首届中国城市（镇）运营商大会暨2014中国城市（镇）运营商百强推介活动
主题：新常态 新思维 再出发
时间：2014年11月18日
地点：国家会议中心一层多功能厅B

大会现场

地产中国网总编辑 谢红玲
    主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！
我是本次中国城市（镇）运营商大会的主持人谢红玲，非常高兴能够主持"首届中国城市（镇）运营商大会暨2014中国城市（镇）运营商百强推介活动"。在活动开始前，请允许我代表主办方对各位领导、各位嘉宾以及媒体朋友的到来表示热烈的欢迎！
    伴随着党的十八届四中全会和APEC会议的圆满召开，中国的经济发展也因此再次走到了十字路口，而城市（镇）运营、房地产业作为经济发展的支柱产业，早自房地产开发的大盘时代开始，就已经陆续涌现出了一批领袖级的房地产开发企业，由此，时代也赋予了他们一个新的称呼--"城市（镇）运营商"。城市化进程的不断演进及新型城镇化建设浪潮的席卷而来，让这个新名词、让这股新生力量在中国蓬勃蔓延发展。
    新的经济发展环境也要求中国政府将推动城市（镇）开发由追求速度向追求质量转变、由政府主导向市场主导转变、由同质化竞争向差异化发展转变、由硬环境见长向软环境取胜转变，使城市（镇）开发以及开发企业成为构建开放型经济新体制的"探路者"和培育产业竞争新优势的"排头兵"。然而，在这些转变的过程中，想要真正蜕变成为一个合格的城市（镇）运营商，并非那么简单。未来中国新型城市化的机遇在哪里？发展的方向在何方？"探路者"和"排头兵"们将面临哪些新的机遇和挑战？城市（镇）运营的好的样本在哪里？等等这些将成为我们今天大会聚焦的话题。
    非常荣幸，经过大会组委会不懈地努力和坚持，今天的活动邀请到上百位重量级嘉宾来到现场，相信通过各位业界大腕及专家们精彩观点的呈现和交锋，我们对行业的未来能够看得更加清晰、透彻。我相信本次大会将充分体现"新常态、新思维、再出发"的大会宗旨。
    现在我们的活动正式开始。
    首先，让我们以热烈地掌声欢迎各位重量级嘉宾，他们是：
中国互联网新闻中心主任、中国网总裁 李家明
国务院发展研究中心宏观经济研究部教授 张立群
中国城市经济专家委员会秘书长 张巨功
全联房地产商会执行会长、阿拉善SEE生态协会会长 任志强
贵州省黔西南布依苗族自治州副州长 胡洋
贵州省黔西南州宣传部部长罗春红
中国策划师联谊会主席、森垚万峰谷首席战略顾问 梁上燕
中房协商业与旅游地产专业委员会秘书长蔡云
国家物联网产业技术创新战略联盟副秘书长 马进
王志纲工作室战略研究院执行院长 任国刚
中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁 李富根
全联房地产商会副秘书长任华
中国房地产学会副会长 陈国强
中国文化产业促进会会长由青云
中央美院建筑学院院长吕品晶
中央美院建筑学院副院长傅炜
中信地产副总裁 林竹
泛华集团城市发展研究院 研发部总经理 丁伟
中南集团副总裁张庆生
中南集团副总裁曹永忠
纽宾凯副总裁谭晓光
协信地产副总裁曹志东
新欧鹏副总裁李战洪
万科良渚文化村村干部沈毅晗
天行九州集团总裁马寅
瑞士YHY公司董事长、原青旅地产控股有限公司总裁虞河岳
森垚文化旅游发展有限公司总经理陆振军
中商集团（亚洲） 投资有限公司总裁、全联房地产商会酒店投资商会执行会长冼锋
蓝色创意董事长柳军、今日地产总经理李雪屹
中国社科院财经战略研究院 王振霞博士
世联行集团副总裁、顾问事业部董事总经理林蔚     正威置业董事长田原、华平基金北京董事王倩、盛世神州基金首席执行官李万明、北京华凯副总张亚静、中信滨海新城投资公司副总经理蓝宇、华创证券研究部杨现领博士、凤凰网城市与旅游研究院院长叶一剑、原《中国房地产报》主编刘凯等
