【编者按】3月27日，国土部和住建部联合发文，要求优化住房及用地供应结构。救市新政让等待的人们大失所望，甚至有人称其为"鸡毛新政"。不过事实证明，那仅仅是前奏。3月30日，央行财政部就来了个猛招两连发——二套房首付降至4成、二手房转让营业税免征年限由五年降为两年，瞬间，楼市新政刷爆朋友圈，业内奔走相告，一场不亚于2009年的狂欢正在酝酿。那么，低迷已久的楼市是否会因为这个政策大红包而得到拯救？市场是否会期待中的反转？我们拭目以待！

五部委祭出救市组合拳
开发商借势紧急出货 不约而同密谋涨价

4月1日的早上，北京万科24小时1.56亿的"零点前不涨价、不打烊"大营销战绩，让很多开发商直呼太强大。随即，融创、碧桂园等多家大型房企均无一例外放出了"7天不涨价"的信号。"涨价"范围似乎还在扩大，据市场消息，成都、郑州、石家庄等省会城市也在蠢蠢欲动。什么，不懂？无图无真相，直接看海报吧！

一线城市二手房量价齐涨

3月30日，央行、住建部、银监会联合发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也发文放宽转让二套房营业税免征期限。一石激起千层浪，楼市瞬间沸腾，二手房门店更是热闹非凡，一夜涨价、秒涨、惜售纷纷上演。

深圳二手房秒涨
深圳中介机构31日忙于撮合客户签约。一些二手房业主在获知新政后立马提价，多的涨了20万元。深圳中原地产多个店铺在新政出台当晚就延迟打烊，签约量和价格都有不同幅度的上涨。谢建奎告诉记者，17时许新政出台后，短短几个小时深圳中原龙岗片区一天的成交量比往日上涨了三成。
北京二手房房主酝酿涨价
记者从各银行了解到，目前只有工商银行、招商银行等少数银行公布了关于二套房贷首付比例的方案。北京市财政局昨天表示，北京从3月31日起已开始按照国家要求严格执行房产营业税调整新政。受新政影响，在北京市场，改善型购房者忙着签购房合同，有二手房业主连夜涨价。
上海二手房东惜售
4月1日，记者从沪多个中介门店采访获悉，楼市新政发布后，申城少数二手房房东出现惜售心理，甚至提高到手价。易居研究院副院长杨红旭表示，楼市新政实施后，二手房交易会活跃起来、价格会慢慢止跌反弹，但是，这一轮楼市的复苏和反弹，有助于合理的需求释放，不会导致房价快速上涨。
广州二手房一夜涨价13万
记者31日走访广州市场发现，楼市新政迅速搅动广州房地产市场，一二手房成交均出现轻微上浮。有楼盘销售人员声称清明后将涨价，个别二手房业主更是连夜反价，一夜涨价13万。专家表示，从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，盲目提价可能会面临有价无市的被动。
专家全解读
放开户型限制
中原地产首席分析师
张大伟
  

整体看难度非常大
　　在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整。这一政策对市场有一定的积极影响，特别是对一些过去盲目建设大户型的项目，可能会有改规的可能性，但整体看，难度非常大。
 
亚豪机构市场总监
郭毅
  

地价较高的情况下 很难扭转困境
　　这项政策为滞销地块及项目提供了新的机会，初衷很好，但在建项目调整户型的产品设计、建安等成本投入都会进一步增加开发成本，如果拿地价格低，增加的成本可以消化，但如果在地价本身就较高的情况下，仅靠调整产品很难扭转困境。
控制土地供应
北京市房地产业协会秘书长
陈志
  

去库存问题短时期难以解决
　　在住房供应明显过量的城市，即使住房和土地结构调整，需求也不会很快增加，库存的消化问题短时期内仍难以解决。
 
伟业我爱我家集团副总裁
胡景晖
  

政策利好 但远不及预期
　　这一政策对于存量高企的部分三四线小城来说，将从供应和消化两个方面逐步扭转现阶段供应严重大于需求的问题，从而逐步稳定地方市场的房屋销售价格。这一政策一定程度上是利好，但远不及此前很多人预期。
中原地产首席分析师
张大伟
  

