【编者按】房地产税法正式列入中国立法规划一事所引发的关注仍在持续升温——房地产税近了,真的近了!无疑,房地产税一旦出台,其之于整个房地产业乃至于社会的影响都是巨大的。但是,在经历多次"狼来了"的故事后,此次言之凿凿的房地产税转正离其真正的落地还有多远?房地产税究竟能给普通百姓带来什么?它离你我的生活有多远?对此,地产中国网也进行了深入的观察。

 社会一直热议的房地产税终于有了实质性动向。最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布,包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中,这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划...【详细

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房产税与房地产税
一字之差大不同
  房地产税与房产税最大的区别在于:房产税作为财产税,其征税对象为房产,而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。我国目前的房地产税征收不仅包括房地产建设环节的耕地占用税、契税、入地使用税、建筑安装营业税等,还包括交易环节的不动产营业税、土地增值税、企业或个人所得税等。
“房产税”升级为“房地产税”
  2013年党的十八届三中全会将以往"房产税"的提法转变为"加快房地产税立法",虽然一字之差,意思却有天壤之别。前者已经废弃,后者要真正落地,不仅需要做大量铺垫性工作,更重要的是要进行土地制度、税收制度的变革。房产统一信息、土地出让制度是否改变、土地产权如何明晰、出让金和税收如何平衡,都是看起来简单,落地起来比登天还难。
房地产税有什么作用?
房地产税为地方政府提供了新税源,有助于优化财政结构。基层政府财权小而事权多,长期依赖土地财政之于地方政府来说既不合理也不长久,房地产税的出台以及当前国家正在推进的财税体制改革都将有助于缓解这一矛盾。
税收是二次分配的主要手段。居民持有的房子越多、面积越大,被征的房地产税也越多,然后把税收用于政府支出,为所有民众提供公共服务。比如上海和重庆的房产税试点方案都规定:房产税用于保障房建设和运营。
房地产税的一大作用就是调节房地产消费的高端需求部分,一来,一部分潜在购房者会调整预期而放弃购买;二来,热衷于追求建造"高大上"小区、瞄准少数高端购房者市场的部分房地产开发商,或会考虑多倾力于中小户型住房。
房地产税并不能有效降房价
重庆、上海两地试点房产税4年多,对房价的调控效果影响不大,就是一个例证。决定房价的归根结底还是供求关系。目前各地库存已经很大,全国层面供大于需。房地产税的出台,对房价的总体走势很难起到立竿见影的作用。
你每年要交多少税? 
从政策设计角度考虑,未来的房地产税立法将对普通百姓有所优惠,未来不会对所有家庭、所有房屋普征房产税。2011年上海和重庆的房产税试点方案,皆有免征条款。根据我国国情及两市试点方案,未来全国范围的房地产税,很可能设定人均免征面积,30平方米至60平方米之间的可能性较大。普通民众不必担心自己的基本住房被征税。
 我国房地产税的税率将低于国外。发达国家的房屋持有税,税率一般为1%至2%。上海的试点方案为0.6%和0.4%两档,重庆包括0.5%、1%、1.2%三档,皆低于国外水平。预计未来我国主流的税率将在0.5%至1.5%之间。税率和税基在国家法律层面可能只是宽泛规定,主要由各地因地制宜确定具体税率和免税面积。
对楼市影响几何?
只要有免征政策,即使是富人买房,首套房也有一定免征面积。富人们持有房子的思路便可能会变:持有多套房,不如只选一套。这种思路会使那些拥有更多资源的顶级豪宅受追捧,更多资金丰富的人会瞄向豪宅。
房地产税落地,尤其是房产税的开征会带来房屋持有成本大幅上升。楼市投资投机氛围将会净化,一些早期入市的投资客很可能会大量抛盘,市场需求短期内也会发生变化,大量空置房源抛向市场,房价、租金下跌将是大概率事件。
偏远地区的大户型将迎来挂牌潮,比如一些升值潜力较差的老公房,多会被消费者抛售或者置换成中心区域品质较高的项目。而且,应该注意的是,由于偏远地区周边居住条件不如中心区域好,还要承受税赋压力。
由于,房产税是人大立法,它的适用范围将是全国,而不是部分城市。对于那些在多个城市同时拥有多套住宅的家庭来说,甩卖三四线城市住房,确保所拥有的一二线城市住宅在人均免税面积内,也许会成为新趋势。
房地产税开征路漫漫

    第一, 能否通过人大的审查,仍是未知数

  • 作为财产税的存在,国外征收房产税的基础是土地和房屋的私有属性,而在中国,土地属于国家,购房者仅仅拥有地上建筑70年的居住权、使用权等,在已经被征收了土地出让金的情况下,再让购房者缴纳房地产税,不仅与法不合,也有重复征税之嫌。

    第二, 如何确定房地产税征收范围和税率?

  • 业内人士普遍认为,全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同,房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。同时,是否设置"免征额"也同样是立法难点之一。与此同时,征税范围的难点还体现在防范征税"擦边球"上。此前在重庆,为了规避房产税,有人在独栋别墅间加盖附着物,绕过了"独栋"概念。

    第三, 作为房地产税开征基础的不动产登记何时完善?

  • 不管是按照套数还是面积征收,对于个人、家庭房源的信息掌握情况是房地产税法建立、征收的先决条件。按照官方口径,2017年要基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。也就是说,房地产税至少要到2018年才能完成立法。鉴于工作难度、利益博弈等导致历次延迟的前车之鉴,房地产税至少要等到2020年才能真正落地。

    第四, 征税房产的房价如何评估确定?

  • 按照此前上海房产税试点的计税方法,试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据,目前暂按应税住房市场交易价格的70%计算评估价格,再按照税率计算缴纳。但从现实情况看,房产评估价格如何确定却存在一定难题。有专家表示,评估的房价是计税的重要依据,如何真正反映房地产市场的真实情况,对政府来说将是挑战。
策划:徐丹 /设计:冯蕊 武婷婷 更新时间:2015年8月13日
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