编者按:随着5月1日营改增正式施行进入最后倒计时,关于“营改增”对房地产行业影响的讨论再度兴起。一方面,从中央部委到地方政府纷纷出台相关解释和细则,另一方面,由此引发酒店行业、房企、楼盘项目以及地方税务部门都产生了一系列应激反应。“营改增”正式实施后,市场究竟会产生怎样的连锁反应?对于行业又会带来怎样的影响?只能以观后效了。
1/3 细则解读
实施“营改增”后,房地产全行业税负有望从3960亿元(营业税)减少至3340亿元(增值税),下降幅度约为15%。
财政部和国家税务总局昨天发布通知,明确营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据,并自2016年5月1日起执行。
目前财政部和税务总局围绕营改增的全面启动共制发文件5份,税务总局专门配套出台行业税收管理与纳税服务文件11份,并成立专门的督促落实领导小组部署落实具体改革措施。
在应缴增值税减少情况下,以其为计税依据的各种附加费用也会减少。以上述个案为例,营业税与增值税都有城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加,其税率分别为7%、3%、2%。
一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
营改增试点全面推开后,下一步相关部门将启动增值税立法,通过立法巩固改革成果,确立比较规范的消费型增值税制度。
有市场分析认为,新增不动产纳入抵扣可能会刺激下游企业购买商业性的房地产,从而推升商业性的房地产价格。
对于非一线城市而言,个人购房如果不满2年进行交易,实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易,则进行免征。
新增不动产所含增值税可以在两年内抵扣;个人转让住房营改增后,营业税优惠政策平移到增值税,二手房改征增值税后税负还略有下降。
《通知》规定房地产项目扣除土地出让金后的余额为销售额,扣除土地出让金意味着房地产企业缴纳增值税的税基减少。
《通知》称,不动产可纳入抵扣,其中个人二手房买卖交易中的增值税,完全平移原营业税政策,交易环节税负不会加重。
通知规定: 5月1日起二手房增值税按5%征收率征收;建筑业、房地产业、金融业、等行业缴纳营业税改为缴纳增值税。
通知对北上广深四城市有较为严格的规定,其中,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。
细则的推出意味着建筑业生产方式的转变,房产交易税收负担不会增加,金融业税负或实现只减不增,生活服务业也将收到免税红利。
财政部、国家税务总局24日公布5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税改革方案细则,意味着营改增全面收官进入倒计时。
2/3 市场反应
各地措施
上海营改增的压力和推进难度依然较大,一些相对容易推进的改革已经进行,剩下的都是一些改革难度相对较大的行业。但其仍相信改革能够平稳推进。
如房地产业,现行营业税税率为5%,试点改革后增值税税率为11%。考虑试点政策允许土地价款可以从收入中扣除后再计税,同时可以取得施工、材料等进项抵扣,预计税负将有一定规模的下降。
《实施意见》遵从住建部“价税分离”计价规则,对本市现行计价依据进行相应调整,并详细列出相关数据,使得建筑市场交易有指导,计价有依据,为市场计价活动提供合理参考。
针对纳税人普遍关心的热点问题和实际需求,广州市国税局、广州市地税局日前联合推出全面服务营改增试点纳税人十项措施。
据江苏省统计局、国家统计局数据,今年前2个月,江苏房地产开发投资完成1161.5亿元、占全国的12.8%,同比增长4.1%、高于全国。
今年3月,在河北省廊坊市购买房屋的李女士接到开发商的通知,对方要求李女士在4月20日之前必须付清房屋的尾款,否则就进行协议退房。
酒店业风波
在近日凯悦酒店集团、洲际酒店集团先后大幅提高房价服务费(含税)后,昨日下午,万豪国际酒店集团也宣布加入涨价阵营。
两部委介绍,由于增值税是价外征收而营业税是价内征收的,6%的增值税税率按营业税口径返算,相当于5.66%的营业税税负水平。
据上海税务局网站消息,4月27日上午,上海市税务局会同财政、物价、旅游局及财政部驻上海专员办,就近期部分酒店借口营改增涨价,联合约谈沪上部分知名酒店集团。
洲际国际酒店官网显示5月1日之后不再提价,服务费仍为5月1日之前的每晚(房价的)10%,税费则为(房价的)6.6%。
第一财经记者就此事采访如家、锦江、华住、格林豪泰等多家企业,这些企业均表示不会因为“营改增”而涨价。
3/3 后市分析
“营改增”全面试点的进行,将会让财税改革进行得更快。“营改增”全面试点,是税制改革的一件大事。
房企借助“营改增”实现“凤凰涅槃”为时尚早,在消化政策细则的同时,更多的是期盼后期文件的尽快出台。
政策将刺激企业投资,利好商业地产、产业地产去库存,政策也有望刺激企业购置办公楼改善办公条件,有助于去化写字楼库存。
有传言称“不动产纳入抵扣将使企业加入抢房大军”,从而使本已上涨的房价再度飙升,这样的分析有道理吗?