    下面，我郑重宣布，"首届中国城市（镇）运营商大会暨2014中国城市（镇）运营商百强推介活动"现在正式开始！
    首先有请我的领导，中国互联网新闻中心主任、中国网总裁李家明先生上台致辞，有请。

中国互联网新闻中心主任、中国网总裁李家明
    李家明：各位领导、各位来宾、新闻媒体的朋友们，大家上午好！
    非常高兴在国家会议中心与各位相聚，首先我代表中国互联网新闻中心和地产中国网，向出席首届中国城市（镇）运营商大会暨2014年中国城市（镇）运营商百强推介活动的各位领导、各位来宾和新闻媒体的朋友们，表示热烈地欢迎和衷心地感谢！
    在中国经济新常态大背景下，新一届中央政府积极推进新型城镇化，去年12月，中央城镇化工作会议召开，确定将发布新型城镇化规划，今年3月国家新型城镇化规划出台，6月十一部委联合发布关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知，并选取国家级试点进行农业转移人口市民化成本分担机制，城镇化投融资机制等方面的多项任务探索。
    最近，国务院召开推进新型城镇化建设试点工作座谈会，确定了62个试点城镇名单。政策护航，不少地产企业积极转型城市运营商，成为中国经济转型期的有生力量，当然，各地也不乏政绩工程败笔和开发运营企业实力弱、能力差、时运不济等造成的空城，为城市留下难看的伤疤。在中央倡导的新型城镇化大幕拉开之际，总结国际实践经验，树立样板，学习国外先进经验，开启新思维，促进产业上下游联动已成当务之急，为此中国互联网新闻中心•中国网联合全联房地产商会及其他权威机构，举办中国城市（镇）运营商大会，意义尤为重大。
    在此，感谢一直以来支持中国网、支持地产中国的朋友们！正是有了大家的支持和帮助，才使我们打造了在业界独树一帜的中国城市（镇）运营商大会暨中国城镇运营商百强，希望这个活动逐渐成为深具行业影响力和权威性的大会，为业界搭建起交流平台，树立起一批榜样，提高城市开发运营总体水平。
    再次感谢各位朋友一直以来对中国网和地产中国网的积极支持和帮助，正是在你们的持续厚爱与关怀，加上谢红玲总编辑领衔的团队的努力下，地产中国这个专注于房地产业资讯传播与服务的新媒体，始终坚持客观、公正、真实、准确的报道原则，引导正确的行业舆论导向，访问量不断上升，影响力和美誉度与日俱增，主流媒体的价值与作用愈加明显。希望大家一如既往地支持中国网和地产中国。
    最后，我提前祝贺即将揭晓的中国城镇百强企业，同时预祝此次盛会取得圆满成功。谢谢大家！

国务院发展研究中心宏观经济研究部 张立群
    张立群：尊敬的各位来宾、女士们、先生们上午好！
    我今天要讲的是2015年的宏观经济形势和政策取向，和我们的会议内容相联系，我重点谈一个观点——我认为中国经济增速的回调有望在明年触底。在过去的几年中，中国经济呈现出增速换挡的趋势，这个增速换挡是大家关注宏观经济都共同所感受到的。这个增速换挡就是说中国经济从2003年到2007年两位数的高增长，到2008年、2009年、2010年这三年应对国际金融危机的一揽子计划撤出，中国经济的增速开始调整到7%到8%之间，这个调整过程我觉得有望在明年基本到位。今年中国经济增长我个人的观点是7.4%，明年可能是略高于7%。所以增速换挡的调整应该在明年大体上完成。
    我的根据主要是和三大市场需求的变化走势相联系，因为经济增长主要是依靠市场需求，从企业来看，主要依靠定单。从消费这驾马车来看，它的增长始终保持比较平稳，如果做一条平滑曲线，基本是沿着11%的水平线来发展的。到10月份消费的同比实际增长率还是10.8%，消费的表现第一个和消费的活动性质有关系。我们每个人、每个家庭都追求比较平稳的生活，因此大家在消费开支上不希望有很大的起落；第二，我们最近这几年稳增长的过程当中，保就业、保基本民生的工作取得了显著成效，就业形势没有出现换挡，居民的收入增长没有出现换挡，因此它支持的消费保持了这样一个平稳的增长态势。
