上半年北京楼市的绝对主角，非商住房莫属，而成就其主角地位的，除了商住房成交量的绝对优势占比，便是那场几乎成真的传言。从5月通州限购到6月凶猛的全市商住限购传言，在这场肥皂剧中，商住产品可谓是赚足了眼球。尽管传闻最终以官方非正式辟谣无疾而终，但商住产品的销量却借此机会扶摇直上。据机构统计，仅6月的第2、3周，北京商住房就成交了3657套和3881套，成交总额高达100亿。谣言散去，商住房市场重归平静，下半年的成交会如何走向，便不得而知了！
1—5月北京商住各区成交走势（来源：微信公众号地产营销人）
2016上半年商住项目成交金额排名（来源：微信公众号地产营销人）
北京楼市的高端化在今年上半年愈演愈烈，相比于以前的核心区价格高端，当下的高价已经郊区化，从前远在天边的项目现在也已经让人“高攀不起”，大有与国际性城市比肩之势。据机构统计，上半年，北京成交的新建商品住宅（不含保障房）中，均价过10万的有225套，同比上涨65.4%。其中，单套总价超过5000万的顶级豪宅便成交了75套。总价超过1000万元的豪宅共有2799套，同比2015年上半年上涨133.4%，这部分项目的成交金额市场占比已经首次超过40%——这些都是多么恐怖的数字！而随着土地价格的持续攀升，这种畸形的高端化格局只会不断被强化，与之相伴而来的则是高端市场的激烈厮杀以及豪宅销售的巨大考验。
2016上半年北京豪宅成交金额排名（来源：微信公众号地产营销人）
二手房市场是上半年北京楼市的另一个爆点所在，在政策、信贷等多方利好催生下，今年上半年北京二手房成交热情高涨,，甚至达到疯狂的地步，不少区县过户大厅竟然“一号难求”。据统计，1-6月，北京市二手房网签量达135507套，创下2010年以来的新高，成交均价则攀升至43465元/平米。区域分布上，上半年成交量排名前五的区域为通州、大兴、顺义、房山、门头沟，其中通州、大兴的成交量超过10000套。然而，随着政策利好效应的边际递减，以及市场需求的释放，二手房市场也显现出降温态势，数据显示，6月北京二手房网签量出现了断崖式下跌。
2016上半年北京各区二手住宅成交均价
2016上半年北京各区二手住宅成交占比
在全国“地王”频出、地价攀升的大背景下，北京的土地市场似乎显得有些冷清，整个上半年仅成交14块土地，不过也正因为供应的稀缺，仅有的几块宅地都遭到了多家房企的争抢，“面粉贵过面包”目前已经成为常态。以一宗位于北京延庆的地块为例，该地块最终成交楼面价3万+，但其周围房价目前仅有1.5万，地价达到房价的两倍以上。诺大的北京楼市，一个个“新地王”的诞生宣告着“老地王”的“解套”甚至“狂奔”，在这种类似于赌博押宝的心态之下，很多开发商自己甚至都有些恍惚——谁都知道房价不可能一直涨，但究竟还能涨多久？土地作为生产资料不能不拿，但会不会就成了最后的那个接盘侠？
2016上半年北京土地市场成交状况一览表（来源：微信公众号大伟看楼市）
- 中原地产首席分析师 张大伟
下半年楼市最大风险源于中低价房缺失
目前,地价已普遍超过房价，下半年楼市豪宅化趋势难发生太大改变。北京商住公寓市场下半年将趋于稳定，但政策的不确定性将使商住市场观望气氛浓郁。一旦商住也受抑制，高端化又不可逆转，下半年乃至未来市场的风险，主要就在于中低价优质房源的缺失，而这将进一步加重供需矛盾。
- 亚豪机构市场总监 郭毅
下半年北京楼市可能面临一轮盘整
由于房地产调控政策和货币政策双双出现收紧趋势，下半年北京楼市有可能会面临一轮盘整过程。新房市场在地价刚性成本的支撑下，加之未来供给不断稀缺，尽管成交量可能企稳甚至小幅下滑，但价格仍将保持稳定上涨。下半年楼市的调整期中，部分房源量大、地段位置欠佳的二手房可能出现价格的小幅回落。
- 同策咨询研究部总监 张宏伟
地王陷阱下半年或爆发
“地王”频出的结果就是一线城市、部分基本面较好的二线城市地价成本的大幅回升，这些城市的楼市也将面临投资风险，也就是未来这些“地王”项目在销售的时候势必会遇到问题，这也是当前上述城市房地产投资回升背后较大的投资“陷阱”。
- 伟业我爱我家集团副总裁 胡景晖
二手房将进入调整期
北京未来的楼市政策仍将从严趋紧，二手房市场的持续低温或难以避免。北京二手住宅的年均交易总量也就在20万套左右，而今年仅上半年二手房成交就已超过13万套。根据历史经验推断，下半年北京楼市降温将是大势所趋，而房价也会随着交易量萎缩，逐步企稳回落。