化传播中心

2001.9 - 2006.9 全国工商联房地产商会传媒中心主任、中国不动产杂志总编

2006.9-2008.9 全国工商联房地产商会常务副秘书长、执行秘书长，同时兼任全国工商联房地产商会设计专业委员会（全国房地产设计联盟）秘书长

2008.12 - 2012.12 全国工商联房地产商会秘书长

2012.12-2016 全联房地产商会秘书长，兼任商会金融工作委员会联席秘书长，中国少数民族文物保护协会常务理事。

2017-至今 全联房地产商会副会长，兼任商会金融工作委员会联席秘书长，中国少数民族文物保护协会常务理事。