    今年1到9月份，我国新增就业1070万人，去年新增就业1741万人，包括今年前三季度城乡居民人均可支配收入按照可比价格同比增长8.2%等等，这些数据都表明了，明年消费这个指标仍然会保持一个大体平稳的增长态势，这就为整个经济回调的底部提供了重要的支撑。
    第二是2014年出现了由低到高的变化，比如今年9月份出口增长15.3%，10月份出口增长11.6%，都开始表现为两位数的增长。出口这个增长既有一些特殊原因，也有一些趋势性的原因。这里边第一就是世界经济，我认为世界经济在国际金融危机之后现在大体上进入到第二个时期，第一个时期就是通过政府的力量来稳定货币金融体系的阶段，而今年随着美国量化宽松的结束，我认为开始进入到在货币金融体系大体稳定的背景下，实体经济的逐步恢复的过程。所以从目前来看，美国经济、欧洲经济都是在恢复的过程当中，尽管欧洲经济现在面对的困难和风险还多一些，但是它也结束了负增长。
    我们出口所面对的国际市场环境，它的稳定性比前几年是有改善的，第二个就是我们出口企业也在经历由弱转稳的态势，出口竞争率原来依靠低成本，随着劳动工资、土地水资源价格、矿产资源价格，包括人民币汇率的升值，利率水平的提高，低成本的竞争能力会在很快的消失。但是在这样的过程当中，来自于研发能力的提高，品牌竞争力的提高，包括职工队伍素质的提高和成本管理能力提高，最近这几年出口企业所做的艰苦努力、所累计的新的出口竞争能力正在逐步生长当中。所以出口企业出口竞争力从单项的下滑开始转到此消彼长的变化，在这个过程当中，我认为出口竞争力的变化开始向平稳的方向发展。今年出口同比增长5.8%，全年有可能达到6%，明年有可能达到7%，这也对增速换挡这样一个底部提供了重要支持。
    第三个就是投资，今年中国经济增长下行，我认为主要的因素来自于投资。2013年中国投资增长是19.6%，但是今年1到10月份投资同比增长只有15.9%，所以投资增长的回落是今年经济增长比去年回落0.3个百分点的主要原因。在投资增长当中，我想两类投资是最重要的，一类是房地产投资，一类是基础设施投资。
    从房地产投资来看，和我们这个会议的题目联系就很紧密了。我认为房地产业现在进入到一个转型和调整的过程，转型和调整的过程，原因最直接的一个是拿地难，一个是卖房难。之所以拿地难就是因为房地产开发企业是围绕着市场来盖房的，人在什么地方，买房的需求在什么地方，这个房子就盖在什么地方。而中国城镇化到目前这个模式是大城市主导，我们658个城市当中是有几十个大城市的人口增长来主导我们整个城镇化的进程，这就导致人口在大城市过度集中。北京去年常住人口2115万人，北京市还有一个数据，有800万左右的人，没有申请暂住证，实际在北京发展，如果把这些人加上的话，就将近3000万人。这么大的人口规模在北京，北京的房地产市场需求潜力可想有多大。所以房地产开发商向大城市集中、向北京集中这是必然的，企业总是跟着市场走。但是当房地产企业都集中到大城市的时候，拿地的竞争必然非常激烈，所以大城市的土地价格上涨也就是一个必然的结果。
    在这样一个背景下，不是说每一个开发商都能够拿到地，所以从拿地的竞争当中，就导致了房地产行业的重新洗牌。过去大家都来做房地产，八仙过海，鱼龙混杂，现在就开始做一些筛选。
    再就是卖房难，卖房难的原因从大城市来讲，主要是买入的预期所导致的，而这个预期的形成和三四线城市房地产销售价格的实际下降是有关系的。而三四线城市房地产市场的困难和前些年有很多开发商觉得在大城市发展空间太狭窄，开始另找出路，到三四线城市、到中小城市来寻找出路是有关系的。而这种寻找出路的活动和三四线城市政府的造城运动是不谋而合的，所以过去这些年，确实三四线城市有很多楼盘迅速发展建设起来，包括在中西部。
