编者按:近日,一则温州600余宗住宅用地70年土地使用权年限到期,需花费高额费用“买地”才能重新办理土地证”的消息,将大众对于房屋产权问题的关注再度挑起。尽管随后当地国土局对消息予以否认,但关于“土地使用权年限到期之后房子怎么办”的讨论却不绝于耳。土地使用权年限到期之后是否需要续期?究竟该如何续期?续期的费用究竟该如何收取?这些都是悬而未决却但却事关广大购房者切身利益的关键问题。
1/3 各地案例
据悉,温州一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地使用权到期了。如果要续期,必须再缴纳土地出让金,而这部分总额接近了房价总额约三分之一。
青岛紫金山小区和阿里山小区土地年限都已到期,因国家没有出台这方面的说法,目前小区尚未解决土地使用权的难题,正常房屋交易、贷款都没有受到影响。
日前,深圳市规土委第一直属管理局收到了福田区长城大厦6栋一套80.6平方米业主的一份关于补交地价延期的申请,补交44940元,该房地产的土地使用年期延至70年。
据克拉玛依日报报道,去年下半年,克拉玛依市国土资源局开展了国有建设用地使用权出让到期情况清查,截至当月底,当地共有二十余宗商业用地使用权已到期。
据了解,目前北京较早的商品房,土地证也就30年左右,离70年使用期限还有一段时间,但温州“土地证到期续缴”事件发生后,让很多人心里“咯噔”一下儿。
近日,楼盘土地年限到期后如何续期的话题吸引了众多南京市民关注,记者了解到,南京目前有20多家楼盘的土地年限已缩水10年以上,最严重的竟达24年。
2/3 多方评说
房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权的期限为永久,而土地使用权期限则根据《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定,分为40年、50年或70年不等。
《物权法》等法律法规之所以要给“自动续期”留下模糊空间,除了因为时间宽裕可以“不着急”,客观上还应当有“后人的问题留给后人解决”的考虑。
住宅土地使用权续期首先要厘清的,不是负担孰轻孰重,而是收费是否合法。要摆脱法理方面将面临的挑战,续期的规则制定权理应收归国务院而不能任由各地自行解释。
昨晚,深圳市规划和国土资源委员会通过其官方微博发文回应称,1995年9月18日后签订的土地使用权到期后,如何续期、是否需要交纳地价等问题,深圳市正在研究制定相关政策。
房子的所有权是永久的,只要房子不塌,就一直是产权人的。但社会主义国家,土地是国家的。根据项目的立项不同,住宅70年,工业/科教文卫体/综合类50年,商业/旅游/娱乐40年。
近日,温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。记者调查发现,温州并非孤例,全国有多少地方面临“温州困境”? 说好的70年权限为何“缩水”? 住宅用地使用权到期该怎么办?
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于70年产权住房来说,考虑此类问题为时过早,并不值得过于担忧,因为实际上很多住房的交易时间基本上也是在近20年。
《物权法》第一百四十九条第一款规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云称应该加快出台针对住宅建设用地使用权期满后如何续期的细则性文件。
早在温州之前,土地使用年限即起源于深圳,而深圳又效仿的香港,而香港之所以创造了土地使用年限是因为彼时的香港面临着政治归属的议题。土地使用权年限既然师从香港,就应该彻底效仿。
3/3 解决建议
一、延长土地使用权期限,补交土地出让金。二、根据规划需要,国家收回土地和地上建筑物的,对业主进行相应补偿,用类似拆迁安置的办法解决。
理论上讲,出让性质的土地使用权到期的市民,如果仅仅是居住需求,可以不用缴纳土地出让金而继续住在自己所有的房子里。如果要考虑未来有转让、抵押房产的可能,就必须补交土地出让金。
针对土地使用权到期这一问题,上海金融与法律研究院研究员聂日明认为,大幅度降低“续期”的土地出让金;第二,以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金。
“房地产税”必然开征,只是时间迟早问题。等到那一天,我们的住宅土地使用权年限,是不是真正做到不需要补缴土地出让金的“自动续期”呢?
“房地产税”必然开征,只是时间迟早问题。等到那一天,我们的住宅土地使用权年限,是不是真正做到不需要补缴土地出让金的“自动续期”呢?
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,根据国家现行的相关规定,土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格,依一定比例缴费。这也是当下最被认同的方式。
中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新称《物权法》规定的自动续期,保障的是业主的权益和对物权的安全感,不能任意改变。因为它涉及到的是民心,是政府的威信和信誉。