控制土地规模吃什么？
　　住房供过于求的都是依赖土地财政的，控制规模吃什么？后续除非是有定量的规定，比如对城市去化时间有数据考量，去化超过2年的暂停供地，否则这一政策对市场的影响非常感性。
 
亚豪机构市场总监
郭毅
  

能否落实执行还是未知数
　　要地方政府压缩土地供应，也就意味着减少土地出让收入，对于地方财政收入过度依赖土地出让金的城市来说，不仅是出于财政压力、还是偿债压力，能否按照部委的要求落实执行还是一个未知数。
回购商品房作为保障房
北京市房地产协会秘书长
陈志
  

供大于求城市应思考如何盘活存量
　　如果一个城市楼市已经处于供大于求的状态，并且是人口流出型城市的话，就完全没有必要再加大保障性住房的建设，而是更应该着重思考如何盘活存量，调整土地结构和住房结构。
 
亚豪机构市场总监
郭毅
  

涉及购置价格与开发商成本平衡 不易实施
　　此前相关部委也曾提出整体购买在建项目用于保障房建设，但其中涉及到政府购置价格与开发商成本的平衡问题，实际执行也面临着一定问题，将未开工房地产用地转为住房保障用地也因为同样的原因不易实施。
引导未开发房地产用地转型利用
北京市房协秘书长
陈志
  

政策“真空” 前景不明朗
　　如何转换？对于养老、文化、体育等用地的出让标准是什么？有没有相关的支持、扶持政策？这些都不清晰，现在地方政府在这些方面出现了巨大的政策'真空'。此外，开发商对于未来转换的新产业，应该怎样去经营、开发，也存在前景不明朗的情况。
 
亚豪机构市场总监
郭毅
  

政府如不补贴 必然影响政策落地
　　不同性质的用地在拿地时的成本差距较大，如果涉及到养老、文化、体育等用地，地价水平往往更低，开发商把高价拿到的土地转换为低价值、回报周期长的用地类型，如果政府不给予一定补贴，必然会影响到政策的落地实施。
中原地产首席分析师
张大伟
  

住宅过剩的城市 转做商业是找死
　　地球人都知道，住宅地最贵，商业地其次，其他类型的土地基本不值钱，住宅都过剩的城市，做商业是找死。
 
易居中国执行总裁
丁祖昱
  

警惕转手造成新的存量
　　库存风险并不是说转一下手就能解决，如果原来就是适销不对路的，不是说转成保障房就有人来住，千万不要造成新的存量。
降低首付比例
北京市房协秘书长
陈志
  

央行政策或仅是权宜之计
　　首付比例的降低，降低了购房人入市的门槛，释放了一定的杠杆，对楼市肯定是利好的。但是央行的信贷政策，仅是一个工具性的政策，是短期的，后续等到市场恢复，政府还有可能再次收起来。
 
伟业我爱我家集团副总裁
胡景晖
  

新政重点利好改善型人群
　　本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟需改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群，政策明显加大了对此类人群购房的支持力度，降低了其购买二套房的首付门槛。同时使用公积金购买首套房的首付门槛到20%，盘活公积金的意图明显。
经济学者
马光远
  

政策对房地产的爱是真爱！
　　房地产库存已经到了历史最高点，房地产开发商恐怕要做好打一场"去库存持久战"的准备了。他很明确的表示，房地产投资下滑已经成为必然，甚至没看到任何理由阻止。这是近期作为房地产坚定多头的任志强第一次看衰楼市。
 
亚豪机构市场总监
郭毅
  

一线城市成交量4月将明显升温
　　降低首付比例，提高购房资金杠杆，有助于撬动更多住房消费。在目前国内商品房产能过剩的背景下，有助于缓解三、四线城市的高库存压力，拉动一线城市购房需求提升。预计一线城市成交量将会在4月明显升温，三四线城市的楼市也将逐步回暖。
中原地产首席分析师
张大伟
  

远远远超市场预期，市场是要疯！
　　首付比降低的政策远远超过市场预期，特别是首付比例降低到40%，这将是历史上最宽松的政策。对于市场来说，起码可以直接增加10%的直接有效购买需求，整体市场成交量将在4月快速上涨。
 