    但是过去中国经济增长是增速换挡，制造业、服务业的发展不仅没有加快，反而步伐在减慢，所以三四线城市、西部地区的产业并没有和城市的发展同步的来加快，因此这些城市缺少产业、缺少就业、缺少人气是一个必然的结果，所以卖房难不可避免。
    在这个背景下，2013年开发商陆续重返大城市，发现三四线城市没有市场，但是三四线城市房价的实际变化，包括有一些被炒作的城市，像资金集中比较多的温州、鄂尔多斯，房价都出现下降，会通过媒体来传播，会使大城市的买房者相信大城市的房价会降，因为他们看到不动产的登记在推进。像北京自住型住房明确价格比商品房要低30%等等，所有这些都对买房预期有影响，大家都认为房价会落。而房价一旦下降，给买房者带来的好处是值得等待的，所以持币待购在大城市有普遍的发展，这个发展导致了全面的卖房难。
    在拿地难、卖房也难的情况下，房地产开发企业面临着严峻的选择，拿地要用很大的努力去竞争，但是拿了地之后卖房还得拿出浑身解数去实现，在这个时候房地产业的调整就出现了过于剧烈的模式。在这个调整背景下，很多开发商现在处于退出或者要休眠，因为现在现房卖不掉，拿地也没有钱，所以很难再拿地建房。去年房地产投资增长19.8%，今年10月份同比增长只有12.4%。我们分析明年经济换挡能不能够有一个新的挡位，我们把它找到，房地产的调整是很重要的。
    我个人认为，经过我们的积极努力，房地产的转型和调整，有望向一个温和的模式来改变。
    第一个卖房难的困难我认为是可以缓解的，大城市不缺少买房的需求，北京3000万左右的人口，如果按照每户三个人，就是一千万户左右的家庭。但是北京去年的调查，我了解到的数据，全部的住房数量600万套左右，所以在北京我们看到年轻人的居住是非常窘迫的，北京有一个北四村，村民六千人左右，在那租房的年轻人九万多人，很多年轻人都是在一个很狭窄的空间当中在生存。北京的买房需求我认为潜力是非常大的。随着年轻人的发展，年轻人发展的成功，年轻人在北京建立家庭，这种刚性的买房需求在北京的发展我认为是源源不断的。还有很多改善性需求，在北京发展15年到20年的人，孩子大了，老人需要照顾了，购买能力也提高了，他肯定有把小房子换大房子的愿望。
    所有这些都意味着大城市不缺少买房需求，特别是在持币待购将近半年以后，累计的需求存量我认为是比较大的，在这个时候首先市场在纠正买入的预期，大城市的房价，特别是北上广深一线大城市房价并没有出现太明显的下降，为什么没有明显下降？我个人观点是，开发成本相当高，这个和拿地难紧密相关。既然大家都要在大城市竞争拿地，那大城市的地价肯定便宜不了。我从媒体看到，今年上半年北京西城区有一个夏家胡同的地块，最后成交价四亿多元，后来楼面销售价格每平米不能低于9.6万，这就是北京的销售成本。如果开发商不愿意亏损卖房，不会大幅度让利去降价。大城市房价之所以不会特别明显的下降，和高昂的开发成本有直接关系。
    在房价不降的背景下，市场会下买入预期纠正过来，等待房子来结婚的年轻人，如果等了半年房价没有太明显的变化，和他的预期相去甚远，而他看好的楼盘别人开始去买的时候，我想他可能就不会再等待了。所以目前从10月份来看，我们大城市房地产市场的回暖，就表现了市场价格的实际走势，正在改变买入的预期，持币待购的现象正在消失。在这个背景下，政府在房地产调控政策方面也做了很多重要的调整。比如说49个实行限购的大城市大部分取消了限购，在买入预期开始改变的时候，取消限购会产生积极的推动作用。另外更重要的是，房贷政策的调整，现在是认贷不认房，你只要把房贷都还完，再申请按揭贷款，都按第一套房来对待。这个对大城市改善性买房支持的作用是相当明显的。
    北京原来买第二套房，首付最高的是到70%，但是如果按照第一套房首付是30%，这样对改善性买房者银行资金的支持力度那是明显加大的。从这些因素的变化来看，我认为大城市的房地产市场销售正在开始回暖，从上海、北京、广州、深圳等等现在都有不同程度的表现。而这个变化一旦开始，预期的改变会带动房地产的销售形势比较快的趋向好转。