财经评论员
严跃进
  

政策刺激加快入市节奏
　　政策刺激将带来整个入市节奏的加快，并且带来购房者情绪的提振。尤其是一二线城市，会带动整个市场成交尤其是中大户型的去化，房企便可借此机会去库存。部分城市房价止跌反弹的迹象会明显，而一些大城市将比较快地进入房价上涨通道。
招商证券
  

二套房新政有助释放刚性需求
　　最新经济数据显示经济下行和就业压力仍然比较大，政策需要做出响应。二套房最低首付的调整有助于进一步释放刚性需求，稳定房地产价格和房地产市场，希望籍此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿，从而推动总需求的企稳回升。
 
民生证券
  

救市无法扭转中长期趋势
　　鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。
营业税"五改二"
北京市房协秘书长
陈志
  

呼吁取消20%个税
　　对于北京房地产市场，我认为应该采取一些过于激进的调整政策，来扭转当前的房地产情况。20% 个税对于二手房市场是巨大的障碍，我呼吁北京市政府向国税局有关部门申请取消或者是暂停20% 个税的执行。
 
亚豪机构市场总监
郭毅
  

本次税费调整未涉及20%个税
　　本次营业税调整后，税费的降低将有助于拉动一轮购房时间在2—5年之间的二手次新房交易，二手房交易的活跃度有望得到提升。但是，本次税费调整并未涉及20%的个人所得税这个二手房交易中税负最重的税种。
中原地产首席分析师
张大伟
  

预计二手房交易上涨15%
　　免征营业税政策对于市场上2-5年内二手房的交易影响最大，这部分房源占比达18%。未来二手房税费支出将明显减少，减少的税费支出平均将达到10-15万。同时，购房者入市积极性将明显上涨，预计二手房交易将起码上涨15%。
 
财经评论员
严跃进
  

二手房价格势必上涨
　　营业税五改二对于二手房的价格会形成正反两面的作用：部分购房者在目前改善性需求释放的门槛降低的背景下，会加大对二手房的抛售，促使二手房价下调；另一方面，利好政策下，市场看涨预期形成，不少房东可能在售价上将会比较强硬。但整体上看，二手房价格势必出现上涨。
业内看后市
伟业我爱我家集团副总裁
胡景晖
  

刺激政策 难改楼市趋冷大趋势
　　尽管本轮新政会刺激宏观楼市二季度持续复苏，但是依然无法从根本上扭转房地产市场趋冷的大趋势，未来宏观楼市像过去几年那样"量价齐升"的情况将不会再出现，"量增价稳"将成为2015楼市新常态。
 
北京房展组委会秘书长
郑向东
  

开发商涨价可能不大 仍以跑量为主
　　目前市场仍处于低迷状态，部分城市库存仍较大，所以开发商涨价动力不足。加之营销计划及全年业绩的压力，相信在这个时候开发商也仍会以跑量为主。预计4—5月全国楼市交易量会出现明显上升，一些库存量较大的三四线城市可能没有那么明显。
国务院发展研究中心负责人
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房产新政出台分三个阶段
　　对于房地产市场的支持政策，目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路，并在出台时间上大概分了两到三个阶段，第一步主要为稳定消费阶段，第二步为调整供应的阶段。按照中央设定的市场数据目标，如果未达标，还将有第三阶段的强化政策。
 
中国房地产业协会原副会长
朱中一
  

房价变化不能一概而论
　　政策的出台是支持自住型和改善型购房需求，具体到房价的变化不能一概而论。房价的变化要从三方面来衡量，首先看各地供求关系的变化，其次是后备政策是否过于宽松，另外是投资预期，目前并不鼓励投资性购房。
中金策略
王汉锋
  

如效果不理想 后续可能更宽松
　　央行等部委的文件是房地产政策向正常化回归的进程的延续，如效果不理想，后续仍可能从"正常化"向"宽松"过度。在经济下行压力加大的背景下，释放正常的住房需求以使得增长稳定在合适的区间，是必要的做法，这对稳增长有利，对市场也是利好。
 
北京财富人生房地产经纪公司总经理
韩乐
  

楼市是否就此回暖值得商榷
　　该政策实质就是为了去库存，二季度将迎来一年来最像样的反弹，不过各个城市肯定表现不一，但多少都会有正面反响。一二线城市可能会试探性涨价，但是幅度不会太大。不过虽然此轮政策力度要好于降准降息，但楼市是否将就此回暖还值得商榷。

 

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