    从10月份房地产销售指标来看，销售情况已经出现了改善。与此相联系的开工面积、拿地的情况都开始出现一定的改善，当然这个情况只是一个开端。
    另外，拿地难，我们大城市要想拿出更多的土地支持住房建设，如果从根本上来改变土地供给不足的矛盾，这是很难的。但是缓解我认为是有可能的。北京原来的建设供地只拿出20%左右支持住宅建设。北京的城市规划，特别是地下基础设施的完善，更加科学、更加合理，按照新型城镇化的要求，提高城市的土地利用效率，在这个里边还是有潜力可挖的。
    从长远来看，就是新型城镇化，从大城市主导转向城市群主导，在这样一个转变当中，我们就可以使得中小城市缺少人气的情况得到根本的改变。通过政府公共职能的加强，基础建设职能的加强，规划职能的加强，真正使城市群范围内的大中小城市公共服务实现均等化，基础设施配套水平实现均等化，在这个背景下，产业和人口的布局就必然会出现积极的调整。中小城市缺少人气，卖房难的情况，就会出现根本的改变。房地产的这种供地难，就会从根本上得到缓解。当然这两者之间的衔接是需要时间的，需要很多方面的攻关。但是至少从提高大城市的供地潜力，政府还是有作为的空间，这个方面如果我们加大工作力度，那就可以使在大城市拿地的竞争有所缓解。
    通过努力，有望使得卖房难、拿地难的程度有明显的缓解，进而使房地产业的调整和转型从比较剧烈转向比较温和。这一点一旦实现，整个房地产投资增长就有望由弱转稳，可能稳定在10%左右，这对明年的投资增长是非常重要的。另外，基础设施投资目前无论从项目的选择上，还是从资金保障上，未来都是可以保持20%略高的增长水平，从资金来看，我们现在地方债的存量正在加快进行甄别，通过这个甄别，银行债款转期等可以继续完成。
    另外，地方债的发债制度，也开始在摸索试点和摸索经验，中央财政赤字率去年只有2.1%，政府债务余额占GDP比重也只有50%左右，财政还是有潜力来支持基础设施投资的。
    另外，基础设施还有很多的工作要做，包括新型城镇化要求的基础设施体系的建设，包括城市地下基础设施的补课，包括国土治理，大江大河，包括高铁网、铁路网、高速公路网、公路网等等多个方面，这些方面如果和发达国家比较，要想使我们基础设施为长远发展提供更完善、有力的支撑，还有大量的工作要做。所以基础设施投资我想既不缺项目，也不缺钱。特别是前不久发改委批准的16条铁路建设项目，还有几个特高压输变电项目，总投资额是7600亿元左右。整个投资增长从未来的发展趋势来看，是向着走稳的方向在发展，明年有望保持在16%左右。所以综合分析，我认为明年的经济增长大体上会趋于平稳，比如说出口增长在7%左右，投资增长在16%左右，消费增长按照实际增长率在10.5%左右，按照这个来测算，2015年经济增长略高于7%。
    我们在"十二五"期间宏观调控完成了增速换挡，在明年大体上可以做这个判断。在这个基础上我们要适应这样一个中高增长的新常态，适应这样一个市场供求由供不应求转向供大于求竞争加剧的新常态，适应成本水平提高而不会再下降的新常态，在提高企业的竞争能力、提高企业的效益方面下工夫，向这样一个集约的、质量效益型的、清洁型的生产转型，这些方面我们取得实质性的进展之后，为我们未来把握更高水平的发展机遇创造了条件，也就是推动我们国家经济发展方式出现了实质性的转变，这个方面的改革、体制机制的完善、责任制度的完善正在对它进行多方面的支持和保障。这些可能就是"十三五"我们国家经济工作需要完成的最重要的任务。
    关于当前的宏观经济形势和未来的走势我就谈这样一些简单的观点，供大家参考。谢谢。
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